“Viên ngọc lam” vướng mắc về tính pháp lý

Như PL&XH từng phản ánh, nhằm tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư DA Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast, tháng 4/2022, Sở Xây dựng Đà Nẵng có công văn gửi tới Bộ Xây dựng xin hướng dẫn cách giải quyết. Trong văn bản của Sở Xây dựng Đà Nẵng thể hiện, DA này vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA.

Vướng mắc về tính pháp lý như vậy nhưng trên từ năm 2021 tới nay, trên nhiều trang mạng đã đăng tải những dòng quảng cáo giới thiệu Sapphire Coast là DA căn hộ cao cấp hàng đầu và hiếm có tại vùng đất Đà Nẵng. Vị trí DA tọa lạc mặt tiền đường biển Nguyễn Tất Thành, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, ngay tâm điểm của vịnh Đà Nẵng.

Giới đầu cơ cũng không quên nâng tầm ví von Sapphire Coast như viên ngọc lam trong lòng biển khơi khi sử dụng quy mô 8.719,7m2, tổng số 1.280 căn hộ; Mật độ xây dựng 50% với tầng cao xây dựng là 25 tầng… Chủ đầu tư và phát triển DA là Cty CP Sapphire Coast.

Cuối năm 2021 và những tháng đầu năm 2022, DA này vẫn chỉ là khu đất trống với cỏ mọc. Nhưng Cty CP Sapphire Coast đã cho quây hàng rào bảo vệ và gắn vào đó các tấm biển quảng cáo cỡ lớn về quy mô DA, thậm chí còn ấn định thời gian dự kiến bàn giao vào quý III/2024. Để chứng minh DA hoạt động mang tính pháp lý, chủ đầu tư cũng cho in luôn lên hàng rào tấm in khổ lớn Quy hoạch chi tiết 1/500 của UBND TP Đà Nẵng. Bên trong khu đất còn được bên thi công đưa tới những khối bê tông lớn và giới kinh doanh bất động sản lại được dịp quảng cáo rằng đây là hoạt động khoan thăm dò địa chất để chuẩn bị cho hoạt động thi công công trình.

Vậy tính pháp lý của DA Sapphire Coast ra sao? Qua tìm hiểu chúng tôi được biết, Cty CP Sapphire Coast nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công dân đối với thửa đất 2, tờ bản đồ số 2, khu C Việt biệt thự Xuân Thiều - Nam Ô, phường Hòa Khánh Bắc, quận Liên Chiểu, TP Đà Nẵng. Điều này được văn phòng đăng ký đất đai TP xác nhận ngày 25/8/2020. Thửa đất này có diện tích 8.719,7 m2, mục đích sử dụng đất: Thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng đến ngày 10/12/2060.

Ngày 05/02/2021, Cty CP Sapphire Coast nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện DA Sapphire Coast tại khu đất mà Cty đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên. Thực tế cho thấy, đến tận tháng 4/2022, DA này vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền của TP Đà Nẵng ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA. Nghĩa là Cty CP Sapphire Coast chưa đủ tính pháp lý chào bán căn hộ DA. Như vậy, những gì mà đơn vị này quảng cáo trên chính những tấm in khổ lớn tại DA cho thấy hoàn toàn thiếu căn cứ.

Điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA có quan trọng?

Sau khi nhận được văn bản của Sở Xây dựng Đà Nẵng xin ý kiến tháo gỡ vướng mắc thủ tục đầu tư DA Tổ hợp chung cư cao cấp và Trung tâm thương mại dịch vụ Sapphire Coast, tháng 5/2022, Bộ Xây dựng có văn bản hồi âm tới đơn vị này. Bộ Xây dựng nêu quan điểm: “Nếu Cty không có quyền sử dụng đất ở theo một trong các trường hợp như nêu trên thì chưa đủ điều kiện để chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA Sapphire Coast theo quy định hiện hành của pháp luật…”.

Theo Luật sư Nguyễn Văn Tuyến, Đoàn luật sư TP Hà Nội, đối chiếu với văn bản của Sở Xây dựng TP Đà Nẵng cho thấy, thửa đất có diện tích 8.719,7m2 thuộc DA Sapphire Coast chỉ là đất thương mại dịch vụ. Đương nhiên, trong văn bản của Sở Xây dựng Đà Nẵng hay trong trả lời của Bộ Xây dựng thể hiện chủ đầu tư chưa: “Có quyền sử dụng đất ở; Có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện DA đầu tư” như luật định.

Luật sư Nguyễn Văn Tuyến khẳng định, việc được các cơ quan chức năng đồng ý chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA rất quan trọng. Khoản 2, Điều 19 của Luật Nhà ở 2014 quy định, DA đầu tư xây dựng nhà ở phải tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật này. Mặt khác, tại Khoản 2, Điều 170 của Luật Nhà ở 2014 quy định đối với DA xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư. Đối với DA không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư thì phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 25 Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 1 Điều 13 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 chỉ có chủ đầu tư mới được kinh doanh các sản phẩm trong DA. Do đó, DA Sapphire Coast khi chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư DA thì chưa đủ tính pháp lý để tiến hành DA.

Ở thời điểm hiện tại, Sở xây dựng Đà Nẵng cần nói rõ về tính pháp lý của DA Sapphire Coast, đưa ra khuyến cáo kịp thời với các trang quảng cáo về DA không đúng sự thật, tránh những tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư và các tranh chấp, vi phạm pháp luật khác.

Văn bản của Bộ xây dựng và Sở Xây dựng Đà Nẵng cho thấy Cty CP Sapphire Coast chỉ mới đang sử dụng đất thương mại dịch vụ, không sử dụng đất ở, chưa có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện DA đầu tư.