Một trong những thông tin “hot” nhất thị trường bất động sản hiện tại chính là việc Công ty TNHH Lotte Properties HCMC đề xuất bán 35% vốn dự án Eco Smart City cho 3 đối tác Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Sơn Kim, Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư Hướng Việt và Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt.
Eco Smart City có tổng vốn đầu tư (chưa tính lại) là 20.100 tỷ đồng. 35% giá trị dự án sẽ tương đương 7.035 tỷ đồng. Đây không phải con số quá lớn với các đại gia bất động sản nhưng mà bình tĩnh nhá, với một đơn vị phải bán tài sản của mình và thoát âm dòng tiền nhờ… đi vay thì cũng phải đánh giá lại. Ấy là em nói đến “kẻ thâu tóm” Phát Đạt.
Tất nhiên, trong miếng bánh 7.035 tỷ đồng (tham khảo thôi, chứ dự án có biến động thì giá trị 35% sẽ có nhiều thay đổi nhưng chắc cũng loanh quanh đây thôi), không rõ miếng của Phát Đạt to hay nhỏ nhưng hay cũng xem sức khỏe của bạn nhé.
Nếu nhìn thoáng qua thì bức tranh báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 của Phát Đạt tương đối đẹp. Không đẹp sao được khi các chỉ số kinh doanh chính đều lung linh với đà tăng trưởng ấn tượng.
Cụ thể, lợi nhuận sau thuế quý 4/2025 của Phạt Đạt lên đến 313 tỷ đồng, tăng 311,5 tỷ đồng, tương đương 20.767% so với quý 4/2024. Tốc độ tăng 20.767% thì thật khủng khiếp rồi. Lũy kế cả năm, lợi nhuận của công ty này tăng 361 tỷ đồng, tương đương 233% lên 515 tỷ đồng.
Trong quý 4, lợi nhuận tăng mạnh bất chấp doanh thu giảm sâu. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ đạt 361 tỷ đồng, giảm 288 tỷ đồng, tương đương 44,4% so với cùng kỳ năm trước.
Vậy điều gì tạo nên thành tựu này? Có 2 nguyên nhân chính. Đó là giá vốn hàng bán “rơi tự do”, giảm 343,5 tỷ đồng, tương đương 83% xuống 70,5 tỷ đồng và doanh thu hoạt động tài chính “leo thang”, tăng 404,3 tỷ đồng, tương đương 10.927% lên 408 tỷ đồng.
Về nguyên nhân đầu tiên giá vốn hàng bán giảm sâu. Giá vốn hàng bán giảm mạnh trong khi doanh thu cũng đi xuống cho thấy biến động này chủ yếu đến từ tiến độ ghi nhận dự án và cơ cấu nguồn thu, thay vì phản ánh việc chi phí xây dựng thực tế được cắt giảm đáng kể. Trong ngành bất động sản, giá vốn chỉ được hạch toán khi sản phẩm đủ điều kiện bàn giao hoặc dự án được ghi nhận doanh thu. Kỳ này, doanh nghiệp nhiều khả năng bàn giao ít sản phẩm hơn so với cùng kỳ, đồng thời doanh thu phát sinh từ các khoản có giá vốn thấp như chuyển nhượng một phần dự án, quyền phát triển hoặc các hạng mục đã tích lũy chi phí từ các năm trước. Điều này khiến biên lợi nhuận gộp tăng cao mang tính kỹ thuật kế toán, không hoàn toàn phản ánh sự cải thiện về hiệu quả thi công hay tiết giảm chi phí đầu vào.
Về nguyên nhân thứ hai, doanh thu tài chính tăng vọt. Trong tổng doanh thu hoạt động tài chính có tới 406 tỷ đồng là lãi do thanh lý các khoản đầu tư. Thuyết minh báo cáo tài chính của Phát Đạt không lý giải cụ thể.
Tuy nhiên, dựa vào diễn biến thực tế có thể thấy động lực chính cho mức tăng đột biến này đến từ thương vụ Phát Đạt chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Công ty cổ phần Đầu tư Bắc Cường.
Vào tháng 11/2025, Phát Đạt đã chuyển nhượng toàn bộ cổ phần của Bắc Cường cho 2 cá nhân là ông Lê Anh Vũ và ông Đặng Văn Vinh với giá 1.100 tỷ đồng. Công ty lãi gần 406 tỷ đồng từ thương vụ thanh lý khoản đầu tư này.
Việc bán tài sản chưa dừng lại ở đó. Mới đây, ngày 04/02/2026, Phát Đạt và Tập đoàn Mitsubishi Corporation chính thức công bố việc thiết lập quan hệ đối tác liên quan đến dự án Thuận An 1.
Ông Bùi Quang Anh Vũ - Tổng Giám đốc của Phát Đạt cho biết với kinh nghiệm quản lý đô thị quốc tế của Mitsubishi Corporation, sự hợp tác ngoài việc nâng tầm chất lượng dự án Thuận An 1, còn hỗ trợ cho chiến lược dài hạn của Phát Đạt trong việc phát triển các không gian đô thị cao cấp.
Còn một vấn đề của Phát Đạt cần nhấn mạnh nữa đó là bất chấp việc bán tài sản thu về 1.100 tỷ đồng, trong đó lãi 406 tỷ đồng thì dòng tiền của Phát Đạt vẫn thoát âm nhờ đến tiền đi vay.
Cụ thể, tại ngày 31/12/2025, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Phát Đạt là âm 460 tỷ đồng; lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động đầu tư âm 409 tỷ đồng. Nhờ lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính dương 1.130 tỷ đồng nên lưu chuyển tiền thuần trong kỳ của công ty là dương 260 tỷ đồng.
Trong lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính, Phát Đạt ghi nhận 1.666 tỷ đồng tiền thu từ đi vay.
