Trong thời gian gần đây, tình hình thị trường bất động sản TP.HCM có nhiều diễn biến phức tạp. Công an TP.HCM đã khởi tố nhiều vụ lừa đảo liên quan đến dự án đất nền, phân lô bán nền trái phép trên đất nông nghiệp, đất quy hoạch hay việc đồn thổi giá đất tăng chóng mặt ở TP. Thủ Đức, huyện Củ Chi...
Sở Xây dựng TP.HCM vừa có báo cáo về tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố.
Tình hình kinh doanh Bất động sản của thành phố trong 6 tháng đầu năm 2021 diễn ra trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19 bùng phát mạnh. Vì vậy, mặc dù bị ảnh hưởng suy giảm chung nhưng tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn đã có nhiều phát triển tích cực và khắc phục được nhiều hạn chế của thị trường trong những năm qua.
Dự án La Partenza "cầm đèn chạy trước ô tô"
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, trong năm 2020, TP. HCM đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai cho 31 dự án với tổng số gần 17.000 căn; trong đó phân khúc cao cấp chiếm 42,1%, trung cấp chiếm 56,9% và căn hộ bình dân chiếm 1%.
Riêng 6 tháng đầu năm 2021, Sở Xây dựng đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai cho 12 dự án với hơn 6.450 căn; trong đó, phân khúc cao cấp chiếm 55,9%, trung cấp chiếm 44,41% và không có căn hộ bình dân.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hệ thống các quy định pháp luật còn bất cập, thiếu đồng bộ đã gây khó khăn trong việc đưa ra giải pháp ngăn chặn và xử lý những vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tiềm ẩn nguy cơ hình thành những điểm nóng, phức tạp.
Trong đó, có những dự án chưa hoàn thành thủ tục pháp lý nhưng chủ đầu tư đã cho tiến hành đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua hứa bán,... Các đơn vị môi giới bất động sản, phát triển dự án, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh… đã ký hợp đồng mua bán nhà ở với khách hàng, mà trước đó doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản theo quy định.
Đợn cử như trường hợp khách hàng mua căn hộ dự án Ascent Plaza (375 Nơ Trang Long Q.Bình Thạnh, TP.HCM) được Công ty TNHH Tiến Phát Đông Bắc (Công ty Tiến Phát) bán bằng “hợp đồng đặt cọc” với mức giá khoảng 37 triệu đồng/m2 khi chưa có chấp thuận chủ trương đầu tư. Theo kế hoạch của Công ty Tiến Phát, dự án sẽ có giấy phép xây dựng thi công hoàn thành phần móng vào tháng 8/2019 để người dân được ký hợp đồng mua bán. Dự án này dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào quý 4/2021, nhưng đến nay vẫn chỉ là… bãi đất trống.
Theo thông tin từ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, các chủ đầu tư hiện nay nhận tiền ứng trước, đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ cho khách hàng với số tiền rất lớn, có trường hợp chiếm 80% giá trị căn hộ. Việc xác định mục đích sử dụng tiền đặt cọc của chủ đầu tư còn nhiều hạn chế, không thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, khó khăn trong việc xử lý phạm vi đối với chủ đầu tư trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Dự án Ascent Plaza, quận Bình Thạnh cũng đã rao bán căn hộ vào năm 2019 khi chưa có chủ trương chấp thuận đầu tư. Hiện nay, hàng loạt khách hàng đã xuống tiền đang khiếu nại, đòi lại tiền vì dự án chưa có giấy phép xây dựng, nên không biết khi nào triển khai.
Nguyên nhân xảy ra tình trạng huy động vốn cho nhà phát triển được quy định cụ thể tại Luật Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ nhằm bảo đảm năng lực của chủ đầu tư trong nhà phát triển nhà ở thương mại, hạn chế các chủ đầu tư yếu kém, huy động vốn tràn lan và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người mua nhà.
Các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký... được nhìn nhận là phù hợp với pháp luật về dân sự.
Đồng thời, quy định pháp luật về đầu tư, nhà ở, đất đai, quy hoạch đô thị chưa có sự thống nhất trong quá trình chuyển tiếp và ban hành. Nhiều dự án đang ở trong quá trình điều tra, thanh tra, kiểm tra, kiểm toán, rà soát lại thủ tục pháp lý, điều này dẫn đến có tình trạng đùn đẩy trách nhiệm, giải quyết chậm của một số cơ quan quản lý Nhà nước, chưa đảm bảo các quy trình phối hợp liên thông, đồng bộ.
Vì vậy, Sở Xây dựng kiến nghị UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ngành tăng cường công tác tuyên truyền, công khai thông tin pháp lý các dự án nhằm phòng ngừa và ngăn chặn các hoạt động kinh doanh bất động sản trái pháp luật như: một căn hộ bán cho nhiều người; huy động vốn của khách hàng qua hình thức đặt cọc, giữ chỗ…
Sở này cũng kiến nghị công an TP.HCM theo dõi sát sự phát triển của thị trường bất động sản; điều tra, xử lý các đối tượng cung cấp thông tin sai sự thật về các dự án bất động sản, các chủ đầu tư hoạt động vi phạm pháp luật đến mức phải xử lý hình sự… hoặc có dấu hiệu lừa đảo trong việc môi giới, giao dịch bất động sản.
Những dự án huy động vốn khách hàng khi chưa đủ điều kiện mở bán:
- Dự án Khu cao ốc căn hộ xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè (tên thương mại là La Partenza) được UBND TP.HCM chấp thuận cho Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh (do Khải Hoàn Land sở hữu 100% vốn điều lệ). Dự án La Partenza hiện vẫn chưa được định giá đất để thu tiền sử dụng đất, vì còn “vướng” đất công và chưa được cấp phép xây dựng, nhưng Khải Hoàn Land đã tiến hành nhận giữ chỗ cho khách hàng từ năm 2019.
- Dự án Masteri Lumière Riverside tại khu đất kế bên (phường Thảo Điền, TP.Thủ Đức) chưa đủ điều kiện mở bán đã huy động vốn từ khách hàng. Dự án Masteri Lumière Riverside vẫn đang trong quá trình thi công móng. Tuy nhiên, hiện nay đã có rất nhiều sàn nhận tiền cọc của khách hàng để mua sản phẩm dự án. Theo thông tin từ một số nhân viên môi giới đã có nhiều khách đặt mua hàng trăm căn hộ hồi mở bán tháng 1/2021, và đợt 2 cuối tháng 4 vừa qua. Thậm chí, khách hàng đăng ký qua trang website của dự án này còn được giới thiệu tỉ mỉ, với giá trung bình lên gần 100 triệu đồng/m2. Khách được “đặt tiền giữ chỗ” 200 triệu đồng, đến khi ký hợp đồng sẽ thanh toán 30%. Để có thể huy động được vốn cho dự án, chủ đầu tư còn đưa ra chính sách chiết khấu khá hấp dẫn nếu khách hàng chấp nhận thanh toán 100% ngay từ đợt 1 là 7,5%.