MB bảo Novaland không tăng dư nợ nhưng báo cáo tài chính Novaland bảo có
Chiều 2/2/2026, Ngân hàng TMCP Quân đội – MB tổ chức Hội thảo Cập nhật kết quả kinh doanh năm 2025 và Định hướng kinh doanh năm 2026. Tại sự kiện, nhiều thông tin quan trọng được công bố nhưng điều em quan tâm nhất chính là mối quan hệ tín dụng giữa MB và Công ty cổ phần tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland).
Theo đó, bà Phạm Thị Trung Hà, Phó tổng giám đốc MB cho biết hiện nay Novaland không tăng dư nợ. Dư nợ của Novaland tại MB hiện vẫn được phân loại ở nhóm 1, giá trị tài sản bảo đảm cao hơn nhiều so với dư nợ.
"Do yêu cầu kiểm soát thông tin, chúng tôi không công bố cụ thể dư nợ, nhưng xin khẳng định rằng MB vẫn đang kiểm soát chặt chẽ tình hình của Novaland", bà Hà cho hay.
Thế nhưng, báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 của Novaland lại cho thấy dư nợ tăng đáng kể.
Theo đó, tại ngày 31/12/2025, về vay dài hạn, Novaland ghi nhận chỉ tiêu này đạt 22.451 tỷ đồng, tăng 12.297 tỷ đồng, tương đương 121% so với cuối năm 2025. Trong đó, MB – Chi nhánh Bắc Sài Gòn xuất hiện 6 lần với tổng dư nợ là 6.509 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với con số 2.409 tỷ đồng hồi cuối năm 2024. Đáng chú ý, có khoản tăng từ 1.355 tỷ đồng lên 4.468 tỷ đồng.
Còn ở vay ngắn hạn, cái tên MB – Chi nhánh Bắc Sài Gòn xuất hiện 5 lần với tổng dư nợ đạt 1.267 tỷ đồng, tăng nhẹ so với 1.143 tỷ đồng một năm trước đó.
Như vậy, hồi cuối năm 2025, tổng dư nợ của Novaland tại MB là 7.876 tỷ đồng. Con số này hồi cuối năm 2024 là 3.552 tỷ đồng.
Như thế này có thể coi là tăng được không ạ? Hay là không thể? Có bác nào hiểu về dòng tiền luân chuyển của bank giải thích giùm em với. Chứ dưới con mắt người trần mắt thịt như em thì em thấy không chỉ tăng mà còn tăng mạnh.
Hoặc cũng có thể khá niệm “hiện nay” của bà Phạm Thị Trung Hà thì “hôm nay”.
Nợ vay tăng nhưng chi phí lãi vay giảm sâu
Trong báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 có một điểm đáng lưu ý nữa chính là việc mặc dù nợ vay tăng nhưng chi phí lãi vay giảm sâu.
Cụ thể, tại ngày 31/12/2025, Novaland ghi nhận vay và nợ thuê tài chính dài hạn tăng từ 24.588 tỷ đồng lên 35.673 tỷ đồng, nợ vay ngắn hạn giảm từ 36.978 tỷ đồng xuống 31.518 tỷ đồng. Tổng nợ vay vẫn tăng đáng kể.
Trong khi đó, chi phí lãi vay giảm từ 291 tỷ đồng xuống 147 tỷ đồng.
Nếu nhìn theo logic thông thường vay nhiều hơn thì phải trả lãi nhiều hơn thì đây có vẻ là một nghịch lý. Nhưng khi đi sâu vào cơ chế kế toán và bối cảnh tái cấu trúc của doanh nghiệp bất động sản, bức tranh trở nên hợp lý hơn.
Yếu tố quan trọng nhất nằm ở cơ chế vốn hóa lãi vay. Trong ngành bất động sản, lãi vay phục vụ phát triển dự án thường không được ghi nhận ngay vào chi phí tài chính trên báo cáo kết quả kinh doanh. Thay vào đó, khoản lãi này được cộng vào giá trị tài sản dở dang hoặc hàng tồn kho dự án. Nói cách khác, lãi vay được “để dành” và chỉ được hạch toán vào giá vốn khi dự án hoàn thành và bàn giao. Điều này có nghĩa là doanh nghiệp có thể vay nhiều hơn, trả lãi thực tế nhiều hơn, nhưng chi phí lãi vay thể hiện trên báo cáo lợi nhuận lại thấp hơn nếu phần lớn lãi được vốn hóa. Với các doanh nghiệp địa ốc đang duy trì và tái khởi động nhiều dự án, hiện tượng này khá phổ biến.
Điểm thứ hai là sự thay đổi cơ cấu nợ vay. Trong năm qua, Novaland giảm nợ ngắn hạn và tăng nợ dài hạn. Đây thường là kết quả của quá trình tái cơ cấu nợ với ngân hàng và trái chủ. Nợ dài hạn sau tái cơ cấu có thể đi kèm điều khoản thuận lợi hơn: thời gian ân hạn, lịch trả lãi giãn ra, hoặc lãi suất thấp hơn so với các khoản vay ngắn hạn trước đó. Khi áp lực trả lãi theo kỳ được kéo giãn, chi phí lãi vay ghi nhận trong năm có thể giảm, dù dư nợ danh nghĩa cao hơn. Việc chuyển từ nợ ngắn sang dài hạn không chỉ giúp giảm áp lực thanh toán mà còn làm “mềm” chi phí lãi trên báo cáo từng kỳ.
Thứ ba, không loại trừ khả năng có điều chỉnh hoặc hoàn nhập chi phí lãi vay sau tái đàm phán. Nếu trước đó doanh nghiệp ghi nhận chi phí lãi theo điều khoản cũ, nhưng sau đó đạt được thỏa thuận giảm lãi hoặc thay đổi cấu trúc khoản vay, phần chênh lệch có thể được điều chỉnh giảm chi phí tài chính trong kỳ sau. Điều này đặc biệt dễ xảy ra trong giai đoạn doanh nghiệp tích cực thương lượng lại với chủ nợ để ổn định dòng tiền.
Thứ tư, yếu tố thời điểm cũng đóng vai trò nhất định. Nếu một phần lớn khoản vay mới được ghi nhận vào cuối kỳ, thì dư nợ cuối năm sẽ tăng rõ rệt, nhưng chi phí lãi chỉ phát sinh trong thời gian ngắn trước khi chốt sổ, nên tổng chi phí lãi của cả năm chưa phản ánh đầy đủ quy mô dư nợ mới. Điều này tạo ra độ “lệch pha” giữa số dư nợ và chi phí lãi vay trong cùng một kỳ báo cáo.
Tổng hợp lại, hiện tượng Novaland “vay nhiều hơn nhưng chi phí lãi vay giảm” không phải là bất thường nếu đặt trong bối cảnh doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc mạnh. Ba động lực chính thường là: vốn hóa lãi vay vào dự án, chuyển dịch cơ cấu nợ sang dài hạn với điều kiện ưu đãi hơn, và điều chỉnh chi phí sau tái đàm phán. Với nhà đầu tư, điều quan trọng là không chỉ nhìn vào chi phí lãi vay trên báo cáo kết quả kinh doanh, mà còn cần đọc thêm thuyết minh về lãi vay vốn hóa và điều khoản nợ — vì đó mới là nơi phản ánh đầy đủ gánh nặng tài chính thực sự.
