Lãi quý 1 tăng mạnh, dòng tiền vẫn âm

CTCP Phát triển Đô thị Từ Liêm (Lideco, Mã CK: NTL) vừa công bố BCTC quý I/2022 với doanh thu thuần đạt gần 88 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế (LNST) đạt hơn 36 tỷ đồng, tăng lần lượt gần 76% và 171% so với cùng kỳ.

Theo giải trình của Lideco, lợi nhuận quý đầu năm tăng chủ yếu là do công ty chỉ ghi nhận doanh thu một số căn biệt thự nhà vườn đã bán trong quý IV/2021 nộp đủ tiền và nhận bàn giao nhà trong quý I/2022 tại dự án Khu đô thị Bắc QL32 (huyện Hoài Đức, TP Hà Nội).

Tổng tài sản của Lideco tại ngày 31/3/2022 hơn 1.795 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm. Trong đó, hơn 1.241 tỷ đồng tập trung ở hàng tồn kho, chủ yếu là chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các dự án như Khu 23 ha Bãi Muối, TP Hạ Long (hơn 696 tỷ đồng), dự án Dịch Vọng (gần 274 tỷ đồng) và Khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (hơn 188 tỷ đồng).

Tại ngày 31/3/2022, nợ phải trả của doanh nghiệp ghi nhận hơn 530 tỷ đồng, giảm 18% so với đầu năm. Phần lớn là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn hơn 292 tỷ đồng (tăng gần 30% so với đầu năm, chủ yếu là khoản tiền khách hàng trả tiền trước tại dự án Bắc Quốc lộ 32). Công ty đã trả hết các khoản nợ vay.

Dòng tiền kinh doanh trong quý của doanh nghiệp tiếp tục âm gần 68 tỷ đồng, cùng kỳ âm hơn 25 tỷ đồng.

Tại ĐHĐCĐ năm 2022 vừa qua, NTL đã thông qua mục tiêu doanh thu đạt 700 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 240 tỷ đồng. Như vậy, trong quý đầu năm, Lideco đã hoàn thành lần lượt 12,5% và 15% kế hoạch năm.

Hiện nay, NTL hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 2 thị trường chính là Hà Nội và Quảng Ninh. Doanh nghiệp hiện đang phát triển 4 dự án với quỹ đất tổng cộng 152,4ha.

Cụ thể gồm dự án KĐT Bắc Quốc lộ 32 có diện tích 38,8ha tại Hoài Đức, Hà Nội là khu biệt thự thấp tầng; KĐT Bãi Muối, Hạ Long có diện tích 23ha, là dự án đất nền; KĐT Dịch Vọng, Cầu Giấy, Hà Nội là dự án chung cư, văn phòng có diện tích 22,5 ha và KĐT mới Núi Hạm, Hạ Long có diện tích 68ha.

Ledico gặp khó tại Hà Nội

Nhà Từ Liêm từng được biết đến là một trong những nhà phát triển bất động sản hàng đầu tại Hà Nội. Tên tuổi Lideco được biết đến với các dự án như: Khu đô thị mới Dịch Vọng- Cầu Giấy, Khu Đô thị Bắc 32, Khu nhà ở xã hội X2 Cầu Diễn…

Trong đó, KĐT Bắc Quốc lộ 32 là một trong những dự án lớn và gây nhiều tranh cãi nhất của doanh nghiệp này, mặc dù được hoàn thiện vào cuối năm 2012 thế nhưng đến nay vẫn trong tình trạng đìu hiu, không người ở, thậm chí được ví như một “khu đô thị hoang” với hàng loạt căn biệt thự bị bỏ hoang.

Dự án có diện tích quy hoạch hơn 38 ha và tổng mức đầu tư hơn 780 tỉ đồng. KĐT được quy hoạch theo mô hình biệt thự, nhà liền kề và khởi công từ năm 2007 và hoàn thành vào năm 2013, gồm 694 căn biệt thự.

Tuy nhiên sau đó dự án này gần như bị bỏ hoang, ít người về ở do khu vực này thiếu tiện ích hạ tầng kèm theo. Bên cạnh đó, việc mở bán cũng không hề thuận lợi. Năm 2016, doanh nghiệp tiến hành mở bán đợt tiếp hơn 229 căn biệt thự nhưng đến đầu năm 2017 mới bán được 2 căn.

Đến nay, mặc dù đã gần 1 thập kỷ trôi qua kể từ ngày dự án hoàn thiện, nhưng số liệu tồn kho của Nhà Từ Liêm tại dự án này vẫn duy trì mức đáng kể (tại ngày 31/1/2022 còn hơn 188 tỷ đồng) khiến doanh nghiệp bị “chôn vốn” trong nhiều năm. Tại ĐHĐCĐ thường niên mới đây, lãnh đạo NTL cho biết Công ty đã hoàn tất công tác bán hàng, năm 2022 sẽ tập trung thu hồi công nợ khách hàng còn tồn tại dự án.

Một dự án khác của NTL tại Hà Nội là Khu đô thị mới Dịch Vọng, Cầu Giấy. Sau nhiều năm, khu vực này vẫn còn là bãi đất trống. Theo thông tin từ phía NTL, Khu đô thị mới Dịch Vọng hiện còn vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng vị trí No11. Đây là vị trí mà Lideco đã phối hợp với chính quyền địa phương, quận kiểm đếm đo đạc, giải phóng mặt bằng suốt từ năm 2016 đến nay nhưng vẫn chưa xong. Cùng với việc giải phóng mặt bằng gặp khó, kế hoạch xây dựng toà chung cư No11 từ năm 2017 đến nay vẫn giậm chân tại chỗ.

Tại ĐHĐCĐ năm nay, lãnh đạo Lideco cho biết công tác giải phóng mặt bằng lô N011 dự án Dịch Vọng vẫn rất khó khăn, Công ty cố gắng phối hợp cùng chính quyền địa phương để hoàn tất việc này.

Được biết, dự án KĐT mới Dịch Vọng có tổng diện tích đất là 22,5ha, tổng mức đầu tư 794,8 tỷ đồng. Theo kế hoạch ban đầu, tiến độ xây dựng từ 2003 – 2018, là tổ hợp gồm nhà chung cư, biệt thự, liền kề và các loại bất động sản khác. Đây là dự án có hạ tầng hiện đại, quy hoạch đồng bộ bao gồm đầy đủ các công trình công cộng phục vụ dân sinh như siêu thị, trường học, bể bơi… với kiến trúc, hệ thống điện, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống xử lý rác thải hoàn chỉnh, đạt tiêu chuẩn cao…

Theo BCTC quý 1/2022 của NTL, hiện doanh nghiệp đang tồn kho gần 274 tỷ đồng tại dự án này. Tính chung, tồn kho ở cả 2 dự án tại Hà Nội của doanh nghiệp ghi nhận 426 tỷ đồng.

Có thể thấy NTL đang gặp khó tại Hà Nội mà một trong những khó khăn mà doanh nghiệp đang gặp phải hiện nay, có lẽ là việc bị “chôn” vốn ở thị trường Hà Nội trong thời gian dài khi dự án Bắc quốc lộ 32 và KĐT Dịch Vọng đang ghi nhận số liệu tồn kho không nhỏ và thị trường nhà phố, biệt thự đang đối diện với nguy cơ mất thanh khoản. Trong khi đó, việc giải phóng mặt bằng, triển khai dự án Dịch Vọng vẫn không có tiến triển.

Gặp khó và “chôn vốn” lâu năm tại Hà Nội, NTL dần rời bỏ thị trường này và đẩy mạnh đầu tư vào Quảng Ninh và xác định đây là thị trường trọng điểm hiện tại và trong thời gian tới. Tuy nhiên, việc đầu tư vào dự án tại Hạ Long, Quảng Ninh cũng không thuận lợi khi doanh nghiệp liên tục phải lùi tiến độ, không hoàn thành đúng kế hoạch ban đầu đã đề ra.

Đầu tư mạnh vào Quảng Ninh

Tại ĐHCĐ thường niên 2022 của NTL tổ chức ngày 16/4 vừa qua, nội dung được quan tâm nhiều nhất là tiến độ mở bán, dự kiến lợi nhuận và giá bán dự án khu đô thị tại các phường Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm, thành phố Hạ Long (Khu đô thị Lideco Bãi Muối).

Trong phần thảo luận với cổ đông, lãnh đạo Công ty cho biết, theo quy định, dự án phải được nghiệm thu toàn bộ phần hạ tầng, được Sở xây dựng tỉnh ra văn bản đồng ý cho phép bán hàng, chủ đầu tư mới được đưa ra kinh doanh. Giá bán sản phẩm và tiến độ bán hàng cũng phải tuân theo các quy định được phê duyệt của tỉnh.

Trong năm 2022, Công ty đặt mục tiêu phải kết thúc xong toàn bộ công tác đầu tư xây dựng tại dự án và phấn đấu đưa một phần dự án vào kinh doanh. Công ty chỉ đưa dự án ra kinh doanh khi có văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền tỉnh Quảng Ninh.

Được biết dự án Khu đô thị Lideco Bãi Muối có diện tích 23 ha, tên gọi chính thức là Dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, thành phố Hạ Long do NTL là nhà đầu tư theo Quyết định số 4146/QĐ-UBND ngày 12/12/2016 của UBND tỉnh Quảng Ninh “V/v phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị tại phường Cao Thắng và Hà Khánh, thành phố Hạ Long”.

Theo kế hoạch ban đầu, công ty sẽ hoàn thiện hạ tầng dự án vào năm 2019, và năm 2020 sẽ đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên đến nay dự án này vẫn chưa chính thức được đưa vào kinh doanh, chưa đủ điều kiện mở bán.

Dự án gồm 4 phân khu, với tổng mức đầu tư là 1.200 tỷ đồng (chưa bao gồm tiền sử dụng đất), nằm trên trục đường Cao Thắng, cách cầu Bãi Cháy và quần thể Sunworld Hạ Long chưa tới 3km. Đây cũng là dự án NTL ghi nhận giá trị tồn kho lớn nhất với hơn 696 tỷ đồng (tại ngày 31/1/2022). NTL kỳ vọng sẽ đóng góp nguồn thu đáng kể trong giai đoạn 2021- 2025… Theo các thông tin giới thiệu, số lượng sản phẩm tại dự án gồm 629 căn shophouse, đất nền đối với khu 1 và dự kiến khoảng 400 căn shophouse, đất nền đối với khu 2.

Đáng chú ý vào đầu năm nay, tại thị trường bất động sản Quảng Ninh xuất hiện tìnht rạng một công ty (Công ty CP Xây dựng và BĐS Sealand Việt Nam) “bán chui” bất động sản tại dự án Lideco Bãi Muối khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Tỉnh Quảng Ninh sau đó đã giao công an vào cuộc điều tra, xử lý.

Trước đó, ngày 28/1, UBND tỉnh Quảng Ninh cũng yêu cầu Sở Xây dựng Quảng Ninh xác minh thông tin dự án Lideco Bãi Muối đang được công khai chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện. Sở Xây dựng Quảng Ninh cũng cho biết, chủ đầu tư của dự án chưa phát hành bất cứ một văn bản, hợp đồng nào liên quan đến việc bán các lô đất của dự án.

Đây không phải là lần đầu tiên xuất hiện tình trạng huy động vốn, rao bán trái phép các sản phẩm bất động sản tại dự án này. Vào cuối năm 2019, xuất hiện nhiều thông tin rao bán đất tại khu đô thị này với giá 25 - 30 triệu đồng/m2 đối với các lô đất trung tâm, các lô đất thường giá 10 -15 triệu đồng/m2… trong khi doanh nghiệp chưa tổ chức mở bán, chưa có kế hoạch huy động vốn, Nhà Từ Liêm đã phải lên tiếng với cơ quan chức năng và thành phố Hạ Long đã mời cơ quan công an vào cuộc.

Ngoài ra, tại Hạ Long, Quảng Ninh, NTL cũng đang phát triển dự án KĐT mới Núi Hạm, Hạ Long, theo Báo cáo thường niên NTL, dự án có quy mô diện tích 68 ha, doanh nghiệp sẽ tiếp tục nghiên cứu ý tưởng quy hoạch của tỉnh để tham gia thiết kế phù hợp với quy hoạch chung.

Bên cạnh đó, Công ty cho biết sẽ triển khai thủ tục tham gia đấu giá dự án 1,78 ha tại Hạ Long trong năm 2022. Đồng thời phấn đấu trong năm 2022 hoàn thành xong thủ tục xin chủ trương đầu tư nhà thu nhập thấp tại dự án Khu đô thị Cao Thắng, Hà Khánh, Hà Lầm, thành phố Hạ Long.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2022, Lideco cũng cho biết Công ty sẽ dành nguồn lực để nghiên cứu tìm kiếm cơ hội đầu tư các dự án mới để tạo công việc cho Công ty trong các năm tiếp theo. Chia sẻ với các cổ đông tại đại hội, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch Lideco khẳng định, Công ty xác định phát triển bền vững, chủ trương đầu tư các dự án mới luôn có nhưng việc đầu tư phải được thực hiện thận trọng, khả thi vì quyền lợi dài hạn của Công ty…

Có hiện tượng doanh nghiệp cố tình “ôm” đất chờ tăng giá?

Trước những vấn đề nhức nhối liên quan đến các dự án bất động sản chậm tiến độ nhưng không được xử lý, khó xử lý, khó thu hồi, tại kỳ họp chuyên đề vừa qua, UBND TP Hà Nội đánh giá, trên địa bàn TP còn nhiều dự án chậm tiến độ, chậm triển khai.

Một số nhà đầu tư có biểu hiện giữ đất, không thực hiện các thủ tục để triển khai. Một số dự án phát triển nhà ở thương mại, xây dựng đô thị mới đã thực hiện huy động vốn từ các đối tác tham gia hoặc từ người mua nhà nhưng chậm triển khai, không bàn giao nhà đúng tiến độ cam kết dẫn đến tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc trong nhân dân.

Liên quan đến vấn đề này, trong một sự kiện do Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức mới đây, ông Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường), cho rằng mặc dù nhiều trường hợp thời gian triển khai dự án, sử dụng quỹ đất chậm do thủ tục nhưng cũng có tình trạng những doanh nghiệp để đất từ năm 2012 đến giờ mới triển khai.

Đặc biệt có doanh nghiệp đặt mục tiêu làm thủ tục dự án càng chậm càng tốt để đợi giá đất lên rồi bán sản phẩm thương mại. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp mua đất 1.500 tỷ đồng nhưng sẵn sàng nộp phạt 1.200 tỷ đồng.

Trở lại câu chuyện của NTL, có thể nói doanh nghiệp cũng đã gom được quỹ đất từ khá sớm nhưng một số dự án như KĐT mới Dịch Vọng, Lideco Bãi Muối hầu như đều chậm triển khai, chậm tiến độ, trong nhiều năm vẫn không đưa sản phẩm ra thị trường.

Đến nay, dự án Lideco Bãi Muối sắp được bung ra thị trường, đồng thời NTL cũng kỳ vọng KĐT mới Dịch Vọng sẽ được triển khai trong năm nay. Trong đó, dự án Bãi Muối hứa hẹn sẽ đóng góp nguồn thu đáng kể trong giai đoạn 2021- 2025… dự án này cũng đang được NTL chuẩn bị đưa vào kinh doanh trong bối cảnh giá nhà đất thời gian qua liên tục tăng mạnh.