Nghịch lý thị trường bất động sản trong mùa cuối năm

Thăng hoa về cung

9 tháng năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ về nguồn cung, với quy mô được đánh giá là lớn nhất kể từ năm 2019. Theo báo cáo quý III của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nguồn cung mới trong quý đạt 31.844 sản phẩm, tiếp tục duy trì quy mô lớn, tạo thêm lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư. Luỹ kế 9 tháng, nguồn cung mới đã vượt mốc 100.000 sản phẩm.

Về cơ cấu nguồn cung theo vùng miền, VARS cho biết trong quý III, nguồn cung tại miền Bắc có dấu hiệu giảm so với quý trước, song vẫn là khu vực dẫn dắt khi chiếm 38% tổng nguồn cung toàn thị trường. Miền Nam đứng thứ hai với tỷ trọng 32,4%, trong khi miền Trung chiếm 29,6%, tăng mạnh so với quý II. Theo đơn vị này, việc nhiều dự án tại các thị trường duyên hải miền Trung đồng loạt ra hàng và ghi nhận giao dịch đã kéo tỷ trọng nguồn cung mới của khu vực tăng lên đáng kể.

Cơ cấu nguồn cung theo loại hình cho thấy sự áp đảo của phân khúc căn hộ chung cư, khi chiếm tới 67,27% tổng nguồn cung mới. Các sản phẩm thấp tầng và đất nền chiếm 23,63%, trong khi nhà ở xã hội chiếm 9,1%.

“So với những năm trước, nguồn cung bất động sản hiện nay đã dồi dào hơn đáng kể. Nếu giai đoạn 2023-2024, tình trạng khan hiếm nguồn hàng là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng cao, thì đến nay, bài toán nguồn cung cơ bản đã được giải quyết. Riêng tại Hà Nội, quy mô các dự án cũng lớn hơn nhiều so với các giai đoạn trước”, ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Land, nhận định với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance.

Sự gia tăng của nguồn cung tiếp tục ghi nhận vai trò chi phối của những chủ đầu tư lớn như Vingroup, Masterise Group, MIK Group, Sun Group, Sunshine Group... Với lợi thế về quỹ đất, năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án, các doanh nghiệp này đang nắm giữ vai trò đáng kể trong việc định hình nguồn hàng mới, đặc biệt tại các đô thị lớn và những khu vực được định hướng phát triển thành trung tâm đô thị mới.

Điều đáng nói là cấu trúc nguồn cung còn ghi nhận thay đổi căn bản về loại hình dự án. Không còn là những dự án đơn lẻ, quy mô nhỏ, thị trường ngập tràn các đại dự án với quy mô lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn hecta. Trong đó, Vingroup là đơn vị triển khai nhiều dự án lớn nhất như: Vinhomes Saigon Park tại TP. HCM (1.080ha); Vinhomes King Park tại Bắc Ninh (gần 270ha); Vinhomes Cam Lâm, Khánh Hòa (10.357ha); Vinhomes Phước Vĩnh Tây, Tây Ninh (gần 1.100ha); khu đô thị mới, du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ thể thao phía Tây Bắc Điện Biên Phủ (228ha); khu đô thị đa mục tiêu Bình Minh và Tam Hưng tại Hà Nội (hơn 600ha)...

Sun Group cũng góp mặt với loạt dự án quy mô lớn như: dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tại Hà Nội (447ha); khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại TP. HCM (730ha); khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa tại TP. HCM (426ha); khu đô thị cao cấp Tu Bông tại Khánh Hòa (2.579ha)...

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp khác như Sunshine Group, Xuân Cầu Holdings... cũng đồng loạt triển khai các dự án có quy mô lớn. Tiêu biểu có Sunshine Rivernia City của Sunshine Group (2.000ha); khu đô thị đa mục tiêu Thư Lâm – Đông Anh của Red River Future Group (696ha); khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long của liên danh HANDICO – Sunshine – Thái Nam Land (gần 700ha)...

Song song với sự bùng nổ của nguồn cung nhà ở thương mại, phân khúc nhà ở xã hội cũng ghi nhận những bước tiến đáng kể. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, lũy kế đến nay, cả nước có 947 dự án nhà ở xã hội với quy mô 910.933 căn đã hoàn thành, đang triển khai hoặc được chấp thuận chủ trương đầu tư, tương đương khoảng 91% mục tiêu của đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Quy mô các dự án nhà ở xã hội cũng đang dần được mở rộng. Mới đây, UBND TP. HCM đã chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao Công ty Cổ phần Delta làm chủ đầu tư dự án khu nhà ở xã hội tại xã Bà Điểm. Dự án có diện tích khoảng 191ha, với tổng vốn đầu tư sơ bộ hơn 64.000 tỷ đồng. Với quy mô diện tích và vốn đầu tư này, đây sẽ là một trong những dự án nhà ở xã hội lớn nhất tại TP. HCM.

Nhìn tổng thể, trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản ghi nhận quy mô nguồn cung lớn trên nhiều địa bàn và ở hầu hết các phân khúc. Sự gia tăng mạnh mẽ này không chỉ mở rộng lựa chọn cho người mua mà còn góp phần bổ sung nguồn hàng sau một giai đoạn khan hiếm kéo dài, tạo nên bức tranh sôi động về quy mô triển khai dự án trên toàn thị trường.

Trầm lắng về cầu

Sự dồi dào của nguồn cung là một tín hiệu tích cực, nhưng cũng ẩn chứa những điều lo ngại. Đằng sau sự khởi sắc về số lượng dự án là rủi ro về tốc độ mở rộng quá nhanh, cũng như tình trạng nguồn cung ngày càng tập trung vào tay các doanh nghiệp lớn và những đại dự án. Khi quyền chi phối thị trường nằm trong tay một số chủ đầu tư có tiềm lực mạnh, nguy cơ hình thành mặt bằng giá thiếu cạnh tranh, thậm chí xuất hiện tình trạng các “cá mập” tác động đến diễn biến giá.

Đáng nói hơn, sự gia tăng về số lượng chưa đi kèm với sự cân đối trong cơ cấu sản phẩm. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp, hạng sang, trong khi nhà ở bình dân và các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người dân ngày càng khan hiếm, thậm chí gần như vắng bóng trên thị trường.

Không chỉ đối mặt với nguy cơ mất cân đối cung cầu, thị trường bất động sản trong ba quý năm 2026 còn chứng kiến một diễn biến chưa từng có: giá giảm trên diện rộng, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp, cả thấp tầng lẫn cao tầng, cả nội đô cùng ngoại thành, kéo dài từ Bắc chí Nam. Làn sóng giảm giá mạnh mẽ đến mức, giới đầu tư ví von đây là thời điểm “tăm tối” nhất của thị trường bất động sản kể từ giai đoạn 2020 khi thị trường bị chững lại do dịch Covid-19.

Tại thị trường sơ cấp, một số chủ đầu tư thậm chí phải đưa ra mức giá mở bán thấp hơn đáng kể so với giá được đồn đoán trước đó, thường gọi là giá “rumor”. “Nhiều dự án trước đó có giá rumor 130 triệu đồng/m2, nay mở bán với giá dao động 90 - 110 triệu đồng/m2”, lãnh đạo một sàn phân phối chia sẻ với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance.

Làn sóng giảm giá còn mạnh mẽ hơn ở thị trường thứ cấp. Không chỉ những dự án đã đi vào vận hành hoặc được mở bán từ trước, ngay cả một số dự án mới cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Theo ước tính của giới quan sát, giá tại nhiều dự án hiện đã giảm tới 40% so với thời điểm mở bán. Diễn biến này cho thấy áp lực không còn giới hạn ở một vài khu vực hay nhóm sản phẩm riêng lẻ, mà đang lan rộng trong bối cảnh người mua ngày càng thận trọng và khả năng hấp thụ của thị trường suy yếu.

Đà giảm giá bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó có việc giá nhà đã tăng bình quân 20% - 30%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025. Sau nhiều năm tăng nóng, giá nhà lên mức cao kỷ lục, gấp 25 - 30 lần thu nhập bình quân, vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Trong giai đoạn 2023 - 2025, mặt bằng lãi suất thấp giúp duy trì chi phí vốn rẻ, góp phần giữ nhiệt cho thị trường. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, lợi thế này không còn khi lãi suất tăng mạnh. Trong 9 tháng qua, lãi suất thả nổi của các khoản vay mua nhà từ mức bình quân 7% - 8%/năm đã lên 14% - 15%/năm, thậm chí 17%/năm. Áp lực trả nợ gia tăng khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính 70% - 80% buộc phải bán tài sản để giảm gánh nặng dòng tiền.

Khi chi phí vay tăng nhanh, phương án tài chính được xây dựng trong giai đoạn lãi suất thấp cũng đứng trước nguy cơ đổ vỡ. Những nhà đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay, trong khi tài sản chưa thể khai thác hoặc không dễ chuyển nhượng, sẽ chịu áp lực lớn hơn. Điều này khiến quyết định bán ra không chỉ xuất phát từ kỳ vọng lợi nhuận suy giảm mà còn từ nhu cầu bảo toàn dòng tiền và hạn chế rủi ro nợ vay.

Dù vậy, việc thoát hàng vẫn không dễ dàng ngay cả khi người bán chấp nhận giảm giá mạnh. Làn sóng cắt lỗ khiến người mua có tâm lý chờ đợi, kỳ vọng giá sẽ tiếp tục đi xuống trước khi quyết định xuống tiền.

Theo One Mount Group, quý III/2026, lượng giao dịch căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đạt khoảng 1.700 căn, giảm 76% theo quý và 83% so với cùng kỳ năm trước. TP. HCM ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch, giảm 83% so với quý trước và 72% theo năm. Tổng 9 tháng đầu năm 2026, tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp hiện hữu tại hai thị trường Hà Nội và TP. HCM lần lượt chỉ đạt 67% và 43%.

Giao dịch không chỉ giảm mạnh mà còn có xu hướng phân hóa rõ rệt. Theo VARS, tổng lượng giao dịch mới quý III/2026 đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%; giao dịch tiếp tục được ghi nhận, tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu thật. Các dự án có pháp lý rõ ràng, hạ tầng và tiện tích đồng bộ duy trì giao dịch tốt; trong khi nhóm sản phẩm đầu cơ, thiếu khả năng khai thác gặp khó khăn về thanh khoản.  

Trong cuộc trao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, CEO EZ Property Phạm Đức Toản nhìn nhận đã khá lâu thị trường bất động sản mới lại trải qua một giai đoạn trầm lắng và khó khăn như hiện nay, khi hàng loạt yếu tố bất lợi cùng lúc xuất hiện, từ áp lực tài chính, lãi suất đến thanh khoản. Theo ông, những khó khăn này không chỉ tác động đến hoạt động mua bán mà còn lan rộng trong toàn bộ hệ sinh thái bất động sản.

Áp lực ban đầu bộc lộ ở nhóm nhà đầu tư có tiềm lực tài chính yếu, sau đó lan sang các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới, tư vấn và cả các chủ đầu tư. Khi giao dịch suy giảm, dòng tiền kinh doanh bị ảnh hưởng, trong khi chi phí vận hành và nghĩa vụ tài chính vẫn tiếp tục phát sinh, nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn. Có thể nói, phần lớn doanh nghiệp trên thị trường đều đang phải đối mặt với sức ép lớn để duy trì hoạt động.

Áp lực khó khăn bao trùm thị trường bất động sản cũng được VARS phản ánh rõ nét qua tình hình hoạt động của các doanh nghiệp. Theo báo cáo tài chính bán niên năm 2026, dù doanh thu tăng so với cùng kỳ, Đất Xanh Services, Cen Land và Khải Hoàn Land đều ghi nhận lợi nhuận sau thuế sụt giảm mạnh. Trong khi đó, chi phí hoạt động, các khoản phải thu và trích lập dự phòng đồng loạt gia tăng, cho thấy áp lực tài chính ngày càng lớn.

Theo thống kê từ các hội viên VARS, trong giai đoạn 2025-2026, có tới 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian thu phí kéo dài từ 6-12 tháng; khoảng 25% khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm hoặc phát sinh tranh chấp pháp lý. Khó khăn càng chồng chất khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ gặp trở ngại trong tiếp cận nguồn vốn do không đáp ứng được yêu cầu chứng minh năng lực tài chính. Trong bối cảnh nguồn thu vừa suy giảm, vừa chậm trễ, doanh nghiệp vẫn phải duy trì bộ máy và gánh các chi phí vận hành, thậm chí ứng trước chi phí để tiếp tục hoạt động. Điều này khiến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp môi giới suy yếu nghiêm trọng, thậm chí còn khó khăn hơn cả giai đoạn 2022-2023.

Vị doanh nhân cho rằng sự trầm lắng hiện nay chủ yếu xuất phát từ hai nguyên nhân: áp lực tài chính và mặt bằng giá đã tăng quá mạnh trong giai đoạn trước. Khi chi phí vốn tăng lên, khả năng chi trả của người mua bị thu hẹp, trong khi đó, việc điều chỉnh giá mạnh mẽ sau một thời kỳ tăng nóng là việc “cần có thời gian”.

Cùng quan điểm về sức ép thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc SGO Land, nhận định thị trường đã trải qua một trong những giai đoạn khó khăn nhất trong khoảng 10 năm trở lại đây. Nguồn cung dù dồi dào hơn trước nhưng chưa đủ để tạo ra lực đẩy cho giao dịch, bởi giá bán vẫn ở mức cao so với khả năng chi trả, trong khi lãi suất tăng khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua ở thực trở nên dè dặt.

Dù vậy, thị trường vẫn có những nhóm sản phẩm ghi nhận nhu cầu nhất định, nhất là các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có thể đáp ứng nhu cầu thực tế của người mua. Tuy nhiên, lượng giao dịch tại những phân khúc này vẫn còn hạn chế, chưa đủ để tạo thành điểm sáng rõ nét.

“Một số phân khúc nhà ở vẫn có giao dịch, nhưng số lượng không nhiều. Với những dự án tại các địa phương đã có sổ hồng, bảo đảm đầy đủ pháp lý, người có nhu cầu thực vẫn có thể cân nhắc mua. Tuy nhiên, nếu nói về điểm sáng nổi bật thì gần như chưa có phân khúc nào thực sự bật lên được”, ông Chung nhận định.

Trong bức tranh ảm đạm của thị trường bất động sản 9 tháng, bất động sản khu công nghiệp nổi lên như một điểm sáng. Theo báo cáo của CBRE, quý III/2026 ghi nhận mức hấp thụ mới kỷ lục ở phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Cụ thể, diện tích hấp thụ trong quý đạt khoảng 0,5 triệu m2, đưa tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các dự án nhà xưởng xây sẵn ở thị trường công nghiệp cấp 1 tăng thêm 4 điểm phần trăm so với quý trước, lên 90,2%.

Ở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, VARS đánh giá quý III/2026 là giai đoạn bứt phá khi nguồn cung mới của phân khúc này đạt 5.428 sản phẩm, tăng so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Cùng với đà tăng của nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ cũng cải thiện, với 3.182 giao dịch được ghi nhận, tương đương 58,62%. Thanh khoản tại phân khúc này có thời điểm tăng đột biến, khi một số dự án đạt tỷ lệ giao dịch 80-100% chỉ sau vài ngày mở bán.