Phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2025 ghi nhận những chuyển biến tích cực về tiến độ triển khai. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024.

Riêng trong năm 2025, số căn hoàn thành đạt 102.388 căn, vượt kế hoạch đề ra (100.275 căn), tương đương 102%, đồng thời khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn.

Đáng chú ý, 19 địa phương đã hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội trong năm 2025, trong đó có nhiều đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở rất cao như Hà Nội, TP HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng…

Tuy nhiên, theo nhận định của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt nam (VARS IRE), thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn chưa được quan tâm đúng mức.

Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tuy đảm bảo về số lượng nhưng chất lượng còn hạn chế, thường nằm xa khu trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào – đầu ra còn phức tạp, trong khi giá bán nhà ở xã hội tại một số dự án vẫn ở mức cao, chưa thực sự phù hợp với thu nhập của người thụ hưởng.

Đặc biệt, tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” vẫn diễn ra, làm méo mó chính sách và làm suy giảm ý nghĩa nhân văn của chương trình nhà ở xã hội.

Mặc dù nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện, nhưng quy mô vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế của người dân. Trong khi đó, thị trường nhà ở thương mại lại chủ yếu tập trung vào các sản phẩm cao cấp, giá trị lớn, dẫn tới tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc nhà ở giá phù hợp, khiến sự lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài.

Áp lực này càng gia tăng trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong việc điều chỉnh giảm giá bán, do chi phí phát triển dự án tăng cao, chịu tác động từ tiền sử dụng đất, giá vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý.

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều nhóm giải pháp trọng tâm nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững. Trong đó, đáng chú ý là việc hoàn thiện thể chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường phân cấp, phân quyền và đẩy mạnh chuyển đổi số; thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê; đẩy nhanh tiến độ các dự án để gia tăng nguồn cung.

Đồng thời, nghiên cứu thành lập Quỹ nhà ở quốc gia; tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án; xây dựng Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý; tăng cường thanh tra, kiểm tra, kiểm soát tín dụng và trái phiếu bất động sản.

VARS IRE bày tỏ sự đồng tình và ủng hộ đối với các định hướng, giải pháp nêu trên. Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng leo thang, VARS kiến nghị đẩy mạnh phát triển các dự án có mức giá phù hợp để giảm áp lực cung – cầu; xây dựng chính sách thuế và tín dụng có lộ trình, phân biệt rõ giữa đầu cơ và nhu cầu ở thực; đồng thời đẩy nhanh xây dựng hệ thống dữ liệu và chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả điều tiết thị trường.

Riêng đối với nhà ở xã hội, VARS IRE đề xuất cải cách mạnh mẽ thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, tăng vai trò hỗ trợ của chủ đầu tư.

Đặc biệt, trong bối cảnh bảng giá đất tại một số địa phương dự kiến tăng 25–30%, cần đánh giá kỹ tác động trước khi triển khai, phân tách rõ mục đích và hành vi sử dụng đất để áp dụng mức giá phù hợp, tránh đẩy giá nhà lên cao, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư và gây thêm áp lực cho hoạt động sản xuất – kinh doanh.