Thanh khoản suy giảm, nhà đầu tư chịu áp lực dòng tiền
Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng quý III/2026 của Tập đoàn Dịch vụ Bất động sản DKRA (DKRA Group), sức cầu tiếp tục ở mức thấp trong bối cảnh người mua thận trọng trước áp lực lãi suất và những biến động của thị trường. Nguồn cung mới tại nhiều phân khúc khan hiếm, giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án đã mở bán trước đó hoặc những sản phẩm có chính sách bán hàng hấp dẫn.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung sơ cấp duy trì tương đối ổn định so với quý trước, nhưng sản phẩm mới chỉ chiếm khoảng 4% tổng nguồn cung. Sức cầu thị trường ở mức thấp khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung sơ cấp và giảm 16% so với quý II/2026. Mặt bằng giá sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý II, trong khi giá thứ cấp giảm trung bình 3% khi một bộ phận nhà đầu tư chủ động hạ giá để thu hồi vốn.
Phân khúc căn hộ cũng chưa thoát khỏi xu hướng suy giảm thanh khoản. Nguồn cung sơ cấp giảm 14% so với quý trước, riêng nguồn cung mới giảm gần 40%. Lượng giao dịch toàn phân khúc giảm 25% so với quý II và giảm 24% so với cùng kỳ năm ngoái.
Căn hộ hạng B tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, với 46% tổng nguồn cung và 68% lượng tiêu thụ sơ cấp. Giao dịch chủ yếu tập trung tại các dự án mới mở bán có giá khoảng 60-70 triệu đồng/m². Xét theo khu vực, phường Ngũ Hành Sơn dẫn đầu với 40% nguồn cung và 43% lượng giao dịch căn hộ toàn thành phố.
Trong khi giá sơ cấp tương đối ổn định, các chủ đầu tư tiếp tục sử dụng chính sách ưu đãi, hỗ trợ thanh toán để thu hút người mua, giá căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng 3-5%. Diễn biến này phản ánh áp lực dòng tiền đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đồng thời cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về giá và khả năng khai thác tài sản.
Áp lực thể hiện rõ hơn tại phân khúc nhà phố, biệt thự. Trong quý III, nguồn cung sơ cấp giảm 48% so với quý trước, khoảng 98% sản phẩm đến từ các dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu tiếp tục ở mức thấp khi lượng tiêu thụ giảm tới 68% so với quý II, cho thấy sức mua suy yếu đáng kể.
Phường Hải Vân chiếm 75% nguồn cung và 99% lượng tiêu thụ sơ cấp của phân khúc. Dù giao dịch giảm mạnh, giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao do chi phí đầu vào và phát triển dự án gia tăng. Ngược lại, giá thứ cấp giảm trung bình khoảng 10% so với quý II/2026, mức điều chỉnh mạnh nhất trong các phân khúc nhà ở được ghi nhận trong báo cáo.
Khoảng cách giữa giá sơ cấp và thứ cấp cho thấy thị trường đang chịu sức ép từ hai phía: chi phí phát triển khiến chủ đầu tư khó giảm giá sâu, trong khi nhà đầu tư thứ cấp phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm người mua và giải quyết nhu cầu dòng tiền. Trong bối cảnh lãi suất còn cao, thanh khoản vì thế chưa có nhiều cơ sở để phục hồi nhanh.
Bất động sản nghỉ dưỡng chưa có dấu hiệu khởi sắc
Không chỉ thị trường nhà ở, bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng cũng tiếp tục gặp khó trong quý III/2026. Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp giảm 5% so với quý trước, chủ yếu là hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu và không có nguồn cung mới. Lượng tiêu thụ giảm tới 89%, phản ánh tâm lý thận trọng của nhà đầu tư trước áp lực lãi suất và triển vọng khai thác tài sản.
Phường Điện Bàn Đông chiếm khoảng 80% nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng, trong khi toàn bộ giao dịch trong kỳ tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn. Giá sơ cấp nhìn chung ổn định, các chính sách ưu đãi và cam kết lợi nhuận vẫn được sử dụng nhằm thu hút khách hàng. Tuy nhiên, những hỗ trợ này chưa đủ tạo chuyển biến rõ rệt về sức mua.
Ở phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp tiếp tục ở mức thấp, chủ yếu đến từ các dự án cũ và không ghi nhận giao dịch trong quý. Giá sơ cấp đi ngang so với quý II, trong khi các chính sách chiết khấu, hỗ trợ thanh toán vẫn được duy trì. Những vướng mắc về pháp lý, tiến độ triển khai và hiệu quả khai thác tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ sản phẩm.
Đối với condotel, nguồn cung sơ cấp tăng nhẹ 1% so với quý trước nhưng giảm 4% so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là hàng tồn kho tại các dự án hiện hữu. Giao dịch phát sinh không đáng kể, tập trung tại phường An Hải, nơi chiếm 56% nguồn cung và toàn bộ lượng tiêu thụ trong kỳ. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và thanh toán tiếp tục được áp dụng, song thị trường vẫn chưa cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ nét.
Bước sang quý IV/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường nhà ở có thể cải thiện nhưng sức cầu vẫn ở mức thấp. Nguồn cung đất nền mới dự kiến khoảng 50-100 sản phẩm; căn hộ khoảng 500-1.000 căn, tập trung tại Ngũ Hành Sơn, Hải Châu và Sơn Trà. Với nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 400-500 sản phẩm, chủ yếu tại Hải Vân, Ngũ Hành Sơn và Điện Bàn Đông.
Dù nguồn cung có thể tăng tại một số phân khúc, thanh khoản được dự báo tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, kết nối thuận lợi và chính sách bán hàng phù hợp có khả năng thu hút người mua tốt hơn. Giá sơ cấp nhiều khả năng vẫn neo cao, trong khi giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh do lãi vay và nhu cầu thu hồi vốn.
Với bất động sản nghỉ dưỡng, triển vọng phục hồi vẫn phụ thuộc vào khả năng tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, cải thiện tiến độ dự án và nâng cao hiệu quả khai thác. Đà tăng trưởng du lịch và hạ tầng có thể tạo thêm động lực trong trung hạn, nhưng chưa đủ để bảo đảm thanh khoản sớm cải thiện.
Diễn biến quý III cho thấy thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn người mua cân nhắc kỹ hơn, còn nhà đầu tư phải tính toán chặt chẽ bài toán dòng tiền. Trong những tháng cuối năm, khả năng phục hồi sẽ không đồng đều giữa các phân khúc.
Với nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực lãi vay có thể tiếp tục thúc đẩy nhu cầu bán ra nếu thanh khoản chưa phục hồi. Thị trường có thể xuất hiện những cơ hội mua tài sản với mức giá tốt hơn, nhưng sự chọn lọc sẽ đóng vai trò quan trọng. Những bất động sản có nhu cầu sử dụng thực, pháp lý hoàn chỉnh và giá bán hợp lý sẽ có khả năng duy trì thanh khoản tốt hơn so với các sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.
Phùng Sơn
