Mục tiêu nâng tỷ lệ đô thị hóa toàn quốc lên 45% và diện tích nhà ở bình quân đạt 27 m2/người vào năm 2026 do Bộ Xây dựng đề ra thoạt nghe rất hợp lý. Ai cũng muốn sống rộng rãi hơn, thành phố phát triển hơn. Nhưng nếu nhìn kỹ vào bài toán thực tế, đây không chỉ là câu chuyện quy hoạch, mà là câu chuyện tiền bạc – và với nhiều gia đình, đó là một khoảng cách rất xa.
Hãy thử đặt mình vào một gia đình điển hình ở Việt Nam hiện nay: hai vợ chồng, hai con nhỏ và ông bà sống cùng, tổng cộng 6 người. Nếu áp theo tiêu chuẩn 27 m²/người, diện tích cần thiết sẽ là: 6 x 27 = 162 m².
Một căn nhà 162 m² không phải quá lớn nếu xét về nhu cầu sống. Nhưng vấn đề nằm ở giá. Tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM, mức giá trung bình khoảng 80–120 triệu đồng/m² là điều rất phổ biến. Lấy mức trung bình 100 triệu/m², thì: 162 m² x 100 triệu = 16,2 tỷ đồng.
6 người chính là gia đình em đây ạ. Nếu chiểu theo mong muốn này thì em phải mua penhouse ạ các bác?
Đây không còn là câu chuyện “cố gắng là mua được”, mà là một con số vượt xa khả năng của phần đông người dân. Với mức thu nhập phổ biến của tầng lớp trung lưu hiện nay, việc tích lũy hàng chục tỷ đồng gần như là điều không tưởng nếu không có hỗ trợ từ gia đình hoặc tài sản sẵn có.
Ngay cả khi vay ngân hàng, bài toán cũng không dễ hơn. Nếu gia đình này vay khoảng 70% giá trị căn nhà, tức hơn 11 tỷ đồng, với lãi suất khoảng 9–11%/năm, thì tiền lãi mỗi năm đã lên đến hơn 1 tỷ đồng. Tính cả gốc lẫn lãi, mỗi tháng có thể phải trả 80–100 triệu đồng. Đây là mức chi vượt xa thu nhập của đại đa số hộ gia đình Việt Nam.
Điều này cho thấy một nghịch lý rõ ràng: mục tiêu nâng diện tích nhà ở là đúng, nhưng khả năng chi trả của người dân lại không theo kịp. Khi đô thị hóa tăng nhanh, giá đất và giá nhà thường tăng nhanh hơn cả thu nhập. Người dân đổ về thành phố nhiều hơn, nhưng cơ hội sở hữu nhà lại ngày càng khó hơn.
Con số 27 m²/người cũng cần được nhìn nhận một cách thực tế. Ở nhiều quốc gia phát triển, đây là mức sống khá tốt. Nhưng tại Việt Nam, rất nhiều gia đình vẫn đang sống trong không gian chật hẹp: nhà 40–60 m² cho 4–5 người, hay phòng trọ 15–20 m² cho cả gia đình nhỏ. Nếu lấy trung bình toàn quốc, con số có thể tăng lên, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc mọi người đều sống tốt hơn. Rất có thể, diện tích bình quân tăng nhờ nhóm thu nhập cao, trong khi nhóm thu nhập thấp vẫn không cải thiện đáng kể.
Vấn đề cốt lõi nằm ở chỗ: mục tiêu thì mang tính “trung bình”, nhưng thực tế lại rất “phân hóa”. Người có điều kiện sẽ kéo chỉ số lên, còn người không đủ khả năng vẫn đứng ngoài cuộc.
Để mục tiêu này trở nên khả thi, không thể chỉ dừng ở việc đặt ra con số. Cần những giải pháp đồng bộ hơn. Thứ nhất là phát triển nhà ở giá hợp lý – không phải trên giấy, mà là sản phẩm thực sự phù hợp với thu nhập của người dân. Thứ hai là kiểm soát giá đất và tình trạng đầu cơ, bởi nếu giá đất tiếp tục bị đẩy lên, mọi nỗ lực hỗ trợ đều trở nên vô nghĩa. Và quan trọng nhất, thu nhập của người dân phải tăng một cách bền vững, nếu không thì mọi tiêu chuẩn về diện tích chỉ là lý thuyết.
Có thể đến năm 2026, tỷ lệ đô thị hóa 45% sẽ đạt được, thậm chí vượt. Các khu đô thị mới sẽ tiếp tục mọc lên, các tòa chung cư cao tầng sẽ ngày càng nhiều. Nhưng câu hỏi quan trọng hơn là: ai sẽ sống trong những không gian đó? Và bao nhiêu người trong số đó thực sự sở hữu nhà, thay vì chỉ đi thuê?
Mục tiêu của Bộ Xây dựng không sai. Thậm chí, đó là hướng đi cần thiết để nâng cao chất lượng sống. Nhưng nếu đặt trong bối cảnh hiện tại, có thể nói thẳng rằng: mục tiêu này có thể đạt về mặt số liệu, nhưng rất khó đạt về mặt thực chất.
Bởi cuối cùng, câu chuyện không nằm ở việc mỗi người cần bao nhiêu mét vuông, mà là họ có đủ khả năng để sở hữu từng mét vuông đó hay không. Và với bài toán hơn 16 tỷ đồng cho một gia đình 6 người, giấc mơ “27 m²/người” vẫn đang là một mục tiêu đẹp – nhưng còn khá xa với đại bộ phận người Việt.
