Khả năng tiếp cận tín dụng của ngành bất động sản năm nay sẽ kém thuận lợi
Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa công bố báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở phát hành tháng 2. Trong đó, đáng lưu ý nhất là khả năng tiếp cận tín dụng của ngành.
Cụ thể, VCBS cho biết 2026 sẽ là một năm phân hóa giữa các thị trường, phân khúc và doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, môi trường tín dụng, lãi suất có thể là những yếu tố ảnh hưởng lớn tới thị trường nhà đất.
VCBS nhận định tín dụng bất động sản vẫn duy trì xu hướng tăng khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, làm gia tăng nhu cầu vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, đơn vị này cho rằng khả năng tiếp cận vốn tín dụng của ngành bất động sản sẽ kém thuận lợi hơn so với năm 2025.
Có 3 yếu tố khiến VCBS đưa ra nhận định trên.
Thứ nhất, định hướng duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản khoảng 24-25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng. "Vì vậy, tín dụng bất động sản vẫn tăng trưởng nhưng được kiểm soát chặt, tránh tăng nóng", công ty chứng khoán này nêu.
Thứ hai, Bộ Tài chính đã phát đi tín hiệu đề xuất siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (chưa chính thức), có thể ảnh hưởng đến cầu đầu tư.
Thư ba, mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng tăng trong thời gian tới.Theo dữ liệu của VCBS, lãi suất cho vay mua nhà thả nổi bình quân tại các ngân hàng thương mại cổ phần vượt 10% trong quý IV/2025. Đơn vị này nhận định lãi suất cao, làm nhu cầu đầu cơ hạn chế.
Giá nhà có giảm không?
"Áp lực càng rõ rệt khi lãi suất chuyển sang thả nổi từ năm thứ hai, làm khó cân đối dòng tiền và hạn chế động lực đầu cơ, đặc biệt trong bối cảnh mặt bằng giá nhà ở đã vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân. Qua đó, giá nhà có xu hướng chững lại", nhóm phân tích của VCBS viết trong báo cáo.
Có thể thấy, VCSB nhận xét giá nhà có khả năng "chững lại". Chững lại chứ không phải giảm giá ạ? Vì sao lại như vậy?
Nhận định của VCBS về việc tín dụng bất động sản kém thuận lợi hơn trong năm 2026 phản ánh một xu hướng đáng chú ý: dòng vốn vào thị trường vẫn duy trì nhưng bị kiểm soát chặt chẽ hơn, đặc biệt trong bối cảnh rủi ro nợ xấu gia tăng. Điều này trước hết sẽ tác động trực tiếp đến phía cầu, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi khả năng vay vốn khó khăn hơn và chi phí lãi vay có xu hướng tăng, lực cầu đầu cơ sẽ suy yếu, kéo theo thanh khoản thị trường giảm so với giai đoạn trước.
Tuy nhiên, việc tín dụng bị siết không đồng nghĩa giá bất động sản sẽ giảm trên diện rộng. Thực tế cho thấy, mặt bằng giá hiện nay vẫn chịu ảnh hưởng lớn từ yếu tố nguồn cung hạn chế và chi phí đầu vào cao. Nhiều dự án vẫn vướng pháp lý, khiến nguồn cung mới không thể cải thiện nhanh, trong khi chi phí đất đai, xây dựng và tài chính vẫn neo ở mức cao. Do đó, các chủ đầu tư có xu hướng giãn tiến độ bán hàng hoặc giữ giá thay vì giảm sâu, nhằm bảo toàn biên lợi nhuận.
Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản năm 2026 nhiều khả năng sẽ diễn biến theo hướng phân hóa mạnh. Những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt vẫn duy trì được mặt bằng giá ổn định, thậm chí có thể tăng nhẹ. Ngược lại, các phân khúc mang tính đầu cơ cao như đất nền vùng xa, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào dòng vốn vay sẽ chịu áp lực điều chỉnh giá rõ rệt hơn.
Tóm lại, tín dụng bị kiểm soát chặt sẽ làm suy yếu động lực tăng giá ngắn hạn, nhưng chưa đủ để tạo ra một chu kỳ giảm giá sâu trên toàn thị trường. Thay vào đó, năm 2026 được dự báo sẽ là giai đoạn “thanh lọc”, nơi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn và giá cả phản ánh rõ nét chất lượng từng phân khúc, từng dự án.
