Gần một nửa TPDN bất động sản không tài sản đảm bảo

Báo cáo phân tích mới đây về thị trường trái phiếu doanh nghiệp của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, TPDN bất động sản không ngừng tăng trưởng trong vài năm trở lại đây khi các chủ đầu tư ưu tiên sử dụng hình thức huy động vốn qua phát hành trái phiếu hơn là các nguồn vốn từ ngân hàng hay nhà đầu tư, khách hàng. Các doanh nghiệp bất động sản đã vượt ngân hàng, đứng đầu về giá trị TPDN phát hành năm 2021 với tỷ trọng 35% tổng giá trị TPDN phát hành.

Trong đó, gần một nửa giá trị TPDN bất động sản là không có tài sản đảm bảo. Dù việc có tài sản đảm bảo là không bắt buộc, nhưng đó là một trong những điều kiện tạo nên uy tín của doanh nghiệp cũng như TPDN đó phát hành - nhằm đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư (trái chủ).

Tính đến giữa tháng 4/2022, tổng giá trị TPDN phát hành đạt gần 40.000 tỷ đồng. Quá nửa giá trị trái phiếu được phát hành trong tháng 1. Tỷ trọng TPDN bất động sản trong quý I/2022 chiếm tới 43%.

Tuy nhiên, điều khiến các cơ quan quản lý thị trường lo ngại về thị trường TPDN nói chung, TPDN bất động sản nói riêng bao gồm: Doanh nghiệp sử dụng trái phiếu không đúng mục đích, dẫn đến rủi ro cho trái chủ; Doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ, thông tin tới trái chủ không đầy đủ và minh bạch; Hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân, những người không có đủ kiến thức và kinh nghiệm để tham gia thị trường TPDN vốn bất bình đẳng thông tin và chỉ dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Báo cáo thị trường trái phiếu doanh nghiệp quý 1/2022 của Vndirect cũng cho thấy, bất động sản là nhóm ngành có lượng phát hành trái phiếu lớn nhất trong quý 1/2022, chiếm 40,2% tổng giá trị phát hành TPDN tương đương tổng giá trị phát hành 15.860 tỷ đồng, tăng 25,2% so với cùng kỳ, nhưng giảm 86,5% so với quý trước. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành giá trị lớn nhất bao gồm: CTCP Đầu tư và Phát triển Eagle Side (3.930 tỷ đồng), CTCP Hưng Thịnh Investment (2.000 tỷ đồng), CTCP Phát triển BĐS Đất Việt (1.600 tỷ đồng).

Loạt ông lớn địa ốc phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo

Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản, hàng loạt ông lớn thường xuyên phát hành trái phiếu không tài sản đảm bảo hoặc đảm bảo bằng cổ phiếu, các chuyên gia cảnh báo, nguy cơ rủi ro trái phiếu doanh nghiệp không tài sản đảm bảo đang tăng lên.

Điển hình như CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (Mã CK: CII), tính đến cuối năm 2021, nợ phải trả của CII ở mức khá cao, với tổng số nợ lên đến 22.503 tỷ đồng. Trong đó, nợ vay hơn 17.000 tỷ đồng, với 6.776 tỷ đồng là giá trị trái phiếu CII phát hành, lãi suất chủ yếu từ 9 – 11%.

Đáng chú ý, trong đó nhiều lô trái phiếu với tổng giá trị huy động lên đến 2.343 tỷ đồng được CII phát hành không có tài sản đảm bảo. Điển hình như mã trái phiếu CII012029 với tổng mệnh giá 1.150 tỷ đồng, phát hành ngày 31/1/2019, kỳ hạn 10 năm, lãi suất 7,2%/năm, là trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Mục đích phát hành nhằm tài trợ vốn cho các dự án BOT trọng điểm của công ty.

Trái phiếu CIIB2124002 với tổng mệnh giá 500 tỷ đồng, phát hành ngày 21/10/2021, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 9,5%/năm, là lô trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động cho công ty.

Chính vì liên tục phát hành đảo nợ và nhiều lô trái phiếu không tài sản đảm bảo nên trái phiếu CII đã trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư. Thậm chí có lô trái phiếu chưa kịp bán hết, CII đã tiếp tục phát hành mới. Điều này cho thấy dòng tiền của doanh nghiệp đang có nhiều bất ổn trong phương án trả nợ và huy động vốn…

Tương tự, nhóm doanh nghiệp trong “hệ sinh thái” Tập đoàn Apec Group cũng là cái tên quen thuộc trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp với mức lãi suất phát hành cao bậc nhất thị trường nhưng không có tài sản đảm bảo.

Điển hình lô trái phiếu mới đây, Apec Group đã huy động thành công 43,6 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ với kỳ hạn 5 năm, đáo hạn vào 9/12/2026. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi và không có tài sản đảm bảo. Lãi suất được tính cố định 13%/năm và cứ ba tháng trả lãi một lần.

Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động, bổ sung nguồn vốn cho công ty để đấu giá, mở rộng quỹ đất trên thị trường. Song song đó nhằm đầu tư phát triển các dự án bất động sản tiềm năng, tăng cơ hội đầu tư và M&A với các công ty tiềm năng, có quỹ đất tốt.

Trong “hệ sinh thái” Apec, loạt công ty như Công ty CP Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương, Công ty CP Đầu tư IDJ Việt Nam, CTCP Apec Land Huế… cũng liên tục phát hành trái phiếu huy động vốn với mức lãi suất cao. Trên trang web traiphieu.abond.com.vn của Apec Group, tập đoàn này cho biết thời gian qua đã huy động thành công 6.263 tỷ đồng từ 15.163 nhà đầu tư. Trong đó, phần lớn trái phiếu được phát hành đều không có tài sản đảm bảo.

Đầu năm 2022, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư I.P.A thông qua phương án phát hành riêng lẻ tối đa 1.000 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không đảm bảo bằng tài sản trong năm 2022. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm với lãi suất cố định là 9,5%/năm nhằm thực hiện các dự án đầu tư và các hoạt động kinh doanh. Đến đầu tháng 3/2022, doanh nghiệp đã công bố phát hành thánh công lô trái phiếu này.

Trước đó, trong năm 2021 IPA phát hành 3 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.300 tỷ đồng. Trái phiếu phát hành đều là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo. Cả 3 lô đều đáo hạn năm 2024, lãi suất 9,5-10,5%/năm. Bên đứng ra sắp xếp là Chứng khoán VNDirect – tổ chức có liên quan đến IPA.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã CK: KDH) thông qua phương án huy động 2.000 tỷ đồng trái phiếu không tài sản đảm bảo. Mục đích nhằm rót vào Công ty Khang Phúc và Công ty Thủy Sinh theo hình thức cho vay được xem là nằm trong kế hoạch.

Theo đó, KDH sẽ chào bán tối đã 20 triệu trái phiếu mệnh giá 100.000đ/ trái phiếu, tổng giá trị huy động 2.000 tỷ đồng và thời gian chào bán dự kiến trong quý II/2022. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo. Lãi suất cố định tối thiểu 9%/năm và tối đa 10%/năm. Trái phiếu sẽ bán cho nhà đầu tư trong nước và nước ngoài theo quy định pháp luật.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã CK: PDR) mới đây đã công bố huy động thành công 300 tỷ đồng qua phát phát hành trái phiếu. Lô trái phiếu có kỳ hạn 2 năm, lãi suất 11,2%/năm đáo hạn vào ngày 25/3/2024 với mệnh giá 100.000.000 đồng/trái phiếu. Mục đích phát hành nhằm tăng quy mô vốn hoạt động để tài trợ vốn cho các dư án bất động sản. Đây là đợt phát hành trái phiếu đầu tiên trong năm 2022 của Phát Đạt.

Trước đó, năm 2021 Phát Đạt đã phát hành 10 đợt trái phiếu với tổng giá trị 2.356 tỷ đồng. Đáng chú ý, tất cả các lô trái phiếu này được đảm bảo bằng 82,79 triệu cổ phiếu PDR của Phát Đạt.

Đầu tháng 3/2022 CTCP Đầu tư Nam Long (Mã CK: NLG) đã phê duyệt phương án phát hành trái phiếu theo hình thức riêng lẻ với tổng giá trị phát hành tối đa 1.000 tỷ đồng. Dự tính sử dụng số tiền thu được từ đợt chào bán trái phiếu cho mục tích tăng vốn đầu tư vào Công ty cổ phần Nam Long VCD để phát triển các dự án.

Cụ thể, tổng khối lượng trái phiếu công ty này sẽ phát hành là 1.000 trái phiếu với mệnh giá 1 tỷ đồng/trái phiếu, kỳ hạn tối đa 7 năm. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, có bảo đảm là cổ phần của Nam Long tại công ty con (công ty Nam Long VCD) và công ty liên doanh (Công ty cổ phần NNH Mizuki) và tài khoản ngân hàng của tổ chức phát hành (nếu có).

Khoảng 1.000 trái phiếu này sẽ được Nam Long chia thành 2 đợt chào bán. Đợt đầu vào quý I/2022, Công ty dự kiến chào bán tối đa 700 trái phiếu, tương đương huy động 700 tỷ đồng. Nam Long sẽ dùng số tiền đợt đầu huy động được dùng để đền bù, giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ sở hạ tầng.

Đợt 2, trong quý III/2022, Công ty sẽ chào bán 500 trái phiếu sau khi đợt 1 hoàn tất, nhưng tổng hai đợt sẽ không vượt quá 1.000 trái phiếu. Nguồn vốn huy động trong đợt 2 sẽ dùng cho việc tiếp tục phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng công trình hoặc đóng tiền sử dụng đất.

Tính đến cuối quý 1/2022, dư nợ trái phiếu tại NLG đạt 2.026 tỷ đồng. Trong đó lô trái phiếu có giá trị 950 tỷ đồng, lãi suất 9,5% do Công ty cổ phần chứng khoán Kỹ Thương thu xếp phát hành, đồng thời cũng là trái chủ, đáo hạn vào ngày 6/9/2024 không có tài sản đảm bảo.

Thực tế, việc doanh nghiệp bất động sản lấy cổ phiếu đảm bảo cho khoản "vay" trái phiếu chứa rất nhiều rủi ro. Bởi việc đảm bảo bằng cổ phiếu chỉ có giá trị trong bối cảnh thị giá cổ phiếu công ty trên thị trường tăng trưởng và ở mức giá cao, đặc biệt thị giá phải đi sát với tình hình kinh doanh của doanh nghiệp. Khi sự kiện vi phạm xảy ra, giá trị cổ phiếu sẽ sụt giảm rất nhanh, thậm chí giá trị cổ phiếu của tổ chức phát hành có thể về mức 0 đồng, nếu doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hay phá sản.

Cũng quan đến việc phát hành trái phiếu đảm bảo bằng cổ phiếu, các chuyên gia của SSI Research cho rằng, việc đảm bảo nghĩa vụ thanh toán nợ gốc lãi trái phiếu bằng cổ phiếu không có nhiều ý nghĩa vì khi sự kiện vi phạm xảy ra, doanh nghiệp mất khả năng thanh toán thì giá trị cổ phiếu dùng làm tài sản đảm bảo, thường là của tổ chức phát hành hoặc liên quan đến tổ chức phát hành cũng sẽ sụt giảm nghiêm trọng.

SSI đánh giá đây sẽ là rủi ro lớn cho các nhà đầu tư trong trường hợp dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản không được đảm bảo nếu hoạt động sản xuất kinh doanh khó khăn và sẽ không trả được nợ gốc, lãi trái phiếu cho nhà đầu tư.