Ký quỹ, đặt cọc, văn bản thỏa thuận, hợp đồng góp vốn,… là hình thức phổ biến mà rất nhiều dự án bất động sản sử dụng suốt nhiều năm qua khi dự án chưa đủ điều kiện bán hàng. Và đó cũng là hành trình dài mà người mua nhà đặt ra câu hỏi hình thức đó có sai luật không?
Chẳng biết nữa nhưng chỉ biết rằng hiện tại, hình thức này vẫn tồn tại dai dẳng và không ít khách nếm trái đắng vì cách mua bán này.
Hồi tháng 10 năm ngoái, Sở Xây dựng TP.HCM vừa có văn bản đề nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản trên địa bàn TP.HCM chấp hành quy định pháp luật về công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn thành phố.
Sở yêu cầu các đơn vị kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
Sở TP.HCM cấm thì có nghĩa là thức đặt cọc là có vấn đề đúng không ạ?
Hiện chưa thấy Sở Xây dựng Hà Nội có động thái tương tự.
Cùng lúc đó, một số dự án trên địa bàn thủ đô vẫn tưng bừng rao bán theo hình thức trên dù chưa xong hạ tầng, thậm chí còn chưa xong móng. Rivea Hà Nội là một trong số đó.
Mấy hôm trước, em lặn lội đến Vĩnh Hưng để tim Rivea Hà Nội. Sau khi vượt qua vài con đường bụi giăng đầy lãng mạn, cuối cùng em cũng đến nơi và ngơ ngác vì chưa thấy viên gạch nào được xây lên.
Trước mặt em vẫn là mảnh đất hoang hóa. Sự hiện diện duy nhất thể hiện đây là công trình xây dựng là mấy chiếc máy cẩu. Em chả thấy bóng người nào ngoài mấy bạn môi giới. Có thể là các anh chị công nhân lẩn khuất đâu đây sau máy cẩu mà em không trông thấy. Hoặc cũng có thể không có hoặc có rất ít.
Trông quang cảnh thì em không cảm nhận được dự án đang hừng hực khí thế về đích.
Thế mà môi giới đã rao bán mà giá thì thực sự em không biết nói thế nào. Lên đến 150 triệu đồng/m2 ạ, tương đương đơn giá biệt thự bên Ocean Park 2 rồi ạ. Tất nhiên, một chỗ đi gần, một chỗ đi xa, mọi so sánh đều là khập khiễng.
Khi em hỏi bây giờ mà ký hợp đồng thì đó là hợp đồng gì vì em chắc chắn với tiến độ “vườn không nhà trống như thế này”, chắc chắn dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn. Và đúng như em đoán, môi giới bảo là “văn bản thỏa thuận” hoặc ký quỹ.
Mà không chỉ “môi giới hiện trường” bán hàng đâu ạ, trên mạng xã hội, trên mấy website nổi tiếng về bất động sản, dự án cũng được công khai rao bán.
Với riêng Tập đoàn Tân Á Đại Thành, hồi giữa năm ngoái, dự án Galia Hoàng Mai cũng bị đồn là bán lúa non. Em cũng xuống tận nơi xem, non già gì thì chưa rõ nhưng đúng là thời điểm đó, (hình như tháng 8/2025), cũng như Rivea bây giờ, dự án cũng chỉ có mấy chiếc máy cẩu “khoe sắc”, chứ móng miếc là em chưa thấy tí nào đâu ạ. Mà dự án bán ầm ầm. Còn bây giờ lên móng hay chưa thì em không rõ, chắc hôm nào rảnh, em oánh võng xuống đó xem sao.
Ở Hà Nội thì chưa thấy Sở Xây dựng nhắc gì về vấn đề này nhưng TP.HCM thì “say no” rồi ạ. Nên rất mong các bác am hiểu luật, trả lời cho em như này có phải bán lúa non không? Người mua có thể gặp rủi ro gì ạ?
À, về rủi ro thì nhãn tiền rồi ạ. Có dự án gì đó ở ngã tư khổ ý, khách mua nhà nhưng chưa ký hợp đồng mua bán mà ký theo hình thức kể trên. Mấy năm sau, chủ đầu tư lật kèo, trả lại tiền cho khách, không bán nữa (vì giá nhà tăng điên).
Trong miền Nam cũng có một dự án, tên Gem giếc gì ý, người mua nhà cũng khóc ròng vì bị lật kèo. Mà chịu đấy.
