Nhà đất giấy tay thêm cơ hội
Ông Phạm Minh, ở xã Nhà Bè, TP.HCM, có căn nhà rộng khoảng 60 m2 mua bằng giấy tay. Khi biết TP.HCM đang đề xuất chính sách hỗ trợ tương đương mức bồi thường cho một số trường hợp nhận chuyển nhượng nhà đất giấy tay, ông Minh mừng vì trường hợp của mình đáp ứng các yêu cầu được nêu trong dự thảo.
Theo ông Minh, điều người dân mong chờ không phải là hợp thức hóa mọi giao dịch trước đây, mà là quyền lợi của người sử dụng đất ngay tình được xem xét thỏa đáng khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, chính sách này sẽ tạo thêm sự đồng thuận trong quá trình triển khai các dự án. Câu chuyện của ông Minh cho thấy, giá trị thực tế của chính sách mà TP.HCM đang lấy ý kiến.
Trong quá trình phát triển đô thị, phía sau những thửa đất chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý vẫn có thể là chỗ ở, tài sản tích góp nhiều năm và sinh kế của người dân. Dự thảo nghị quyết của HĐND TP.HCM về cơ chế, chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đề xuất hỗ trợ tương đương mức bồi thường đối với người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay từ sau ngày 1/7/2014 đến trước ngày có chủ trương thực hiện dự án.
Nhà đất giấy tay không đương nhiên được hưởng chính sách. Người đang trực tiếp sử dụng phải chứng minh quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp, không khiếu nại. Trường hợp này còn phải được UBND cấp xã xác nhận, niêm yết công khai và đăng báo liên tục 3 kỳ mà không phát sinh tranh chấp, khiếu nại.
Những điều kiện đó tạo ra ranh giới cần thiết giữa việc bảo vệ người sử dụng đất thực tế với việc hợp thức hóa giao dịch không đủ căn cứ. Đây cũng là cơ sở để chính sách hỗ trợ không biến thành sự công nhận tràn lan đối với mua bán giấy tay.
Chủ trương này càng đáng chú ý khi đặt cạnh Nghị định số 151/2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai. Theo quy định này, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay trước ngày 1.8.2024, thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
Theo Thạc sĩ Ngô Gia Hoàng, Khoa Luật thương mại, Trường Đại học Luật TP.HCM, quy định mới về cơ bản thay thế Điều 42 Nghị định 101/2024, đồng thời kế thừa và mở rộng tinh thần của Nghị định 84/2007, Nghị định 43/2014 và Nghị định 01/2017. Đáng chú ý, mốc thời gian mua đất bằng giấy tay được xem xét cấp sổ hồng kéo dài đến trước ngày 1.8.2024 thay vì chỉ đến ngày 1.7.2014 như trước đây.
Theo ông Hoàng, quy định cũng bao quát cả trường hợp không có giấy tờ và có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024. Điều đó cho thấy chính sách đất đai đang hướng mạnh hơn vào việc xử lý những quan hệ sử dụng đất đã tồn tại trong thực tế.
Dự thảo còn đề xuất nhiều chính sách có lợi hơn cho người bị thu hồi đất. Người đủ điều kiện tái định cư nhưng tự lo chỗ ở có thể được hỗ trợ bằng 10% giá trị bồi thường về đất nếu địa bàn chưa có quỹ nhà, đất tái định cư và 5% nếu đã có quỹ. Với khoản bồi thường 5 tỉ đồng, mức hỗ trợ 10% tương ứng 500 triệu đồng, gấp đôi mức 250 triệu đồng nếu áp dụng tỷ lệ 5%.
Cảnh báo hành vi trục lợi
Chính sách càng mở thì hàng rào kiểm soát càng phải chắc. Bởi giá trị bồi thường đất tại TP.HCM có thể rất lớn, chỉ cần xác định sai thời điểm giao dịch hoặc sai người thực tế sử dụng đất cũng có nguy cơ làm thay đổi đáng kể số tiền ngân sách phải chi trả.
GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường đánh giá, các quy định pháp luật đã cởi mở hơn trong việc cấp sổ hồng cho người mua bán nhà đất bằng giấy tay. Chính sách có lợi cho người dân, nhất là những người ít am hiểu pháp luật hoặc từng vì hoàn cảnh khó khăn phải mua nhà đất bằng giấy tay. Việc đưa những thửa đất này vào hệ thống pháp lý cũng giúp Nhà nước định danh, số hóa và quản lý tốt hơn, tránh để đất đai tồn tại ngoài vòng pháp luật.
Nhưng chính GS Đặng Hùng Võ cũng chỉ ra điểm cần đặc biệt cảnh giác. Việc xác minh thời điểm mua bán giấy tay, trường hợp và hoàn cảnh giao dịch phải có điều kiện rõ ràng. Nếu thiếu cơ chế kiểm chứng đủ chặt, nguy cơ ký lùi ngày có thể xuất hiện.
Đây chính là nút thắt quyết định hiệu quả của chính sách. Một hợp đồng viết tay có thể được lập lại. Ngày tháng trên giấy cũng cần được đối chiếu với quá trình sử dụng đất thực tế. Vì vậy, xác nhận của chính quyền cơ sở, niêm yết công khai, đăng báo 3 kỳ và điều kiện không tranh chấp không nên được xem là những thủ tục mang tính hình thức. Đây phải là quá trình xác minh có trách nhiệm.
Dữ liệu cư trú, hồ sơ kê khai nhà đất, nghĩa vụ tài chính, lịch sử sử dụng điện nước, hồ sơ xây dựng và những tài liệu hợp pháp khác nếu có cần được đối chiếu theo quy định để làm rõ quá trình sử dụng thực tế. Càng minh bạch dữ liệu, khoảng trống cho việc tạo lập hồ sơ nhằm hưởng chính sách càng thu hẹp.
TP.HCM đang đứng trước yêu cầu triển khai hàng loạt dự án hạ tầng và chỉnh trang đô thị. Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vì thế không đơn thuần là câu chuyện giá đất. Đó còn là bài toán về niềm tin của người dân đối với chính sách.
Hỗ trợ nhà đất giấy tay là hướng tiếp cận đáng ghi nhận khi quyền lợi của người sử dụng đất thực tế được nhìn nhận đầy đủ hơn. Nhưng tính nhân văn chỉ được bảo đảm khi chính sách đến đúng người, đúng thửa đất, đúng lịch sử sử dụng. Nếu kiểm soát lỏng lẻo để người trục lợi chen vào, chính những người dân có hoàn cảnh thật và hồ sơ thật sẽ chịu thiệt.
Vì thế, điều người dân cần làm ngay từ bây giờ là giữ và tập hợp đầy đủ tài liệu chứng minh nguồn gốc giao dịch, thời điểm nhận chuyển nhượng và quá trình sử dụng ổn định. Còn trách nhiệm của cơ quan quản lý là xây dựng quy trình xác minh đủ chặt, công khai và có khả năng kiểm chứng.
Mở cửa cho nhà đất giấy tay được xem xét hỗ trợ là chính sách cần thiết. Nhưng cánh cửa ấy phải dành cho quyền lợi hợp pháp hình thành trong thực tế, không thể trở thành lối đi cho hồ sơ được tạo ra nhằm đón tiền bồi thường.
Sơn Anh
