Hà Nội dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá

VARS cho biết, Hà Nội tiếp tục là địa phương có tốc độ tăng trưởng giá bán chung cư mạnh nhất cả nước, theo sau là Đà Nẵng và TP. HCM. So với kỳ gốc, giá bán bình quân các dự án tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP. HCM 56,9%.

Cụ thể, giá bán trung bình căn hộ trong quý III/2025 tại Hà Nội đạt 78,9 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% so với quý trước. Động lực tăng chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư chào bán giai đoạn tiếp theo với giá điều chỉnh cao hơn. Tại TP.HCM, giá trung bình đạt 81,6 triệu đồng/m², trong khi Đà Nẵng ghi nhận mức 67,4 triệu đồng/m², tăng 7% so với quý trước.

Trong giai đoạn 2019 - 2025, tốc độ tăng giá căn hộ tại Đà Nẵng vượt trội, cao hơn 1,6 lần so với TP. HCM do sự xuất hiện của nhiều dự án mới, thiết lập mặt bằng giá cao hơn đáng kể so với trước đó.

Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế. Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m², trong đó 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m². TP. HCM xếp sau với mức giá trung bình 91 triệu đồng/m², thấp hơn do có thêm nguồn cung từ khu vực ngoại thành - nơi mặt bằng giá vẫn “mềm” hơn đáng kể.

Theo VARS, mặt bằng giá sơ cấp tăng mạnh đã kéo toàn thị trường lên cao trong bối cảnh nhiều người dân coi bất động sản là kênh đầu tư an toàn trước lạm phát. Trên thị trường thứ cấp, giá tăng từng ngày, có dự án ghi nhận mức chênh từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong thời gian ngắn, nhất là các khu đô thị có hạ tầng hoàn thiện.

Nguồn cung tăng nhưng vẫn “lệch pha” với nhu cầu

Tại hội thảo công bố báo cáo quý III/2025, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết thị trường nhà ở cả nước ghi nhận hơn 34.600 sản phẩm mới trong quý III. Dù giảm 5% so với quý trước, nhưng đây vẫn là mức cao nhất kể từ năm 2021, gấp 2,4 lần cùng kỳ 2024.

Tính chung 9 tháng năm 2025, tổng cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong đó, hơn 86.000 căn là nguồn cung mới. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được cải thiện. Phần lớn dự án mới có giá trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực.

Trong quý III, căn hộ chung cư chiếm 67,8% tổng nguồn cung (khoảng 23.000 sản phẩm), tiếp tục là “xương sống” của thị trường. Đáng chú ý, nhóm căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm tới 42% - tăng mạnh so với quý trước; trong khi căn hộ bình dân chỉ còn 3%, chủ yếu là nhà ở xã hội.

Về khu vực, miền Bắc dẫn đầu cả nước với 49% nguồn cung, miền Nam chiếm 27% và miền Trung tăng lên 23% nhờ nhiều dự án mới khởi động. Thị trường đang dịch chuyển rõ rệt từ lõi đô thị ra vùng ven - nơi quỹ đất dồi dào, chi phí đầu tư thấp hơn và hạ tầng kết nối tốt.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện, song theo bà Miền, hầu hết sản phẩm mới đều ở phân khúc giá cao, trong khi nhu cầu ở thực vẫn tập trung ở phân khúc trung - bình dân. “Chênh lệch cung - cầu chưa được giải quyết, dẫn đến giá nhà tiếp tục tăng, đặc biệt ở Hà Nội và TP. HCM”, bà nhận định.

Báo cáo của VARS chỉ ra rằng, giá bán sản phẩm biệt thự, liền kề, nhà phố trong quý III dao động 50 - 400 triệu đồng/m², tăng khoảng 5% - 10% so với giai đoạn trước. Giá bán căn hộ thương mại trung bình đạt 78 triệu đồng/m², trong đó hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m² trở lên.

Giá nhà tăng cao nhưng giao dịch thực tế lại không bùng nổ. Dù quý III ghi nhận hơn 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 66% (tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước), nhưng phần lớn đến từ các sản phẩm trung cấp và cao cấp ở vị trí tốt, pháp lý rõ ràng. Thị trường thứ cấp sôi động, song lượng hàng có sẵn hạn chế, nhiều chủ sở hữu không muốn bán, còn nhà đầu tư giữ hàng chờ giá tiếp tục tăng.

Tại TP. HCM, đà tăng giá lan rộng nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và dòng tiền đầu tư từ miền Bắc, đặc biệt là Hà Nội. Một số dự án ghi nhận mức tăng giá 5% chỉ trong một tuần. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá thứ cấp tăng mạnh ở các dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m² - nơi dòng tiền đầu tư chuyển hướng sau khi giá căn hộ cao tầng “leo thang”.

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường bất động sản VARS, cho biết, giao dịch thứ cấp sôi động chủ yếu vì sản phẩm sơ cấp đang ở mức giá cao và phần lớn là hàng hình thành trong tương lai. “Tuy nhiên, nguồn hàng có sẵn ít, người mua thực khó tiếp cận, còn nhà đầu tư đã chốt lời hoặc tạm dừng bán, chờ chu kỳ tăng giá mới”, ông Chung nhận xét.

Các chuyên gia đều chung nhận định rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong các quý tới, khi dòng vốn rẻ vẫn đang được bơm ra nền kinh tế, trong khi nguồn cung thực chất chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Bên cạnh đó, chi phí đất đai, vật liệu và lãi vay đều tăng, khiến các chủ đầu tư có xu hướng duy trì chiến lược phát triển phân khúc cao cấp để đảm bảo lợi nhuận.

“Phân khúc giá cao vẫn được hấp thụ tốt nhờ nhóm khách hàng có năng lực tài chính mạnh và kỳ vọng tích sản dài hạn. Trong khi đó, người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận, buộc thị trường phải tìm lời giải cho bài toán cân bằng cung - cầu”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.

Dự báo trong quý IV và năm 2026, giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM có thể tiếp tục tăng 3% - 5%, đặc biệt ở các khu đô thị có hạ tầng hoàn thiện và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nếu không có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập của người dân sẽ còn giãn rộng, làm giảm tính bền vững của thị trường.