Phí chuyển đối có cơ hội giảm tới 70%
Bộ Tài chính vừa công bố dự thảo Nghị định về tiền sử dụng, thuê đất nhằm tháo gỡ vướng mắc khi triển khai Luật Đất đai.
Theo đó, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức, họ chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Hiện tại, con số này là 100%. Điều đó có nghĩa là chi phí người dân bỏ ra giảm tới 70%. Mừng quá.
Với phần vượt nhưng không quá một lần hạn mức, người dân sẽ nộp 50% chênh lệch. Còn nếu phần vượt trên một lần hạn mức, khoản phải nộp là toàn bộ chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở như hiện hành.
Chính sách ưu đãi này chỉ áp dụng một lần cho hộ gia đình, cá nhân. Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp 100% chênh lệch.
Trước đó, người dân khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư chỉ nộp tiền sử dụng đất tính theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp. Mức thu là 30% với diện tích trong hạn mức và 50% khi vượt hạn mức. Nhờ đó, nhiều hộ dân, đặc biệt ở nông thôn hoặc ven đô, có thể dễ dàng chuyển đổi đất vườn, ao liền kề nhà ở sang đất thổ cư với chi phí hợp lý.
Từ khi áp dụng Luật Đất đai 2024, quy định này bị bãi bỏ. Người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và đất ở. Họ không còn được giảm theo tỷ lệ như trước, dù trên đất đã có nhà ở từ lâu.
Dự thảo nghị quyết dự kiến được trình thông qua trong tháng 9 và có hiệu lực từ ngày ký ban hành đến hết 28/2/2027.
Có nên gom hàng đầu cơ?
Bộ Tài chính đề xuất giảm 70% tiền chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư, và ngay lập tức thị trường địa ốc lại “dậy sóng”. Câu hỏi nhiều người muốn biết nhất: Có nên mua đất nông nghiệp để đầu cơ thời điểm này không? Nghe thì thấy màu hồng, nhưng để không “đu đỉnh”, phải tỉnh táo hơn một chút.
Thông tin giảm 70% chi phí chuyển đổi khiến rất nhiều người háo hức, vì từ trước đến nay, chuyển mục đích luôn là chi phí lớn và là rào cản của phần lớn nhà đầu tư nhỏ lẻ. Nhưng giảm thì giảm, điều quan trọng là bạn có lên được đất ở hay không. Nhiều người hiểu nhầm rằng cứ mua đất nông nghiệp, đợi chính sách ban hành là chuyển được ngay. Không đâu, thực tế phũ hơn TikTok: chuyển đổi còn phụ thuộc quy hoạch, chỉ tiêu đất ở của từng huyện, mật độ dân cư và cả lộ trình phát triển hạ tầng. Tức là, không phải thích là lên, không phải có tiền là được duyệt.
Vì vậy, chuyện giảm phí chỉ thật sự có ý nghĩa với những thửa đất nằm trong khu vực được phép chuyển mục đích theo quy hoạch. Còn mua nhầm đất nằm trong vùng quy hoạch cây xanh, đất chờ thu hồi, đất hành lang giao thông thì có miễn phí 100% cũng chẳng chuyển được. Cho nên, người nào chỉ nghe mỗi thông tin “giảm tiền” rồi lao vào gom đất thì rủi ro cực lớn.
Mua đất nông nghiệp để đầu cơ vẫn có cơ hội lời rất dày. Đất nông nghiệp giá vốn thấp, nhu cầu săn hàng nhiều, và nếu chuyển được lên thổ cư thì giá tăng gấp vài lần là chuyện bình thường. Đó là lý do nhiều nhà đầu tư thích loại hàng này: biên lợi nhuận hấp dẫn, vốn ít vẫn có cửa vào thị trường. Vấn đề là rủi ro cũng “đậm” như kỳ vọng. Đất nông nghiệp thường không được xây dựng gì, không tạo dòng tiền, quy hoạch thay đổi một cái là mất ngủ cả năm. Chưa kể tình trạng cò đất vẽ dự án, vẽ đường, vẽ khu công nghiệp vẫn đầy rẫy. Người thiếu kiến thức mà bước vào cuộc chơi này thì dễ trở thành người “ôm bom”.
Vậy có nên mua không? Thực ra, mua vẫn được, nhưng phải mua bằng cái đầu tỉnh táo. Chỉ nên xuống tiền khi khu vực đã có quy hoạch đất ở rõ ràng, gần khu dân cư hiện hữu, hạ tầng đang chuẩn bị triển khai thật – không phải hạ tầng “trên miệng môi giới”. Những khu đang được huyện nâng chỉ tiêu đất ở hằng năm cũng là cơ hội tốt, vì xác suất chuyển đổi cao hơn. Và đừng ham đất rẻ bất thường, vì rẻ quá thì 90% là có vấn đề pháp lý hoặc bị dính quy hoạch xấu.
Ngược lại, nếu khu vực hoang vu, xa dân cư, không đường, không điện, không nước thì mua về chỉ để… giữ sổ ngắm cho vui. Những thửa nằm trong hành lang giao thông, đất công ích, đất tranh chấp hoặc đất nằm trong vùng quy hoạch treo thì càng không nên đụng vào.
Kết lại một câu cho rõ ràng: giảm 70% chi phí chuyển đổi là tin vui, nhưng không phải “cứ mua là thắng”. Chính sách này chỉ mang lại lợi thế cho người mua đúng vị trí, đúng quy hoạch và hiểu luật. Nếu bạn đầu tư có kiến thức, đây là cơ hội. Còn nếu mua vì nghe phong phanh trên mạng, thì rất dễ từ kỳ vọng “lên thổ cư kiếm lãi khủng” thành cảnh ôm đất dài hạn không biết bao giờ ra hàng.
Thị trường không dành cho người mơ mộng. Giảm phí chỉ dành cho người biết chơi, chứ không phải phép màu cho mọi nhà đầu tư.
