Ngày 30/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Góp ý vào dự thảo luật, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn ĐBQH TP Cần Thơ) cho rằng quy định giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% tại khoản 5 Điều 18 là cần thiết, góp phần ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng vốn thông qua hợp đồng giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Tuy nhiên, để tăng hiệu quả bảo vệ người mua nhà, đại biểu đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc. Cụ thể, khoản tiền cọc tối đa 5% cần được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền này khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.
“Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn”, đại biểu nói.
Đối với quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận, đại biểu Tô Ái Vang cho rằng cần có cơ chế linh hoạt hơn. Theo đó, cần tính đến trường hợp việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ nguyên nhân khách quan thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, tránh khiến dòng vốn của doanh nghiệp bị ách tắc.
Đại biểu kiến nghị cho phép chủ đầu tư thay thế khoản 5% giá trị hợp đồng bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương trong trường hợp này. Giải pháp này, theo đại biểu, vừa bảo đảm quyền lợi người mua, vừa duy trì thanh khoản cho doanh nghiệp.
Đề xuất cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án
Một nội dung khác được đại biểu Tô Ái Vang đề cập là quy định tại khoản 4 Điều 30, theo đó chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.
Theo đại biểu, quy định này có thể gây khó khăn cho hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án, đặc biệt với những chủ đầu tư đang thiếu hụt dòng tiền. Trong khi đó, không ít dự án vẫn có khả năng tiếp tục triển khai nếu được chuyển giao cho nhà đầu tư đủ năng lực tài chính.
Vì vậy, đại biểu đề xuất xây dựng cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện dòng tiền từ chủ đầu tư mới được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên trích nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.
Liên quan đến việc quản lý khoản 5% giá trị hợp đồng, đại biểu Dương Khắc Mai (ĐBQH tỉnh Lâm Đồng) đề nghị dự thảo luật quy định rõ các nguyên tắc kiểm soát, bao gồm chủ thể quản lý tài khoản, căn cứ và chứng từ giải tỏa tiền, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua cũng như phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.
Theo đại biểu, khoản tiền này chỉ thực sự phát huy vai trò bảo vệ người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục.
Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định ngay trong luật; Chính phủ có thể hướng dẫn cụ thể về quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện.
Bên cạnh đó, một số ý kiến cũng đề nghị làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế kiểm soát khoản 5%. Trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền này cho chủ đầu tư cần dựa trên sự tự nguyện của người mua, đồng thời không làm mất trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bàn giao đầy đủ hồ sơ.
Làm rõ trách nhiệm bảo lãnh của ngân hàng đối với từng người mua
Đối với quy định về bảo lãnh ngân hàng, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP.HCM) nhấn mạnh cần phân biệt giữa việc ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư và việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng.
Theo đại biểu, văn bản chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư chưa đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được ngân hàng bảo lãnh. Vì vậy, với khách hàng lựa chọn phương án có bảo lãnh, cần làm rõ nguyên tắc chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp và khách hàng nhận được thư bảo lãnh.
Đồng thời, dự thảo luật cần quy định cụ thể thời hạn, trình tự phát hành thư bảo lãnh và thông tin về các khoản phí liên quan.
Một số ý kiến khác cũng đề nghị làm rõ trách nhiệm cung cấp thông tin và cam kết bảo lãnh khi người mua lựa chọn phương án này. Trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và trình tự phát hành bảo lãnh cần được quy định cụ thể, giúp các bên xác định rõ thời điểm phải hoàn thành từng thủ tục, tránh cách hiểu và áp dụng khác nhau trong thực tế.
Tiểu Vy
