Công ty Nhuệ Giang có nhận được công văn từ Công ty Luật TNHH Á Châu Việt (Công ty Luật Á Châu Việt). Theo đó, Công ty Luật Á Châu Việt xưng danh là người đại diện theo ủy quyền của 109 Quý khách hàng mua căn hộ thuộc Dự án Iris Garden mà Công ty Nhuệ Giang làm chủ đầu tư có nêu một số vấn đề liên quan đến Dự án Iris Garden.

Phối cảnh Dự án Iris Garden

Trên thực tế, hoàn toàn chưa có căn cứ chính xác và hợp pháp để xác định việc 109 Quý khách hàng đã thực hiện việc ủy quyền cho Công ty Luật Á Châu Việt, bởi kèm theo công văn là Phiếu yêu cầu Luật sư đính kèm danh sách các Quý Khách hàng không được công chứng, chứng thực, ngoài ra, thực tế chỉ có 108 khách hàng của Dự án Iris Garden là được xác định. Tuy nhiên, để tránh những phát sinh, bất cập có thể ảnh hưởng không tốt tới danh dự, uy tín, hình ảnh của Công ty Nhuệ Giang và Dự án Iris Garden, Công ty Nhuệ Giang xin làm rõ vấn đề: việc tính diện tích căn hộ chung cư tại Dự án Iris Garden được thực hiện hoàn toàn tuân thủ quy định của pháp luật và thoả thuận tại các hợp đồng mua bán đã được kí kết. Cụ thể như sau:

1. Dự án Iris Garden được các cơ quan quản lí Nhà nước về xây dựng phê duyệt và thẩm định đầy đủ điều kiện đi vào vận hành

Dự án Iris Garden đã được các cơ quan quản lí Nhà nước về xây dựng, kiến trúc phê duyệt và thẩm định đầy đủ điều kiện để vận hành, cụ thể bao gồm:

Ngày 22-6-2010, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội có Công văn số 1929/QHKT-P5 gửi tới Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Xuân Hòa về việc chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng dự án đầu tư xây dựng tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại số 27 đường Đông Lạnh, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội;

Ngày 16-11-2010, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội có Công văn số 3745/QHK-P5 gửi tới Công ty TNHH Nhà nước một thành viên Xuân Hòa nêu ý kiến về Phương án thiết kế sơ bộ về kiến trúc công trình tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán số 27 đường Đông Lạnh, thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm, Hà Nội;

Ngày 15-01-2018, UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định chủ trương đầu tư số 274/QĐ-UBND chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án là Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Nhuệ Giang đối với dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán (Dự án Iris Garden) tại số 119 đường K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội;

Ngày 12-02-2018, UBND thành phố Hà Nội ra Quyết định số 771/QĐ-UBND về việc thu hồi 24.932,8m2 đất (trong đó có 24.928,8m2 đất do Công ty cổ phần Xuân Hòa Việt Nam quản lý; 04m2 đất công do UBND phường Cầu Diễn quản lý) tại số 119 đường K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm; giao Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang để chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án xây dựng "Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán";

Ngày 06-3-2018, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội có Công văn số 1759/SXD-QLN gửi tới Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang ý kiến về nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh tại CT2, CT3, Ct4 thuộc Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại số 119 đường K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội, được thực hiện phù hợp với quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh;

Ngày 06-4-2018, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội có văn bản Chấp thuận phương án kiến trúc số 1922/QHKT-PATK-P1. Theo đó, Sở Quy hoạch – Kiến trúc thành phố Hà Nội chấp thuận phương án kiến trúc công trình nhà ở liên kế - Khu nhà ở thấp tầng thuộc Dự án Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán tại khu đất số 119, đường K2, phường Cầu Diễn, quận Nam Từ Liêm;

Ngày 13-4-2018, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội cấp Giấy phép xây dựng số 34/GPXD cho Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang được phép xây dựng Khối nhà ở chung cư cao tầng (trên khu đất số 1) thuộc Dự án "Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán" gồm 05 khối nhà ký hiệu CT1 - CT4 có chung tầng hầm trong đó: Khối nhà CT1A và CT1B (có chung khối đế 4 tầng); Khối nhà CT2; Khối nhà CT3 và Khối nhà CT4;

Ngày 19-5-2020, Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng có Công văn số 241/HĐXD-QLTK gửi tới Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang về việc thông báo kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công điều chỉnh công trình Tổ hợp thương mại, văn phòng và nhà ở để bán;

Ngày 08-6-2020, Cục Cảnh sát PCCC và CNCH có Công văn số 1091/PCCC&CNCH-P4 gửi tới Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Nhuệ Giang về việc nghiệm thu về PCCC;

Ngày 23-6-2020, Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng – Bộ Xây dựng có Thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành công trình số 115/GĐ-ATXD/HT.

Như vậy, Dự án Iris Garden đáp ứng đầy đủ các điều kiện về quy hoạch, đất đai, xây dựng, thiết kế, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện khác theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

2. Diện tích căn hộ chung cư tại Dự án Iris Garden được xác định theo đúng quy định của pháp luật và theo đúng Hợp đồng mua bán căn hộ đã kí kết

Theo thiết kế sơ bộ ban đầu, một số căn hộ trong Dự án Iris Garden được xây thêm hạng mục tường cách âm để chống tiếng ồn từ thang máy. Tuy nhiên, trong quá trình thi công, do chất lượng của thang máy được lựa chọn hoàn toàn đáp ứng yêu cầu đảm bảo về tiếng ồn phù hợp với các quy định trong QCVN 26: 2010/BTNMT và các tiêu chuẩn lựa chọn áp dụng, hạng mục tường cách âm này được điều chỉnh để đảm bảo mỹ quan, giá trị sử dụng của căn hộ và hiệu quả của Dự án.

Việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm này là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật và không ảnh hưởng đến diện tích của căn hộ. Cụ thể là:

Theo quy định tại điểm b Khoản 1 và Khoản 2 Điều 84 Luật Xây dựng năm 2014 về điều chỉnh thiết kế xây dựng: “1. Thiết kế xây dựng đã được phê duyệt chỉ được điều chỉnh trong các trường hợp sau: b. Trong quá trình thi công xây dựng có yêu cầu phải điều chỉnh thiết kế xây dựng để bảo đảm chất lượng công trình và hiệu quả của dự án. 2. Khi điều chỉnh thiết kế xây dựng theo quy định tại Khoản 1 Điều này mà có thay đổi về địa chất công trình, tải trọng thiết kế, giải pháp kết cấu, vật liệu của kết cấu chịu lực, biện pháp tổ chức thi công ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của công trình thì việc điều chỉnh thiết kế xây dựng phải được thẩm định và phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này”. Do vậy, việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm không dẫn đến thay đổi về địa chất công trình, tải trọng thiết kế, giải pháp kết cấu, vật liệu của kết cấu chịu lực, biện pháp tổ chức thi công ảnh hưởng đến an toàn chịu lực của công trình, do đó, không phải thẩm định và phê duyệt theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 17 Thông tư số 18/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết và hướng dẫn một số nội dung về thẩm định, phê duyệt dự án và thiết kế, dự toán xây dựng công trình về điều chỉnh thiết kế, dự toán xây dựng công trình (“Thông tư số 18”): “2. Người quyết định đầu tư quyết định việc điều chỉnh thiết kế, dự toán xây dựng công trình khi việc điều chỉnh này dẫn đến phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng. Các trường hợp điều chỉnh khác do chủ đầu tư tự quyết định và chịu trách nhiệm về quyết định điều chỉnh của mình”. Vì việc điều chỉnh thay đổi tường cách âm không dẫn đến phải điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng, do đó, chủ đầu tư, Công ty Nhuệ Giang hoàn toàn có quyền tự quyết định về nội dung này.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở năm 2014: “2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung”.

Theo quy định tại Mục 1.4.13 QCVN 04: 2019/BXD-Quy chuẩn kĩ thuật quốc gia về nhà chung cư, ban hành kèm theo Thông tư 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành Quy chuẩn quốc gia về nhà chung cư: “1.4.13 Diện tích sử dụng căn hộ: Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thuỷ của căn hộ: bao gồm diện tích sàn có kể đến tường/vách ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia; Không bao gồm diện tích phần sàn có cột/vách chịu lực, có hộp kĩ thuật nằm bên trong căn hộ và diện tích tường/vách bao toà nhà/căn hộ, tường/vách phân chia giữa các căn hộ.

Chú thích: Kích thước thông thuỷ là kích thước được đo đến mép trong của lớp hoàn thiện tường/vách/đố kính/lan can sát mặt sàn (không bao gồm các chi tiết trang trí nội thất như ốp chân tường/gờ/phào...) Đối với ban công, lô gia thì tính toàn toàn bộ diện tích sàn, trường hợp có mép tường chung thì tính theo mép trong của tường chung”.

Như vậy, việc xác định diện tích sử dụng căn hộ theo kích thước thông thuỷ phải được tính theo đúng quy định của pháp luật. Theo đó, khoảng không gian nằm giữa tường cách âm và tường bao của căn hộ, tường phân chia các căn hộ, cũng như diện tích của tường cách âm thang máy, được tính vào diện tích sử dụng của căn hộ. Căn cứ vào thiết kế đã được phê duyệt, thực tế thi công xây dựng, quy định của pháp luật, việc xác định diện tích sử dụng căn hộ không bị ảnh hưởng bởi hạng mục tường cách âm thang máy của căn hộ.

Theo quy định tại Quyết định 3621/QĐ-BKHCN năm 2012 công bố Tiêu chuẩn quốc gia do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành Quyết định 3621/QĐ-BKHCN năm 2012 công bố Tiêu chuẩn quốc gia do Bộ trưởng Bộ Khoa học và Công nghệ ban hành công bố tiêu chuẩn quốc gia TCVN 9262-1:2020 (ISO 7976-1:1989) về dung sai trong xây dựng công trình – Phương pháp đo kiểm công trình và cấu kiệm chế sẵn công trình – Phần 1: Phương pháp và dụng cụ đo, việc chênh lệch diện tích căn hộ trong quá trình thi công căn hộ hoàn toàn được sự cho phép của pháp luật.

Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 2 Hợp đồng mua bán căn hộ, “Bên Mua và Bên Bán nhất trí rằng, diện tích thông thủy chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên bán theo diện tích thực tế khi bàn giao Căn hộ; trong trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch bằng hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì Giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại phù hợp theo phần chênh lệch diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ. Trong Biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục của Hợp đồng, Hai Bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch so với diện tích ghi trong hợp đồng mua bán đã ký nếu có”.

Theo quy định của pháp luật và thống nhất tại Hợp đồng mua bán căn hộ, diện tích căn hộ được phép có dung sai và Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ.

Như vậy, thiết kế của Dự án Iris Garden (cũng như toàn bộ các hạng mục khác của Dự án) và việc tính diện tích của từng Căn hộ chung cư trong Dự án hoàn toàn tuân thủ quy định của pháp luật, phù hợp với hợp đồng mua bán đã kí kết và trên thực tế đã được đầy đủ các cơ quan quản lí nhà nước thẩm định, phê duyệt và chấp nhận thông qua.

3. Từng căn hộ chung cư của Dự án Iris Garden đã được các khách hàng thực tế nghiệm thu và nhận bàn giao với sự thống nhất toàn bộ các vấn đề của căn hộ

Theo quy định của pháp luật, Chủ đầu tư không bắt buộc phải thông báo và cho phép các Khách hàng nghiệm thu, yêu cầu sửa chữa trước khi bàn giao. Tuy nhiên, với tinh thần thiện chí, hợp tác, vì quyền lợi cao nhất của các Quý khách hàng, tại Dự án Iris Garden, Công ty Nhuệ Giang đã gửi Thông báo mời từng Khách hàng mua Căn hộ đến nghiệm thu trước khi bàn giao. Theo đó, từng Khách hàng kiểm tra kĩ căn hộ, liệt kê cụ thể các hạng mục cần phải sửa chữa, ghi rõ vào Biên bản kiểm tra căn hộ. Công ty Nhuệ Giang đã dành thời gian để hoàn thiện từng hạng mục theo yêu cầu.

Khi nhận bàn giao Căn hộ, từng Khách hàng đều kí kết Biên bản bàn giao Căn hộ. Trong đó có nội dung thống nhất như sau:

“1. Nội dung bàn giao

a. Diện tích Căn hộ

- Tổng diện tích sử dụng.

b. Hồ sơ kèm theo

- Hồ sơ kỹ thuật Căn hộ.

- Chìa khoá Căn hộ và các tài liệu có liên quan đến việc sử dụng Căn hộ (có biên bản bàn giao chi tiết riêng).

2. Kể từ thời điểm bàn giao Căn hộ

a. Bên Mua đã kiểm tra thực tế chất lượng Căn hộ và xác nhận rằng Căn hộ được hoàn thành đảm bảo chất lượng theo yêu cầu của Hợp đồng mua bán Căn hộ;

b. Bên Bán đã bàn giao cho Bên Mua và Bên Mua đã nhận Căn hộ theo đúng hồ sơ thiết kế được duyệt và chìa khóa Căn hộ;

c. Bên Mua có trách nhiệm quản lý, sử dụng Căn hộ nêu trên và có trách nhiệm thanh toán các loại phí như Phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng, cụ thể đồng ý thanh toán cho Bên Bán hoặc Doanh nghiệp quản lý vận hành do Bên Bán chỉ định Phí quản lý kể từ ngày bàn giao này;

d. Bên Mua đồng ý rằng nếu Bên Mua không cư trú tại Căn hộ sau thời điểm bàn giao Căn hộ theo Biên bản này, Bên Mua vẫn phải thanh toán Phí quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy định của Ban quản lý tòa nhà tính từ ngày ký Biên bản bàn giao;

e. Bên Mua chấp hành Nội quy quản lý sử dụng tòa Chung Cư, các quy định tại Sổ tay cư dân, các quy định của Ban quản lý tòa nhà trong suốt quá trình sở hữu và sử dụng Căn hộ;

f. Bên Mua liên hệ với Ban quản lý tòa nhà để hướng dẫn các thủ tục ký kết các hợp đồng cung cấp điện, nước, truyền hình cáp, internet… theo quy định;

g. Bên Mua phối hợp và hỗ trợ Bên Bán trong việc tiến hành công tác bảo trì, bảo hành Căn hộ, hệ thống hạ tầng kỹ thuật có liên quan;

h. Bên Mua phối hợp với Bên Bán hoàn thành các thủ tục thanh lý Hợp đồng mua bán Căn hộ, lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có thông báo của Bên Bán;

3. Kết luận

a. Bên Mua đã kiểm tra thực tế chất lượng Căn hộ và xác nhận rằng Căn hộ đã được hoàn thiện và bảo đảm chất lượng theo đúng Hợp đồng mua bán Căn hộ.

b. Kể từ ngày ký Biên bản bàn giao này, quyền sở hữu đối với Căn hộ sẽ thuộc về Bên Mua.

c. Hai Bên không còn ý kiến phát sinh gì khác.

d. Biên bản này có hiệu lực kể từ ngày ký, các Bên cam kết và xác định đến thời điểm lập Biên bản này các Bên đã thực hiện đúng và đầy đủ các nội dung thỏa thuận về căn hộ và thực hiện Hợp đồng.

Biên bản này được lập thành 05 (năm) bản bằng tiếng Việt, Bên Mua giữ 01 (một) bản, Bên bán giữ 04 (bốn) bản, tất cả các bản đều có giá trị như nhau”.

Đối với 108 Căn hộ của các chủ thể uỷ quyền cho Công ty Luật TNHH Á Châu Việt, toàn bộ các Khách hàng cũng đã được Công ty Nhuệ Giang gửi Thông báo mời nghiệm thu ngày 19-02-2020, trực tiếp đề nghị sửa chữa các hạng mục trong Căn hộ. Sau khi các hạng mục trong Căn hộ đã hoàn thiện, Công ty Nhuệ Giang đã gửi Thông báo bàn giao ngày 22-6-2020 và các Khách hàng đã đến nhận bàn giao Căn hộ, trực tiếp ký Biên bản bàn giao thống nhất, chấp nhận, không có bất kì ý kiến phát sinh gì khác đối với diện tích, thiết kế và toàn bộ các hạng mục trong căn hộ. Cụ thể như sau:05/07/202008/07/2020Như vậy, mỗi Khách hàng của Dự án Iris Garden, bao gồm cả 108 chủ thể được nêu trong Công văn của Công ty Luật Á Châu Việt, đều thống nhất, chấp nhận, không có bất kì ý kiến phát sinh gì khác đối với diện tích, thiết kế và toàn bộ các hạng mục trong Căn hộ. Do đó, những cáo buộc của Công ty Luật Á Châu Việt liên quan đến việc tính sai diện tích hoặc có sự sai lệch thiết kế trong các Căn hộ tại Dự án Iris Garden là không chính xác, không phản ánh đúng thực tế khách quan, đặc biệt là không chính xác với ý chí của các Khách hàng khi nhận bàn giao căn hộ.

4. Về những tư vấn của Công ty Luật Á Châu Việt đối với Quý Khách hàng tại Dự án Iris Garden

Tại trang số 4 của Công văn số 0804/CV-ACV có nêu: “Đề nghị Công ty Nhuệ Giang có văn bản trả lời thoả đáng cho chúng tôi và thân chủ của chúng tôi trong vòng 10 ngày kể từ ngày nhận được văn bản này. Hết thời hạn 10 ngày nêu trên mà chúng tôi hoặc khách hàng của chúng tôi không nhận được văn bản trả lời thoả đáng từ Quý công ty thì chúng tôi sẽ thực hiện những công việc sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho thân chủ của mình như: Gửi đơn đến Bộ xây dựng và các cơ quan chuyên môn…. Khách hàng của chúng tôi sẽ đăng tải sự việc lên trang mạng xã hội facebook, zalo và tiến hành treo băng rôn tại từng căn hộ”.

Do vậy, Công ty Nhuệ Giang cũng khuyến cáo Công ty Luật Á Châu Việt thận trọng khi đưa ra những cáo buộc không có căn cứ và cần nghiêm túc áp dụng chính xác các quy định của pháp luật có liên quan, để tránh tạo ra sự hiểu lầm đáng tiếc đối với các Quý khách hàng của Dự án. Trường hợp Công ty Luật Á Châu Việt có những tư vấn, hành vi, nội dung vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của Công ty Nhuệ Giang, Công ty sẽ tiến hành đầy đủ các biện pháp theo quy định của pháp luật.