Doanh số bán nhà xuống “đáy” 2 năm
Doanh số bán nhà đã giảm 8,4% trong tháng trước, xuống mức tỷ lệ hàng năm được điều chỉnh theo mùa là 3,91 triệu căn, mức thấp nhất kể từ tháng 12 năm 2023, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia (NAR) cho biết hôm thứ Năm. Các nhà kinh tế được Reuters khảo sát đã dự báo doanh số bán lại nhà sẽ giảm xuống mức 4,18 triệu căn.
Doanh số bán nhà tháng trước có thể phản ánh các hợp đồng được ký kết vào tháng 11 và tháng 12, và không bị ảnh hưởng bởi các trận bão mùa đông đã tàn phá nhiều vùng trên cả nước vào tháng 1. Doanh số bán nhà giảm 4,4% so với cùng kỳ năm ngoái.
"Sự sụt giảm doanh số bán nhà là đáng thất vọng," Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR cho biết. "Điều kiện về khả năng chi trả đang được cải thiện... do mức tăng lương vượt xa tốc độ tăng giá nhà và lãi suất thế chấp thấp hơn so với một năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung không theo kịp và vẫn còn khá thấp."
Chỉ số khả năng chi trả nhà ở của NAR đã tăng lên 116,5 trong tháng 1, mức cao nhất kể từ tháng 3 năm 2022, từ 111,6 trong tháng 12.
Lãi suất thế chấp đã giảm khi Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), cơ quan giám sát hai gã khổng lồ tài chính thế chấp Fannie Mae và Freddie Mac, bắt đầu mua trái phiếu do hai công ty này phát hành, mặc dù tiến độ đã bị chững lại. Lãi suất thế chấp theo sát lãi suất trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm chuẩn, vốn đã tăng lên trong bối cảnh áp lực lạm phát cao và lo ngại về nợ của chính phủ liên bang.
Lượng nhà hiện có giảm 0,8% xuống còn 1,22 triệu căn. Nguồn cung tăng 3,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Với tốc độ bán hàng của tháng Giêng, sẽ mất 3,7 tháng để bán hết lượng nhà hiện có, tăng từ 3,5 tháng một năm trước.
Giá nhà hiện có trung bình tháng trước tăng 0,9% so với cùng kỳ năm ngoái lên 396.800 đô la, mức cao nhất trong bất kỳ tháng Giêng nào. Số ngày trung bình nhà được rao bán trên thị trường tăng lên 46 ngày từ 41 ngày một năm trước.
Người mua nhà lần đầu chiếm 31% tổng số giao dịch, tăng từ 28% một năm trước. Các nhà kinh tế và chuyên gia bất động sản cho rằng cần đạt được tỷ lệ 40% trong loại hình này để thị trường nhà ở trở nên sôi động. Giao dịch mua bán bằng tiền mặt chiếm 27% tổng số giao dịch, giảm so với 29% của năm ngoái.
Vì sao nên nỗi?
Doanh số bán nhà hiện có tại Mỹ trong tháng Giêng giảm xuống mức thấp nhất hơn hai năm là một tín hiệu đáng chú ý, cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang bị “kẹt” giữa ba lực kéo ngược chiều: lãi suất – giá nhà – nguồn cung. Theo dữ liệu từ National Association of Realtors, mức giảm 8,4% theo tháng và thấp hơn đáng kể so với dự báo mà Reuters khảo sát phản ánh tâm lý thận trọng rõ rệt của người mua.
Điểm đáng nói là đà giảm này không hoàn toàn đến từ yếu tố cầu suy yếu, mà chủ yếu do nguồn cung vẫn quá mỏng. Tồn kho chỉ ở mức 1,22 triệu căn, tương đương 3,7 tháng bán hết, vẫn thấp hơn mức cân bằng dài hạn (thường quanh 5–6 tháng). Khi hàng hóa không đủ, giá khó giảm sâu, và thực tế giá nhà trung vị vẫn tăng gần 1% so với cùng kỳ, lên gần 397.000 USD, mức cao kỷ lục cho riêng tháng Giêng. Điều này tạo ra nghịch lý: khả năng chi trả có cải thiện trên giấy tờ, nhưng người mua vẫn khó “chốt deal” vì không có nhiều lựa chọn phù hợp.
Mặt tích cực là chỉ số khả năng chi trả tăng lên mức cao nhất kể từ 2022, nhờ thu nhập tăng nhanh hơn giá nhà và lãi suất thế chấp có thời điểm dịu lại. Động thái can thiệp của Federal Housing Finance Agency thông qua việc hỗ trợ thị trường trái phiếu thế chấp do Fannie Mae và Freddie Mac phát hành cũng góp phần kéo lãi suất xuống tương đối. Tuy nhiên, hiệu ứng này chưa đủ bền vì lợi suất trái phiếu Kho bạc 10 năm vẫn chịu áp lực từ lạm phát và lo ngại nợ công.
Cơ cấu người mua cũng cho thấy thị trường chưa thật sự “khỏe”: người mua lần đầu chiếm 31%, tăng so với năm trước nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với ngưỡng 40% được xem là mức năng động. Tỷ lệ mua bằng tiền mặt giảm nhẹ, cho thấy nhà đầu tư không còn áp đảo như giai đoạn sốt nóng, nhưng cũng đồng nghĩa lực đỡ đầu cơ yếu đi.
Tổng thể, thị trường nhà ở Mỹ đang ở trạng thái đóng băng cục bộ: không sụp đổ vì cung thấp, nhưng cũng khó bật tăng vì chi phí vốn vẫn cao. Muốn doanh số hồi phục rõ rệt, cần một trong hai điều: hoặc lãi suất thế chấp giảm bền vững, hoặc nguồn cung mới tăng mạnh và hiện tại, cả hai điều này đều chưa thật sự chắc chắn.
