Sáng 6/7/2026, Novaland (NVL) cùng Công ty TNHH Xây dựng Ho Team khởi công 346 căn nhà thấp tầng tại phân khu Phoenix South, thuộc Đảo Phượng Hoàng – Aqua City. Gói thầu dự kiến hoàn thiện trong 9 tháng.
Nếu chỉ nhìn vào 346 căn nhà trong một đại dự án khoảng 1.000 ha, con số này chưa phải quá lớn. Nhưng đặt trong hành trình đầy biến động của Novaland từ năm 2022 đến nay, sự kiện mang ý nghĩa khác: một doanh nghiệp từng chịu áp lực rất lớn về dòng tiền, nợ vay, trái phiếu và pháp lý dự án đang cố gắng chuyển từ “tái cấu trúc trên giấy” sang “tái khởi động trên công trường”.
Novaland đã trải qua những gì?
Giai đoạn thị trường bất động sản đảo chiều từ cuối năm 2022 đã đẩy nhiều doanh nghiệp vào vòng xoáy thanh khoản. Với Novaland, khó khăn càng lớn do mô hình phát triển phụ thuộc vào các đại dự án quy mô lớn, nhu cầu vốn dài hạn cao, trong khi nhiều dự án trọng điểm gặp vướng mắc pháp lý.
Aqua City là ví dụ điển hình. Dự án từng vướng các vấn đề liên quan đến quy hoạch phân khu C4 tại Biên Hòa; từ năm 2023, Đồng Nai đã lập các tổ công tác để tháo gỡ. Đến năm 2025, các bước điều chỉnh quy hoạch quan trọng mới tạo cơ sở để dự án tiếp tục hoàn thiện pháp lý và triển khai.
Trong khi dự án chậm, áp lực tài chính không dừng lại. Cuối năm 2025, Novaland vẫn ghi nhận khoảng 191.000 tỷ đồng nợ phải trả; hàng tồn kho hơn 153.000 tỷ đồng, phần lớn gắn với quỹ đất và dự án đang xây dựng. Báo cáo kiểm toán năm 2025 còn cho thấy dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh âm hơn 6.100 tỷ đồng và lưu ý các yếu tố liên quan khả năng hoạt động liên tục.
Vì vậy, nhìn lại vài năm qua, vấn đề của Novaland không đơn thuần là “bán được bao nhiêu nhà”, mà là một chuỗi liên hoàn:
Pháp lý chậm → dự án chậm → bàn giao chậm → doanh thu và dòng tiền chậm → áp lực nợ tăng → thiếu nguồn lực để tiếp tục xây dựng.
Đây chính là vòng luẩn quẩn khó khăn nhất của doanh nghiệp bất động sản.
Vì sao việc khởi công 346 căn nhà đáng chú ý?
Theo tôi, điểm quan trọng không nằm ở số lượng 346 căn, mà ở khả năng khôi phục vòng quay dòng tiền.
Khi một phân khu được xây dựng trở lại, Novaland có thêm cơ sở để hoàn thiện sản phẩm, bàn giao nhà, thu tiền khách hàng, ghi nhận doanh thu và từng bước xử lý nghĩa vụ tài chính. Việc một nhà thầu Đài Loan đã hoạt động lâu năm tại Việt Nam tham gia cũng cho thấy Novaland đang tìm cách huy động thêm năng lực thi công và nguồn lực bên ngoài thay vì chỉ dựa vào nội lực.
Đặc biệt, Aqua City có thể là một trong những “chìa khóa” lớn nhất đối với quá trình phục hồi của NVL. Việc dự án được tháo gỡ pháp lý từng bước không chỉ giúp công trường hoạt động trở lại mà còn có khả năng mở khóa lượng tài sản và doanh thu bị đình trệ nhiều năm.
Nhưng chưa thể nói Novaland đã hoàn toàn vượt khó
Đây là điểm nhà đầu tư cần tỉnh táo.
Một lễ khởi công chưa đồng nghĩa với việc toàn bộ bài toán tài chính đã được giải quyết. Novaland vẫn đang trong quá trình tái cấu trúc, xử lý nghĩa vụ trái phiếu và đối mặt với áp lực tài chính đáng kể. Chính doanh nghiệp cũng đã phải đưa ra các phương án tái cơ cấu nợ, trong đó có phương án hoán đổi dư nợ gốc trái phiếu bằng cổ phiếu.
Vì vậy, giai đoạn 2026–2027 có thể là thời kỳ “kiểm chứng sự hồi phục” của Novaland. Thị trường nên theo dõi 5 yếu tố: tiến độ xây dựng thực tế, số căn bàn giao, tiến độ cấp sổ hồng, dòng tiền thu về và tốc độ giảm áp lực nợ.
Góc nhìn cá nhân: Sau nhiều năm khó khăn, Novaland có lẽ đã đi qua giai đoạn nguy hiểm nhất của cú sốc thị trường, nhưng vẫn còn một chặng đường dài để trở lại trạng thái tài chính thực sự khỏe mạnh. Việc Aqua City tái khởi động là tín hiệu tích cực, song giá trị lớn nhất không nằm ở lễ khởi công.
Điều thị trường chờ đợi là: công trường có sáng đèn liên tục không, nhà có được bàn giao đúng tiến độ không, sổ hồng có được cấp không và dòng tiền có thực sự quay trở lại hay không.
Nếu những mắt xích này vận hành đồng thời, Aqua City có thể không chỉ là một dự án bất động sản được hồi sinh, mà còn trở thành phép thử lớn nhất cho hành trình trở lại của Novaland sau nhiều năm tái cấu trúc.
