Sáng ngày 29/4, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng chủ trì cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước về tình hình hoạt động ngân hàng những tháng đầu năm 2026; phương hướng, nhiệm vụ trọng tâm thời gian tới, các đề xuất, kiến nghị.
Một trong những chỉ đạo nổi bật nhất chính là Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định các hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, các khu công nghiệp…
Chỉ đạo của Thủ tướng về việc “tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, đồng thời phân loại bất động sản để cấp hạn mức tín dụng phù hợp” thực chất là một bước điều tiết có chọn lọc, thay vì siết toàn bộ thị trường như trước đây. Điều này sẽ tạo ra những tác động khá rõ theo cả hướng tích cực lẫn phân hóa mạnh.
Thứ nhất, thị trường sẽ bị phân hóa sâu sắc theo từng phân khúc
Việc phân loại bất động sản đồng nghĩa với chuyện không phải dự án nào cũng được tiếp cận vốn như nhau. Các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền vùng ven, dự án chưa đầy đủ pháp lý, hoặc sản phẩm cao cấp dư cung có thể bị hạn chế tín dụng. Ngược lại, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, khu công nghiệp – những lĩnh vực phục vụ nhu cầu thực – sẽ được ưu tiên. Điều này sẽ khiến dòng tiền dịch chuyển rõ rệt, chấm dứt tình trạng “tiền rẻ chảy vào mọi nơi”.
Thứ hai, giảm rủi ro bong bóng nhưng cũng làm thanh khoản ngắn hạn suy yếu
Khi tín dụng bị kiểm soát chặt hơn ở các phân khúc rủi ro, khả năng “thổi giá” bằng đòn bẩy tài chính sẽ giảm. Đây là yếu tố tích cực giúp thị trường bền vững hơn, hạn chế các chu kỳ tăng nóng rồi sụp đổ. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, thanh khoản – đặc biệt ở phân khúc đầu cơ – sẽ giảm mạnh vì nhà đầu tư phụ thuộc lớn vào vốn vay. Những khu vực từng sốt đất có thể tiếp tục trầm lắng.
Thứ ba, tạo động lực phát triển nhà ở xã hội nhưng chưa chắc bùng nổ ngay
Chính sách khuyến khích tín dụng cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp là tín hiệu rất rõ về định hướng: bất động sản phải phục vụ sản xuất và nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, để phân khúc này thực sự phát triển mạnh còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như quỹ đất, thủ tục pháp lý, biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Tín dụng chỉ là điều kiện cần, chưa phải điều kiện đủ.
Thứ tư, doanh nghiệp bất động sản sẽ buộc phải tái cấu trúc
Các chủ đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính hoặc tập trung vào phân khúc cao cấp sẽ gặp áp lực lớn hơn trong việc tiếp cận vốn. Ngược lại, doanh nghiệp có dự án pháp lý sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ dễ huy động vốn hơn. Điều này thúc đẩy quá trình “thanh lọc” thị trường, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém.
Thứ năm, tác động gián tiếp đến giá bất động sản
Giá sẽ không còn xu hướng tăng đồng loạt. Một số phân khúc có thể đi ngang hoặc giảm (đất nền, cao cấp), trong khi phân khúc được ưu tiên như nhà ở xã hội, nhà giá vừa túi tiền có thể giữ giá tốt hoặc tăng nhẹ do cầu thực ổn định. Nói cách khác, thị trường chuyển từ “tăng theo kỳ vọng” sang “tăng theo giá trị sử dụng”.
Ở góc độ cá nhân, việc ủng hộ chỉ đạo này nằm ở chỗ: thị trường cần kỷ luật hơn là tăng trưởng nóng. Một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch, gắn với nhu cầu thực sẽ tốt hơn nhiều so với một thị trường tăng giá nhanh nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn cho cả hệ thống tài chính.
Dù vậy, để chính sách phát huy hiệu quả tối đa, cần đi kèm cải cách thủ tục pháp lý, minh bạch quy hoạch và tạo điều kiện thực chất cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội. Nếu chỉ kiểm soát tín dụng mà không tháo gỡ các nút thắt khác, dòng vốn dù được “ưu tiên” cũng khó chảy đúng và đủ.
Tóm lại, đây là một định hướng đúng và nên được ủng hộ. Nó có thể khiến thị trường chậm lại trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn sẽ giúp bất động sản Việt Nam phát triển bền vững hơn, giảm lệ thuộc vào đầu cơ và tiến gần hơn tới giá trị thực.
