Theo thống kê mới nhất của Savills cho thấy, quý 4/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, trên cả phân khúc thấp tầng và căn hộ.

Cụ thể, với phân khúc căn hộ, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý 4/2023, nguồn cung tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm với 2.876 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.911 căn, giảm 40% theo quý và 41% theo năm. Tuy nhiên, nguồn cung mới ghi nhận trong quý chỉ đạt 10.403 căn, trong đó, hạng B chiếm 84% nguồn cung.

Với phân khúc thấp tầng, năm 2023, tổng nguồn cung mới đạt 272 căn, giảm 82% theo năm. Nguồn cung mới có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion tại Hà Đông và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony tại Hoài Đức. Nguồn cung sơ cấp đạt 710 căn đến từ 16 dự án, giảm 2% theo quý và 23% theo năm. Nhà liền kề là sản phẩm chính với thị phần 44%.

Trong khi đó, thống kê về giá căn hộ chỉ ra, căn hộ chung cư Hà Nội ghi nhận tại thời điểm cuối năm 2023 có giá 51 - 70 triệu đồng/m2 - lập ngưỡng giá mới, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ trong khoảng giá này chiếm 49% số lượng các căn bán được.

Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 42% số lượng căn bán được trong năm 2023, tăng từ mức 3% trong năm 2019. Các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng chiếm 55% thị phần. Chỉ 3% số căn hộ có giá bán dưới 2 tỷ đồng.

Cùng với đó, mặc dù hầu hết các chủ đầu tư không thay đổi giá nhưng lượng hàng tồn kho thấp tầng giá cao khiến giá sơ cấp tăng. Đơn cử, giá biệt thự sơ cấp tăng 55% theo quý lên 160 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn hàng giá thấp tại Mê Linh đã được bán trong quý 3/2023. Giá liền kề tăng 3% theo quý lên 194 triệu đồng/m2 đất. Giá shophouse cũng tăng 3% theo quý lên 328 triệu đồng/m2 đất.

Những thống kê này đã phần nào lý giải cho việc Hà Nội lọt Top các thủ đô khó sở hữu nhà ở nhất thế giới. Cụ thể, đầu năm 2023, một nghiên cứu về thị trường bất động sản của NetCredit tại Mỹ, Hà Nội nằm trong top 10 thủ đô trên thế giới có giá nhà vượt xa nhất so với thu nhập bình quân của người dân.

Đến đầu năm 2024, cũng theo nghiên cứu mới nhất mà NetCredit, Hà Nội tiếp tục lọt nhóm các thủ đô khó mua nhà ở nhất thế giới. Giá một căn nhà chung cư tại nội thành Hà Nội đã tăng 77% trong năm qua, tương đương 45 năm thu nhập bình quân của người lao động.

Dự báo thị trường thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cho rằng, phân khúc nhà ở vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường vẫn còn tiếp tục, dẫn đến giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường tiếp tục tăng cao.

TS Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia tài chính - ngân hàng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân. Cụ thể, một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ khoản sinh hoạt phí ở những đô thị lớn như Tp.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như vậy cần ít nhất 20 năm mới tích cóp được 1,5 tỷ đồng.

"Còn với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng, muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích cóp trong 10-15 năm. Tuy nhiên, vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội hay Tp.HCM có giá bán như vậy", ông Nghĩa phân tích.

Còn theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà). 

“Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà”, ông Long chia sẻ.