Nhìn vào một vài con số nổi bật trong báo cáo tài chính bán niên 2026, tình hình tại CTCP Sunbay Ninh Thuận dường như đã cải thiện đáng kể. Doanh nghiệp chỉ còn lỗ sau thuế hợp nhất gần 258 triệu đồng trong nửa đầu năm, giảm mạnh so với khoản lỗ gần 16,7 tỷ đồng kỳ trước. Vốn điều lệ được tăng từ 770 tỷ lên 960 tỷ đồng, giúp vốn chủ sở hữu tăng từ khoảng 473 tỷ lên gần 663 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả cũng giảm hơn 100 tỷ, còn gần 3.667 tỷ đồng.
Hệ số nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu theo đó giảm từ 7,98 xuống 5,53 lần. Nhưng cùng lúc, hệ số thanh toán ngắn hạn lại đi theo chiều ngược lại, từ 0,33 xuống chỉ còn 0,27 lần. Bảng công bố tài chính của Sunbay cho thấy khoản người mua trả tiền trước vẫn ở mức gần 1.275 tỷ đồng, nợ trái phiếu khoảng 1.551 tỷ đồng, trong khi chi phí phải trả ngắn hạn tăng từ khoảng 266 tỷ lên gần 349 tỷ đồng.
Những con số này tạo nên điều đáng lưu ý: bảng cân đối nhìn bớt đòn bẩy hơn nhờ được bổ sung vốn, nhưng khả năng thanh toán ngắn hạn lại yếu đi.
Lỗ hợp nhất Sunbay Ninh Thuận gần về 0 nhưng công ty mẹ lỗ 226 tỷ đồng
Chi tiết đáng chú ý nhất nằm trong phần ý kiến của Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn A&C. Theo đơn vị soát xét, riêng công ty mẹ Sunbay Ninh Thuận lỗ khoảng 226 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2026 và có lỗ lũy kế hơn 298 tỷ đồng tại ngày 30/6. Cũng tại thời điểm này, nợ ngắn hạn của công ty mẹ vượt tài sản ngắn hạn tới 2.562 tỷ đồng. Những điều kiện này, cùng các vấn đề khác, khiến kiểm toán cho rằng tồn tại yếu tố không chắc chắn trọng yếu có thể dẫn đến nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của nhóm công ty.
Con số 226 tỷ đồng đặc biệt đáng chú ý khi đặt cạnh khoản lỗ hợp nhất chỉ khoảng 258 triệu đồng. Điều đó có nghĩa kết quả của các pháp nhân được hợp nhất và các bút toán điều chỉnh, loại trừ hợp nhất đã tạo ra tác động dương rất lớn vào khoảng 225-226 tỷ đồng.
Áp lực thanh khoản cũng đang tăng nhanh. Cuối năm 2025, nợ ngắn hạn đã vượt tài sản ngắn hạn khoảng 2.071 tỷ đồng. Đến cuối tháng 6/2026, mức thiếu hụt tăng lên 2.562 tỷ đồng, tức phình thêm gần 500 tỷ chỉ trong nửa năm, bất chấp việc doanh nghiệp đã tăng thêm 190 tỷ đồng vốn điều lệ.
Trong khi đó, dự án tạo dòng tiền chủ lực của Sunbay vẫn chưa hoàn thành.
Sunbay Park Hotel & Resort có tổng vốn đầu tư khoảng 4.779 tỷ đồng, gồm ba tòa tháp. Theo tiến độ điều chỉnh trước đây, tháp B và C phải hoàn thành vào tháng 4/2024, tháp A vào tháng 10/2024. Nhưng tới tháng 5/2026, cơ quan chức năng Khánh Hòa vẫn xác định dự án chậm tiến độ và đang được rà soát, xem xét xử lý.
VNDIRECT cho biết đến cuối năm 2024, B và C mới hoàn thành phần thô và đang trong giai đoạn hoàn thiện. Khoảng 1.054 trong tổng số 1.671 căn thuộc quỹ căn được đề cập đã được bán.
Sunbay Ninh Thuận chuẩn bị đối diện kỳ đáo hạn của lô trái phiếu 654,9 tỷ đồng. Ảnh: Sunbay Park Hotel & ResortNgày 31/7/2026, VNDIRECT, với tư cách đại diện người sở hữu trái phiếu, báo cáo rằng Sunbay chưa thực hiện việc bổ sung tài sản bảo đảm theo Nghị quyết người sở hữu trái phiếu ngày 13/5/2026. VNDIRECT yêu cầu doanh nghiệp khắc phục trong vòng 15 ngày làm việc; nếu không, vấn đề sẽ được coi là một "Sự kiện Vi phạm" theo điều kiện trái phiếu.
Nguồn gốc của vấn đề bắt đầu từ 17 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án. Thanh tra Chính phủ xác định các giấy này đã được cấp với mục đích đất ở đô thị, sử dụng lâu dài, trong khi quy hoạch xác định đây là đất thương mại, dịch vụ. Trong số 17 giấy, 14 giấy liên quan tới các lô biệt thự đang được sử dụng làm tài sản bảo đảm cho bốn lô trái phiếu của Sunbay.
Đầu năm 2026, Sunbay phải nộp lại các giấy này để điều chỉnh. Sau đó doanh nghiệp ủy quyền cho MB Khánh Hòa trực tiếp giao nộp và tiếp nhận lại 14 giấy chứng nhận sau khi chỉnh lý hoặc cấp đổi.
Việc Sunbay chưa hoàn thành nghĩa vụ bổ sung tài sản bảo đảm không đồng nghĩa tổng giá trị tài sản bảo đảm đã xuống dưới ngưỡng bắt buộc. VNDIRECT công bố điều kiện yêu cầu giá trị bảo đảm tối thiểu bằng 110% tổng mệnh giá trái phiếu đang lưu hành, trong khi các bước xử lý pháp lý đối với những tài sản cụ thể vẫn phải hoàn thiện riêng.
Một vấn đề khác xuất hiện vào 21/8, khi VNDIRECT báo cáo rằng Sunbay đã thực hiện giao dịch vay hoặc mượn tiền từ các tổ chức, cá nhân khác khi chưa có sự chấp thuận bằng văn bản của đại diện người sở hữu trái phiếu, vi phạm Điều 12.9(b) của các điều kiện trái phiếu. Doanh nghiệp một lần nữa được yêu cầu giải trình và khắc phục trong vòng 15 ngày làm việc.
Sunbay chưa được ghi nhận chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu tại ngày 30/6. Báo cáo của doanh nghiệp ghi "không phát sinh" chậm thanh toán. Nhưng điều đó chưa phản ánh toàn bộ áp lực tiền mặt phía trước.
Sunbay hiện còn bốn lô trái phiếu với tổng dư nợ gốc theo mệnh giá 1.554,9 tỷ đồng. Riêng SBPCB2124002 còn 654,9 tỷ đồng và đáo hạn ngày 23/12/2026. VSDC cũng ghi nhận 6,549 triệu trái phiếu đang đăng ký, tương ứng 654,9 tỷ đồng.
Cơ chế trả lãi cũng đã được thay đổi. Với SBPCB2124002, sau 24 tháng đầu, phần lãi từ ngày 23/12/2023 được trả một lần vào ngày đáo hạn hoặc ngày mua lại trước hạn, thay vì thanh toán định kỳ hàng năm. Lãi suất kỳ hiện tại được VNDIRECT công bố ở mức 9,5%/năm.
Nếu chỉ tính minh họa theo mức 9,5% cho ba năm trên dư nợ 654,9 tỷ đồng, phần lãi tương ứng khoảng 186,6 tỷ đồng, đưa quy mô gốc và lãi vào thời điểm đáo hạn lên khoảng 841,5 tỷ đồng. Đây không phải con số nghĩa vụ thanh toán chính thức, bởi số tiền thực tế còn phụ thuộc điều khoản tính lãi, thời điểm mua lại và các thay đổi có thể phát sinh. Song, điều này cho thấy áp lực cuối năm có thể lớn hơn nhiều so với con số 654,9 tỷ đồng tiền gốc.
