Khải Hoàn Land tăng trưởng "ấn tượng", dòng tiền kinh doanh âm có đáng lo?

CTCP Bất động sản Khải Hoàn Land (Mã: KHG) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2022 với doanh thu thuần đạt hơn 264 tỷ đồng, tăng 18% so với cùng kỳ, chủ yếu đóng góp từ hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản.

Giá vốn bán hàng tăng mạnh kéo biên lãi gộp giảm từ gần 38% về 35,5%. Trong kỳ, doanh thu tài chính không có biến động, trong khi các chi phí khác đều ghi nhận tăng mạnh so với cùng kỳ. Doanh nghiệp vẫn lãi 56 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh.

Trong kỳ, doanh nghiệp có doanh thu tài chính hơn 74 tỷ đồng, cao gấp 4,6 lần so với cùng kỳ, chủ yếu ở lãi cho vay gần 13 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2021 chỉ 14,7 tỷ đồng.

Kỳ này, dù các loại chi phí đều tăng đột biến nhưng lợi nhuận tại KHG vẫn ghi nhận tăng trưởng dương. Cụ thể, chi phí tài chính tăng tới 44 tỷ đồng, cao gấp 2,7 lần cùng kỳ; chi phí bán hàng cao gấp 3 lần, lên hơn 31 tỷ đồng và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng 58% lên gần 16 tỷ đồng. Kết quả, Khải Hoàn Land vẫn báo lãi sau thuế tăng tới 82% lên gần 88 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng, Khải Hoàn Land đạt gần 463 tỷ đồng doanh thu thuần, tăng 53% so với cùng kỳ và hơn 137 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, cao gấp 2,7 lần cùng kỳ.

Năm 2022, Khải Hoàn Land đặt kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế sẽ lần lượt bằng 230% và 190% so với thực hiện năm 2021, tương đương đạt 2.962 tỷ đồng và 786 tỷ đồng. Như vậy, sau nửa năm, doanh nghiệp này mới chỉ thực hiện được 15% doanh thu và khoảng 17% lợi nhuận.

Dù lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng song dòng tiền kinh doanh tại doanh nghiệp lại âm.

Trong 06 tháng đầu năm 2022, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khải Hoàn Land âm hơn 773 tỷ đồng trong khi cùng kỳ năm 2021 chỉ âm hơn 399 tỷ đồng.

Nguyên nhân của tình trạng này là do tăng tiền lãi vay đã trả hơn 40 tỷ đồng (cùng kỳ 2021 chỉ 21 tỷ đồng); tăng các khoản phải trả hơn 71 tỷ đồng (cùng kỳ chỉ gần 836 triệu đồng); hàng tồn kho âm hơn 81 tỷ đồng trong khi cùng kỳ 2021 không ghi nhận.

Thông thường, khi nhìn nhận kết quả kinh doanh của một doanh nghiệp, nhiều nhà đầu tư chủ yếu chỉ quan tâm tới yếu tố doanh thu, lợi nhuận và thường bỏ qua yếu tố dòng tiền. Trong khi trên thực tế, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh mới là điểm mấu chốt để có thể đánh giá chính xác và toàn diện về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Theo các chuyên gia, trường hợp tiền thu vào nhỏ hơn tiền chi ra cho thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiền. Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về. 

Vay nợ từ trái phiếu tăng đột biến, nợ ngắn hạn vượt quá tài sản ngắn hạn

Tính đến cuối quý 2/2022, tổng tài sản tại Khải Hoàn Land tăng nhẹ 7% lên gần 6.840 tỷ đồng. Nợ phải trả ghi nhận 2.006 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm chủ yếu là nợ vay lên gần 1.060 tỷ đồng, tăng tới 61% so với đầu năm.

Cụ thể, nợ vay tại KHG chủ yếu tập trung ở nợ vay ngắn hạn hơn 1.057 tỷ đồng. Trong đó, chỉ có hơn 244 tỷ đồng là vay ngân hàng SCB chi nhánh Đông Đô với mục đích thực hiện để quỹ hợp đồng môi giới bất động sản và dự phòng mua lại các bất động sản theo hợp đồng môi giới bất động sản với CTCP Tập đoàn bất động sản T&T.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land vay dài hạn 2 tỷ đồng của một cá nhân với lãi suất 9%/năm mục đích để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh và khoản vay này không có tài sản đảm bảo.

Đáng nói, hơn 800 tỷ đồng nợ còn lại là nợ vay trái phiếu, trong khi hồi đầu năm chỉ có 18 tỷ đồng, toàn bộ là trái phiếu ngắn hạn với lãi suất từ 11% - 12%/năm. Trong đó, có lô trái phiếu ngắn hạn mã KHL082022-01 là không có tài sản đảm bảo.

Đáng chú ý, tính đến cuối quý 2/2022, nợ ngắn hạn phải trả tại doanh nghiệp này ghi nhận hơn 2.002 tỷ đồng, lớn hơn tài sản ngắn hạn 1.925 tỷ đồng.

Theo tìm hiểu, nếu tài sản ngắn hạn nhỏ hơn nợ ngắn hạn điều này chứng tỏ doanh nghiệp không giữ vững quan hệ cân đối giữa tài sản ngắn hạn với nợ ngắn hạn vì xuất hiện dấu hiệu doanh nghiệp đã sử dụng một phần nguồn vốn ngắn hạn vào tài sản dài hạn. Mặc dù nợ ngắn hạn có khi do chiếm dụng hợp pháp hoặc có mức lãi thấp hơn lãi nợ dài hạn tuy nhiên chu kỳ luân chuyển tài sản khác với chu kỳ thanh toán cho nên dễ dẫn đến những vi phạm nguyên tắc tín dụng và có thể đưa đến một hệ quả tài chính xấu hơn.

Chính vì các khoản vay trái phiếu tăng lên dẫn tới chi phí lãi vay 6 tháng qua tại Khải Hoàn Land cao gấp 2,2 lần cùng kỳ, hơn 53 tỷ đồng.