Gần 2 thập niên “Tây tiến” và cú điều chỉnh muộn
Nếu tạm lấy mốc 2008, năm Hà Tây sáp nhập vào Hà Nội, không gian đô thị Thủ đô đã có gần 2 thập niên liên tục hướng Tây. Trong gần 20 năm đó, những cung đường không ngừng được mở ra, vươn dài về phía núi Tản Viên; những khu đô thị mới liên tiếp được hình thành, bám theo những trục đường vành đai mới: 3, 3.5 rồi 4. Cầu Giấy, Từ Liêm từ vùng ngoại thành trở thành nội đô sầm uất. Từ Liêm từ huyện lên quận, rồi chia tách thành Nam - Bắc Từ Liêm. Hoài Đức, Đan Phượng cũng trở nên sôi động. Thậm chí, Quốc Oai, Thạch Thất cũng đón những dự án khu đô thị quy mô đáng kể. Một thời, Hoà Lạc còn “khuynh đảo” giới đầu tư đất nền.
Trong gần 20 năm, khu Tây luôn dẫn đầu nguồn cung nhà ở của thị trường bất động sản Thủ đô, thời kỳ đỉnh cao chiếm gần một nửa. Hệ quả tất yếu là số lượng giao dịch cũng thường xuyên dẫn đầu và giá hầu như tăng trưởng qua các giai đoạn.
Đơn cử, 10 năm trước, hai bên đường vành đai 3.5 (ranh giới giữa Từ Liêm và Hoài Đức) khá thưa vắng, dù có một vài khu đô thị được tạo lập. Nhưng nay, đây là một trong những khu vực phát triển năng động nhất thị trường bất động sản Thủ đô, nhất là với sự hiện diện của Vinhomes Smart City. Giá sản phẩm cũng bật lên dữ dội. Chung cư ở Nam An Khánh từng được xem là khu nhà giá rẻ hàng đầu của Hà Nội giờ đã suýt soát 100 triệu đồng/m2 với chung cư mới và khoảng 60 triệu đồng/m2 với chung cư cũ. Khu biệt thự Geleximco từ chỗ bị bỏ hoang, xuống cấp nghiêm trọng đã “lột xác” để thành khu vực phát triển thương mại dịch vụ sôi động. Ngay cả dự án từng chìm đắm như Kim Chung – Di Trạch cũng hồi sinh với tên gọi mới Hinode Royal Park.
Sự phát triển mạnh mẽ của khu Tây đã tạo động lực quan trọng, nhưng cũng khiến cấu trúc thị trường bất động sản Hà Nội bị nghiêng lệch về một phía. Phải tới năm 2019, tình trạng này mới bắt đầu được cải thiện khi Vinhomes cho triển khai rầm rộ Vinhomes Ocean Park 1 tại huyện Gia Lâm (cũ), phía đông sông Hồng. Với quy mô 420ha, đây là đại đô thị lớn nhất của Vinhomes tính đến thời điểm đó. Dự án đã “bơm” một nguồn cung rất lớn vào thị trường và lần đầu tiên tạo ra thế cân bằng Đông – Tây ở một mức độ nhất định. Dưới ảnh hưởng của Vinhomes, trong những năm tiếp theo, nguồn cung mới được bổ sung liên tiếp ở phía đông sông Hồng, giúp thị trường Thủ đô có thêm một “cực” đô thị mới.
Cùng trong khoảng thời gian khu Đông nổi lên, khu Bắc cũng bắt đầu “nổi sóng”. Trên thực tế, khu Bắc đã sớm được xác định là vùng động lực mới cho không gian đô thị Hà Nội. Quy hoạch trục Nhật Tân - Nội Bài với ý tưởng “Rồng đuổi ngọc” (cao dần từ sân bay Nội Bài về cầu Nhật Tân) đã được công bố từ năm 2016, theo sau bởi động thái động thổ các đại dự án của Vinhomes (trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia), Sun Group (công viên Kim Quy), BRG Group (thành phố thông minh Bắc Hà Nội).
Nhưng phải chờ đến tận năm 2024, sự bừng lên của khu Bắc mới khiến thị trường kinh ngạc. Đó là khi Vinhomes cho triển khai Vinhomes Global Gate, đại đô thị rộng tới 385ha (đã bao gồm trung tâm hội chợ triển lãm quốc gia – VEC) tại Cổ Loa, huyện Đông Anh (cũ) với tốc độ chóng mặt, cung cấp cho thị trường hàng chục nghìn sản phẩm. Từ đây, một dải đô thị được nối liền từ bờ bắc sang bờ đông sông Hồng, kéo dài xuống tận Văn Giang – Hưng Yên.
Khi thị trường còn chưa hết mải mê với các diễn biến ở khu Đông và khu Bắc thì bất ngờ, năm 2025, khu Nam lại “rung chuyển” khi Vinhomes công bố đại dự án khu đô thị thể thao Olympic (tên mới nhất là khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội, hay còn gọi là Vinhomes Global Sportia) rộng hơn 9.000ha. Đây là dự án lớn nhất của Vinhomes tại Hà Nội và cũng là cột mốc đánh dấu cho sự mở rộng không gian đô thị về phía nam của Thủ đô. Đó là còn chưa kể tới đề xuất phát triển dự án Trung tâm khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và sản xuất công nghiệp công nghệ cao quy mô khoảng 6.000ha cũng của Vingroup.
Với các dự án này, đô thị phía nam Hà Nội không còn dừng lại ở đầu cao tốc Pháp Vân - Cầu Giẽ mà đã vươn mình xuống tận huyện Thường Tín (cũ), nơi giáp ranh với huyện Phú Xuyên (cũ).
Như vậy, có thể thấy, chỉ trong vài năm ngắn ngủi trở lại đây, thị trường bất động sản Hà Nội đã trải qua một cuộc tái cấu trúc “vô tiền khoáng hậu”, từ chỗ lệch Tây sang phát triển đồng đều bốn mặt.
Trung tâm của bản đồ
Sau khi đã hướng mũi nhọn ra cả bốn phía, trung tâm trở thành khu vực cuối cùng cần được “tái thiết”. Và đó là bối cảnh để dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng chính thức xuất hiện. Tầm vóc của dự án này không chỉ dừng ở việc mở thêm một trục giao thông bám theo dòng sông vĩ đại, mà còn đánh dấu sự thay đổi về tư duy lẫn tâm thế phát triển của Thủ đô.
Trong hàng trăm năm, Hà Nội là một thành phố “quay lưng ra sông”, với đê Nhĩ Hà (đê Quai Vạc) được đắp cao để ngăn dòng nước lũ sông Hồng. Con đê đó cũng vô hình trung trở thành rào cản, ranh giới chia tách hai bờ Đông – Tây trong không gian đô thị của Hà Nội, dù cho trong mấy chục năm qua, thành phố đã cho xây dựng thêm những cây cầu: Thăng Long, Chương Dương, Vĩnh Tuy, Thanh Trì để nối hai bờ. Với Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, lần đầu tiên trong lịch sử, Hà Nội “ngoảnh mặt ra sông”, đặt trọng tâm đô thị vào hai bên bờ sông với mong muốn biến vùng bãi bồi hoang sơ trở thành “mặt tiền”, thành “phòng khách” sang trọng nhất của thành phố với những dự án hùng vĩ.
Lõi trung tâm Hà Nội, khu vực tưởng chừng như “bất biến” giờ đây đang đứng trước cuộc chuyển mình chưa từng có. Nếu thành công, Hà Nội sẽ sở hữu một dải đô thị ven sông hiện đại, không thua kém gì những thành phố hàng đầu châu Á như: Quảng Châu, Thượng Hải (Trung Quốc), Seoul (Hàn Quốc)… qua đó tạo sức bật mạnh mẽ cho nền kinh tế thành phố nói riêng và cả nước nói chung.
Nhìn lại toàn bộ những chuyển động trên cả 5 khu vực (đông, tây, nam, bắc và trung tâm) của Hà Nội trong khoảng 5 năm trở lại đây, có thể nói bản đồ bất động sản Thủ đô đang được tái định hình ở quy mô và tốc độ chưa từng có tiền lệ. Một cấu trúc mới đang hình thành, một cục diện mới đang mở ra, tác động rộng khắp và sâu sắc đến dòng người, dòng tiền, đồng thời tạo lập những xu hướng sẽ quyết định tới cách mà thành phố phát triển trong hàng chục năm tiếp theo.
