Doanh thu bất động sản gần như “đóng băng”
Báo cáo tài chính hợp nhất quý III/2026 cho thấy hoạt động kinh doanh của API đang chịu sức ép đáng kể, đặc biệt ở mảng bất động sản – lĩnh vực gắn với các dự án phát triển đô thị và nhà ở của doanh nghiệp.
Lũy kế 9 tháng năm 2026, API ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất khoảng 10,06 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức 173,47 tỷ đồng cùng kỳ năm trước, tương ứng mức giảm khoảng 94,2%. Đáng chú ý, doanh thu bán bất động sản chỉ đạt khoảng 2,69 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm 2025 đạt khoảng 168,75 tỷ đồng, giảm tới 98,4%.
Mức sụt giảm này cho thấy nguồn thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản gần như không còn đóng góp đáng kể vào doanh thu của API trong kỳ. Trong cơ cấu doanh thu 9 tháng, phần thu từ dịch vụ và cho thuê đạt khoảng 5,31 tỷ đồng; doanh thu bán hàng hóa khác đạt khoảng 2,06 tỷ đồng.
Không chỉ doanh thu suy giảm, kết quả lợi nhuận của doanh nghiệp cũng tiếp tục ở trạng thái thua lỗ. Trong quý III/2026, API ghi nhận khoản lỗ sau thuế hợp nhất khoảng 38,05 tỷ đồng, cao hơn đáng kể so với mức lỗ khoảng 7,44 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.
Lũy kế 9 tháng, khoản lỗ sau thuế hợp nhất của doanh nghiệp lên tới khoảng 92,64 tỷ đồng; trong đó, phần lỗ thuộc về cổ đông công ty mẹ khoảng 90,94 tỷ đồng. Đây là những con số phản ánh áp lực lên hiệu quả kinh doanh của API trong bối cảnh nguồn thu từ bất động sản sụt giảm sâu.
Trong văn bản giải trình kết quả kinh doanh, API cho biết thị trường bất động sản còn khó khăn, nhu cầu suy yếu, khiến doanh nghiệp tạm thời chưa đẩy mạnh việc mở bán sản phẩm mới, đồng thời tập trung phát triển các dự án mới.
Diễn biến trên đặt ra bài toán đối với doanh nghiệp, khi doanh thu từ bán bất động sản chưa phục hồi, khả năng tạo nguồn thu từ các dự án hiện hữu sẽ có ý nghĩa quan trọng đối với việc cải thiện kết quả kinh doanh trong những kỳ tiếp theo.
Gần 869 tỷ đồng hàng tồn kho, phần lớn nằm ở chi phí dở dang
Trong khi doanh thu lao dốc, quy mô hàng tồn kho của API vẫn ở mức lớn. Tại ngày 30/9/2026, giá trị hàng tồn kho hợp nhất của API ghi nhận khoảng 868,82 tỷ đồng, tương đương gần 38,9% tổng tài sản của doanh nghiệp, vốn ở mức khoảng 2.234,20 tỷ đồng.
Đáng chú ý, trong cơ cấu hàng tồn kho, khoản mục chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang chiếm tỷ trọng áp đảo, với giá trị khoảng 747,95 tỷ đồng. Phần còn lại gồm hàng hóa bất động sản khoảng 108,39 tỷ đồng và hàng hóa nội thất khoảng 12,48 tỷ đồng.
Các khoản chi phí dở dang được phân bổ tại nhiều dự án. Trong đó, dự án Royal Park Huế ghi nhận giá trị lớn nhất, khoảng 367,31 tỷ đồng. Tiếp đến là dự án Khu công nghiệp Đa Hội với khoảng 117,72 tỷ đồng; The Pare One Bắc Giang khoảng 106,14 tỷ đồng; Apec Golden Place Lạng Sơn khoảng 95,74 tỷ đồng và Dubai Ninh Thuận khoảng 43,78 tỷ đồng. Phần còn lại, khoảng 17,25 tỷ đồng, được ghi nhận tại các dự án khác.
Riêng Royal Park Huế, giá trị chi phí dở dang chiếm khoảng 49,1% tổng chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang của API. Đây là khoản mục đáng chú ý trong bức tranh tài sản của doanh nghiệp, cho thấy một lượng vốn đáng kể đang được tập hợp tại dự án này nhưng chưa được chuyển hóa thành doanh thu trong kỳ báo cáo.
Ở khoản mục hàng hóa bất động sản, báo cáo tài chính ghi nhận Mandala Phú Yên khoảng 102,87 tỷ đồng và Apec Aqua Park Bắc Giang (tòa OCT8) khoảng 5,53 tỷ đồng.
Áp lực tài chính của API còn thể hiện qua quy mô nợ phải trả. Tại ngày 30/9/2026, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp ở mức khoảng 1.400,46 tỷ đồng, tăng so với mức khoảng 1.268,82 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, dư nợ vay ngắn hạn khoảng 604,69 tỷ đồng; vay dài hạn khoảng 229,87 tỷ đồng. Tổng dư nợ vay ngắn hạn và dài hạn đạt khoảng 834,55 tỷ đồng.
Đáng chú ý, dư nợ vay dài hạn tăng từ khoảng 80,86 tỷ đồng đầu năm lên 229,87 tỷ đồng vào cuối kỳ, tương ứng mức tăng khoảng 184,3%. Trong 9 tháng, chi phí lãi vay của doanh nghiệp ghi nhận khoảng 30,11 tỷ đồng. Đây là khoản chi phí cần được đặt trong tương quan với khả năng tạo doanh thu và hiệu quả khai thác tài sản của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh trong 9 tháng đầu năm 2026 âm khoảng 63,81 tỷ đồng. Trong cùng kỳ, API đã chi khoảng 20,94 tỷ đồng tiền lãi vay. Diễn biến này cho thấy áp lực không chỉ nằm ở kết quả kinh doanh mà còn ở khả năng tạo dòng tiền từ hoạt động thường xuyên.
Với doanh thu bất động sản giảm 98,4% so với cùng kỳ, khoản lỗ hợp nhất gần 92,64 tỷ đồng và hàng tồn kho gần 869 tỷ đồng, API đang đối mặt với bài toán không chỉ phục hồi hoạt động bán hàng mà còn phải đẩy mạnh khả năng chuyển hóa tài sản thành doanh thu và dòng tiền.
Trong thời gian tới, tiến độ triển khai các dự án, khả năng tiêu thụ sản phẩm và tốc độ thu hồi vốn sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định triển vọng kinh doanh của API. Đặc biệt, với dự án đang ghi nhận giá trị chi phí dở dang lớn như Royal Park Huế, hiệu quả khai thác và khả năng đưa sản phẩm ra thị trường sẽ có ý nghĩa đáng kể đối với việc cải thiện bức tranh tài chính của doanh nghiệp.
