Doanh thu bất động sản tăng, nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý, hoạt động xây dựng và bàn giao sản phẩm bắt đầu trở lại. Tuy nhiên, phía sau con số lợi nhuận vẫn là một bức tranh tài chính nhiều áp lực: dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm, hàng tồn kho rất lớn và hàng chục nghìn tỷ đồng nợ vay sẽ đến hạn.
Điều đáng chú ý là lợi nhuận của Novaland trong giai đoạn này không chỉ đến từ hoạt động bán và bàn giao bất động sản, mà còn chịu tác động đáng kể từ các nghiệp vụ tài chính, chuyển nhượng khoản đầu tư và điều chỉnh nghĩa vụ tài chính.
Lợi nhuận đã trở lại, nhưng tiền chưa về
Trong 6 tháng đầu năm 2026, Novaland ghi nhận doanh thu 5.096 tỷ đồng, tăng 37,6% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.772 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ khoảng 666 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản cũng tăng gần 40%, lên khoảng 4.793 tỷ đồng.
Những con số này cho thấy hoạt động kinh doanh của Novaland đang có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, dòng tiền vẫn chưa theo kịp lợi nhuận. Trong nửa đầu năm, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh tiếp tục âm khoảng 3.595 tỷ đồng. Dù đã cải thiện so với cùng kỳ, Novaland vẫn chưa tạo ra tiền dương từ hoạt động kinh doanh.
Điều này cho thấy lợi nhuận và dòng tiền của Novaland đang có khoảng cách khá lớn. Doanh nghiệp báo lãi 1.772 tỷ đồng nhưng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh lại âm hơn 3.500 tỷ đồng.
Đáng chú ý, cơ cấu lợi nhuận kỳ này có sự đóng góp đáng kể từ các khoản thu nhập tài chính. Doanh thu tài chính đạt khoảng 2.557 tỷ đồng, trong đó khoảng 1.386 tỷ đồng là tiền lãi từ các khoản cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư. Hơn 1.039 tỷ đồng còn lại đến từ lợi nhuận chuyển nhượng công ty con và thu hồi các khoản đầu tư, tương đương khoảng 41% doanh thu tài chính.
Như vậy, lợi nhuận của Novaland trong 6 tháng đầu năm không chỉ đến từ hoạt động bán và bàn giao bất động sản, mà còn được đóng góp đáng kể bởi các giao dịch tài chính và đầu tư. Các khoản thu nhập này đều phát sinh từ những giao dịch cụ thể và được ghi nhận trong báo cáo tài chính. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa khoản lợi nhuận đến từ chuyển nhượng đầu tư, tái cơ cấu tài sản với nguồn lợi nhuận có thể lặp lại từ hoạt động kinh doanh bất động sản. Bởi một giao dịch chuyển nhượng có thể giúp lợi nhuận tăng mạnh trong một kỳ, nhưng không nhất thiết tạo ra nguồn thu tương tự ở những kỳ sau.
Một ví dụ đáng chú ý là khoản thu nhập từ việc chuyển nhượng Ngôi Nhà Mega trong 6 tháng đầu năm 2026. Ngôi Nhà Mega là doanh nghiệp nằm trong hệ sinh thái Novaland. Trong quá trình tái cơ cấu khoản đầu tư, Novaland thực hiện các giao dịch vốn khiến giá trị phần vốn góp tại công ty này tăng từ khoảng 212 tỷ đồng lên hơn 5.413 tỷ đồng. Sau đó, Novaland chuyển nhượng 99,93% vốn tại Ngôi Nhà Mega. Chênh lệch phát sinh được ghi nhận vào kết quả kinh doanh, góp phần tạo ra khoản thu nhập lớn trong kỳ.
Năm 2025, lợi nhuận của Novaland cũng được hỗ trợ đáng kể bởi các điều chỉnh liên quan dự án Lakeview City. Do thay đổi trong cách xác định nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp ghi nhận khoảng 2.197 tỷ đồng hoàn nhập vào giá vốn bất động sản và khoảng 1.271 tỷ đồng hoàn nhập khoản phạt chậm nộp vào thu nhập khác, tổng cộng khoảng 3.468 tỷ đồng.
Các khoản này có tác động trực tiếp tới lợi nhuận kế toán nhưng không đồng nghĩa với một lượng tiền tương ứng chảy vào doanh nghiệp trong kỳ. Đây là điểm quan trọng khi đánh giá chất lượng lợi nhuận của Novaland: lợi nhuận có thể tăng nhanh nhờ những điều chỉnh về nghĩa vụ, tài sản và cấu trúc đầu tư, trong khi dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vẫn âm.
Bức tranh bảng cân đối cũng cho thấy quá trình hồi phục chưa hoàn tất. Đến cuối tháng 6/2026, tổng tài sản Novaland khoảng 258.658 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho lên tới khoảng 157.700 tỷ đồng, tương đương hơn 60% tổng tài sản. Đây phần lớn là chi phí đất đai và các dự án bất động sản đang triển khai.
Hàng tồn kho lớn không nhất thiết là tín hiệu xấu đối với một doanh nghiệp bất động sản, nhưng nó chỉ thực sự trở thành tiền khi dự án đủ điều kiện bán, khách hàng thanh toán và doanh nghiệp hoàn tất bàn giao. Vì vậy, tốc độ giải phóng hàng tồn kho và thu hồi các khoản phải thu sẽ quan trọng không kém con số lợi nhuận.
Nợ giảm chưa đủ, bài toán thanh khoản mới là phép thử
Cuối quý II/2026, tổng nợ vay của Novaland lên gần 72.900 tỷ đồng, tăng khoảng 8% so với đầu năm. Trong đó, khoảng 49.300 tỷ đồng là các khoản vay ngân hàng và khoản vay khác, còn trái phiếu khoảng 23.600–23.700 tỷ đồng.
Đáng chú ý, khoảng 30.500 tỷ đồng nợ vay sẽ đáo hạn trong vòng 12 tháng, gồm khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu. Tại ngày 30/6, Novaland còn ghi nhận khoảng 16.716 tỷ đồng nợ gốc quá hạn. Một phần nghĩa vụ được các bên thống nhất gia hạn, trong khi từ ngày 1/7 đến thời điểm báo cáo được phê duyệt, doanh nghiệp tiếp tục thanh toán khoảng 2.417 tỷ đồng nợ gốc.
Trong 6 tháng đầu năm, Novaland đã hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng, tương đương khoảng 72% kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 15.617 tỷ đồng để phục vụ tái cơ cấu và trả nợ. Doanh nghiệp còn một số tài sản đang đàm phán chuyển nhượng.
Bán tài sản giúp doanh nghiệp nhanh chóng tạo nguồn tiền và giảm áp lực thanh khoản, nhưng đây không phải dòng tiền được tạo ra từ hoạt động kinh doanh thường xuyên. Khi nguồn lực từ tài sản hữu hạn, doanh nghiệp vẫn cần quay lại bài toán cốt lõi là tạo tiền từ bán hàng và bàn giao dự án.
Novaland cũng đang huy động thêm nguồn lực để xử lý nghĩa vụ tài chính. Theo phương án điều chỉnh sử dụng vốn từ đợt phát hành hơn 800,6 triệu cổ phiếu với giá 10.000 đồng/cổ phiếu, doanh nghiệp dự kiến thu khoảng 8.007 tỷ đồng, phần lớn dùng để thanh toán các nghĩa vụ nợ, trong đó gần 5.953 tỷ đồng dành cho 13 lô trái phiếu của Novaland.
Khoản trái phiếu chuyển đổi quốc tế trên 300 triệu USD cũng đã được gia hạn thời gian đáo hạn đến tháng 7/2028. Việc gia hạn giúp Novaland giảm áp lực thanh toán ngay lập tức, nhưng về bản chất chỉ kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ nợ chứ không xóa khoản nợ này.
Báo cáo tài chính soát xét 6 tháng đầu năm 2026 cũng tiếp tục được kiểm toán nhấn mạnh vấn đề hoạt động liên tục, trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh âm và doanh nghiệp còn các nghĩa vụ tài chính đến hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy quá trình tái cấu trúc vẫn đang diễn ra và chưa thể xem là đã hoàn tất.
Dẫu vậy, không thể phủ nhận Novaland đang có những chuyển biến thực chất ở phía hoạt động. Tại Aqua City, các tổ chức tài chính đã cam kết hơn 20.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2026–2027, với khoảng 5.444 tỷ đồng đã được giải ngân đến giữa tháng 8. Dự án đang đẩy mạnh xây dựng, bàn giao và cấp giấy chứng nhận cho khách hàng.
Điều này cho thấy Novaland không đơn thuần “sống nhờ” các bút toán tài chính. Hoạt động dự án đang dần phục hồi, pháp lý được tháo gỡ và sản phẩm bắt đầu quay trở lại thị trường. Nhưng ở chiều ngược lại, quy mô nợ lớn, lượng hàng tồn kho hơn 157.000 tỷ đồng, nợ quá hạn hơn 16.700 tỷ đồng và dòng tiền kinh doanh âm cho thấy doanh nghiệp vẫn chưa thoát khỏi áp lực thanh khoản.
Vì vậy, gọi kết quả hiện tại của Novaland là một cuộc “hồi sinh” hoàn toàn có thể còn quá sớm, nhưng coi toàn bộ lợi nhuận là “ảo” cũng không chính xác.
Phép thử thực sự sẽ nằm ở những quý tiếp theo: doanh thu và lợi nhuận từ bàn giao bất động sản có tiếp tục tăng hay không; hàng tồn kho có giảm; các khoản phải thu có chuyển thành tiền; dòng tiền kinh doanh có trở lại dương và nợ vay có thực sự giảm bằng nguồn tiền tạo ra từ hoạt động kinh doanh hay không.
Bởi với một doanh nghiệp bất động sản đang tái cấu trúc, lợi nhuận có thể được tạo ra từ nhiều nghiệp vụ tài chính khác nhau, nhưng để trả một khoản nợ đến hạn thì cuối cùng vẫn phải có tiền.
Novaland có thể đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất về kết quả kinh doanh, nhưng để khẳng định một cuộc hồi phục bền vững, doanh nghiệp vẫn phải chứng minh rằng dòng tiền đang thực sự quay trở lại cùng với lợi nhuận.
