Vì sao 760 căn nhà ở tại Aqua Riverside City chưa được ký hợp đồng mua bán?

15:22 30/09/2026

Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết đã xác nhận 764 căn nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Aqua Riverside City của Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, nhưng chủ đầu tư chưa được ký hợp đồng mua bán ngay.

Sở Xây dựng TP Đồng Nai mới đây đã có văn bản gửi tới Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát (Công ty Long Hưng Phát) về việc điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với 764 căn nhà ở thuộc dự án Khu đô thị Aqua Riverside City tại phường Long Hưng, TP Đồng Nai.

Theo đó, 764 căn nhà ở thấp tầng thuộc dự án Khu đô thị Aqua Riverside City đáp ứng điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai và được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP Đồng Nai cho biết theo hồ sơ do Công ty Long Hưng Phát cung cấp có 31 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) liên quan đến các căn nhà, trong đó có các GCNQSDĐ đang được thế chấp tại ngân hàng.

Cùng với đó, dự án Khu đô thị Aqua Riverside City được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 3786 ngày 16/6/2025 của UBND tỉnh Đồng Nai. Như vậy, đối với 764 căn nhà ở này chưa đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

“Việc ký hợp đồng bán, cho thuê mua chỉ được thực hiện sau khi giải chấp quyền sử dụng đất liên quan các căn nhà ở này, hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính có liên quan (nếu có phát sinh) do việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch và đáp ứng đầy đủ các quy định pháp luật khác có liên quan. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm thực hiện theo các nội dung này”, văn bản của Sở Xây dựng TP Đồng Nai nêu rõ.

Sở Xây dựng Đồng Nai cho biết đã xác nhận 764 căn nhà ở hình thành trong tương lai tại dự án Aqua Riverside City.

Ngoài ra, Sở Xây dựng TP Đồng Nai cũng yêu cầu chủ đầu tư là Công ty Long Hưng Phát thực hiện theo đúng quy định tại Điều 18, 19 của Luật Nhà ở năm 2023 về việc bán, cho thuê mua nhà ở với tổ chức, cá nhân nước ngoài. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực.

Trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Sở Xây dựng TP Đồng Nai cũng yêu cầu chủ đầu tư phải tiếp tục triển khai thực hiện đầu tư xây dựng công trình để đảm bảo hoàn thành dự án theo tiến độ của dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận.

Trường hợp chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về nhà ở sẽ bị xử lý theo quy định. Chủ đầu tư hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật về các vi phạm (nếu có).

Vì sao gần 800 căn nhà ở tại dự án Aqua Riverside City chưa được ký hợp đồng mua bán?

Theo tìm hiểu, dự án Aqua Riverside City đã được điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 theo Quyết định 3786 ngày 16/6/2025. Việc điều chỉnh này có thể làm phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung, cần được xác định và thực hiện theo quy định. Do đó, Công ty Long Hưng Phát phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính nếu phát sinh do điều chỉnh quy hoạch trước khi ký hợp đồng với khách hàng.

Aqua Riverside City dự án có quy mô sử dụng đất khoảng 76,75ha. Về tiến độ dự án được chia làm 2 giai đoạn. Giai đoạn 1 (2019 – 2026), thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư dự án, đầu tư xây dựng công trình nhà, công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản và bàn giao công trình đưa vào sử dụng.

Giai đoạn 2 (2026 - 2030), tiếp tục thực hiện đầu tư xây dựng công trình nhà, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kinh doanh bất động sản và bàn giao công trình đưa vào sử dụng; đảm bảo hoàn thành dự án trước ngày 31/12/2030.

Trước đó, vào cuối tháng 7/2026, Sở Xây dựng Đồng Nai cũng ban hành hai văn bản xác nhận điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh đối với tổng cộng 1.091 căn nhà ở thấp tầng thuộc hai dự án thành phần của đại đô thị Aqua City tại phường Long Hưng.

Vào tháng 3/2026, Sở Xây dựng TP Đồng Nai có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Long Hưng Phát số tiền 640 triệu đồng.

Cụ thể, Công ty Long Hưng Phát đã thực hiện hành vi vi phạm hành chính không thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng; bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Cụ thể, Công ty Long Hưng Phát không thông báo cho bên mua về việc thế chấp đối với chứng nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ số: NA.T12-09.21/2022/HDMB/LHP-NTL ngày 5/8/2022.

Công ty Long Hưng Phát ký Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ số: NA.T12-09.21/2022/HDMB/LHP-NTL ngày 5/8/2022 với ông Nguyễn Thành Long mà không có Hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Minh Đức