Khi Nam Mê Kông mời “người lạ” ăn cỗ

Nam Mê Kông đang là “ngôi sao mới” của thị trường bất động sản Việt Nam khi trình diễn vũ điệu tăng trưởng đẹp mắt trong những năm qua. Cụ thể, năm 2022, công ty đạt doanh thu 552 tỷ đồng, tăng 156%; lãi trước thuế đạt 96,5 tỷ đồng, tăng 22% so với năm trước. Năm 2023, doanh thu tiếp tục tăng 46% lên 806 tỷ đồng; lãi trước thuế tăng 85% lên 179 tỷ đồng, cao nhất lịch sử. 9 tháng năm 2024, doanh thu đạt 454 tỷ đồng, tăng 18%; lãi trước thuế đi ngang, đạt 70 tỷ đồng.

Động lực làm nên đà tăng trưởng ấn tượng trên là dự án Khu đô thị Bảo Ninh 2 (nằm tại bán đảo Bảo Ninh, TP.Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình). Dự án có quy mô 18,18ha, tổng mức đầu tư 5.000 tỷ đồng, là dự án quan trọng nhất của Nam Mê Kông từ khi ông Kiều Xuân Nam “tức vị” chủ tịch HĐQT (năm 2018).

Một dự án “ngon ăn” như vậy, lẽ thường không doanh nghiệp nào muốn chia phần với một bên khác. Thế nhưng, cuối năm 2023, HĐQT Nam Mê Kông đột ngột mời Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest hợp tác đầu tư đối với phân khu thấp tầng dự án khu đô thị Bảo Ninh 2.

Theo đó, hai bên sẽ hợp tác trong thời hạn 5 năm, số tiền hợp tác là 650 tỷ đồng. Nam Mê Kông sử dụng bất động sản, quyền tài sản phát sinh từ dự án thuộc khu đô thị Bảo Ninh 2 làm tài sản bảo đảm cho Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest vay vốn tại VPBank. Ông Đặng Minh Huệ, CEO Nam Mê Kông, được giao đàm phán, quyết định các vấn đề liên quan đến ký kết hợp đồng hợp tác đầu tư, thế chấp tài sản tại VPBank.

Trên thực tế, việc hợp tác với Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest chưa từng được lãnh đạo Nam Mê Kông đưa ra thảo luận với cổ đông tại đại hội đồng cổ đông (AGM) 2023 lẫn “giải thích’ ở AGM 2024. Tuy nhiên, trong rất nhiều kỳ AGM, có một tờ trình đã được lãnh đạo doanh nghiệp này “cài cắm” vào chương trình, đó là xin cổ đông chấp thuận cho việc sử dụng tài sản của công ty làm tài sản bảo đảm cho bên thứ ba. Và đây chính là điều kiện cần để cuối năm 2023, HĐQT Nam Mê Kông ra quyết định dùng khu đô thị Bảo Ninh 2 bảo đảm cho khoản vay của Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest tại VPBank.

Câu hỏi được đặt ra là tại sao Nam Mê Kông lại mời Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest – một doanh nghiệp không có nhiều tên tuổi, chẳng có lắm thực lực, nhảy vào một dự án quan trọng như khu đô thị Bảo Ninh 2?

Dự án này, cho đến năm 2023, đã hoàn thành xong hạng mục xây dựng hạ tầng kỹ thuật dự án và hoàn thành xây dựng các công trình nhà ở thấp tầng; đã đủ điều kiện pháp lí về việc ghi nhận tài sản trên đất và sang tên, bàn giao “sổ đỏ” cho khách hàng. Nói một cách hình ảnh, dự án này như một mâm cỗ đã chuẩn bị xong xuôi, mâm bát đã sẵn sàng và đột nhiên lãnh đạo Nam Mê Kông mời một “người lạ” (Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest) ngồi vào ăn cỗ. Hết sức khó hiểu!

Giúp cổ đông trả lời những câu hỏi

Truy tìm câu trả lời cho thắc mắc trên, không ít cổ đông sẽ nghĩ ngay tới việc có thể Nam Mê Kông không đủ nguồn lực để làm nốt Khu đô thị Bảo Ninh 2 nên cần mượn sức của bên thứ ba như Công ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

Tuy nhiên, đáp án này hầu như không có cơ sở. Thực tế cho thấy, Nam Mê Kông đã “ăn đậm” từ Bảo Ninh 2 trong suốt 3 năm qua, lợi nhuận sau thuế cộng dồn từ 2022 tới nay đạt mức trên dưới 260 tỷ đồng, lợi nhuận tích luỹ (sau thuế chưa phân phối) cho tới 30/9/2024 vẫn còn 108 tỷ đồng. Và điều quan trọng là Bảo Ninh 2 vẫn đang tiếp tục mang về tiền bạc cho Nam Mê Kông.

Mặt khác, Nam Mê Kông hoàn toàn có thể gọi vốn từ cổ đông – nếu cần, để thực hiện các hạng mục tiếp theo của Bảo Ninh 2, tương tự như việc đã gọi 334 tỷ đồng từ cổ đông hồi năm 2022.

Nam Mê Kông rõ ràng cũng không sợ dòng tiền yếu. Năm 2023, dù dòng tiền kinh doanh âm (-310 tỷ đồng), nhưng lưu chuyển tiền thuần vẫn dương tới 181 tỷ đồng, nhờ thu hồi vốn cho vay, bán công cụ nợ của đơn vị khác. Trong năm này, công ty thậm chí còn không cần vay mượn nhiều để tài trợ cho chi phí hoạt động – dòng tiền đi vay năm 2023 chỉ 312 tỷ đồng, giảm tới 57% so với năm trước.

Mặt khác, kể cả vay mượn nhiều, Nam Mê Kông cũng không chịu chi phí tài chính lớn. Các năm 2022 – 2023, chi phí tài chính chỉ 24 tỷ đồng và 16 tỷ đồng, là mức rất thấp so với doanh thu 500 – 800 tỷ đồng.

Đó là chưa kể, lịch sử doanh nghiệp này cũng cho thấy lãnh đạo Nam Mê Kông là những người không hề ngại vay mượn. Tại AGM 2023, lãnh đạo công ty đã xin cổ đông chấp thuận cho phát hành 2.000 tỷ đồng trái phiếu, ở AGM 2024, con số xin cổ đông là 1.000 tỷ đồng.

Tất cả những điều trên cho thấy Nam Mê Kông không phải “thiếu tiền” để phải mượn vốn từ Công ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

Một khả năng cũng có thể được xét đến là Nam Mê Kông đang chuẩn bị cho dự án The Charms – Bình Dương và có thể doanh nghiệp này liệu sức không thể cân được 2 dự án cùng lúc, nên đã “nhường sân” Bảo Ninh 2 cho Công ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest.

Dù vậy, khả năng này cũng không đứng vững, bởi lãnh đạo Nam Mê Kông đã tính trước phương án tài chính cho The Charms – Bình Dương bằng việc xin cổ đông chấp thuận phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để hút về 375 tỷ đồng ở AGM 2024.

Mặt khác, The Charms – Bình Dương cho tới AGM 2024 vẫn chỉ mới dừng ở việc kí hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng với Becamex, đang chờ UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận phê duyệt chuyển nhượng dự án. Điều này có nghĩa việc triển khai dự án này cũng còn “mút mùa”, bất chấp Nam Mê Kông đã ghi nhận tồn kho 475 tỷ đồng đối với dự án này.

Tất nhiên, không thể phủ nhận việc hợp tác kinh doanh với Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest sẽ mang về “tiền tươi” cho Nam Mê Kông. Cập nhật tới 30/9/2024, Nam Mê Kông đã ghi nhận khoản phải trả đối với Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest lên tới 551,66 tỷ đồng. Đây là một trong những nguyên do giúp Nam Mê Kông giảm được 71% quy mô dư nợ vay qua 9 tháng năm 2024, chỉ còn 121 tỷ đồng, đi kèm là chi phí tài chính chỉ còn 0,9 tỷ đồng, giảm 91% so với cùng kỳ. Thế nhưng cái giá đánh đổi cũng là lợi nhuận tại Bảo Ninh 2 bị san sẻ. Và về cơ bản, vốn chủ luôn đắt hơn vốn vay.

Bất động sản Vina Invest – người lạ từng quen của Nam Mê Kông

Những diễn giải nêu trên cho thấy không có lý do thuyết phục nào về mặt tài chính – kinh doanh để Nam Mê Kông phải gọi vốn từ Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest. Nhưng nếu xét tới lịch sử của cái tên “lạ hoắc” này, lại thấy thật quen thuộc.

Theo tìm hiểu của Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest được thành lập tháng 7/2016, tên cũ là Công ty cổ phần Xây lắp và Công nghệ số 3.

Khi mới ra đời, công ty có vốn điều lệ chỉ 5 tỷ đồng, sáng lập bởi: Công ty cổ phần Xây dựng Số 3 (nay chính là Nam Mê Kông) với tỷ lệ 51% cùng các cá nhân: Lê Anh Tuấn 12,25%, Lê Hoàng Sơn 12,25%, Bùi Anh Việt 12,25%, Đặng Minh Huệ 12,25%.

Người đại diện theo pháp luật ban đầu là giám đốc Lê Hoàng Sơn, sinh năm 1979, sau đổi sang Lê Anh Tuấn, sinh năm 1979, nguyên do là ông Lê Hoàng Sơn thoái vốn.

Việc ông Sơn thoái vốn khiến Công ty cổ phần Xây dựng Số 3 tăng tỷ lệ sở hữu lên 54,063%, Lê Anh Tuấn lên 15,313%, Bùi Anh Việt lên 15,313% và Đặng Minh Huệ lên 15,313%. Ông Đặng Minh Huệ, như đã biết, hiện là CEO của Nam Mê Kông.

Năm 2023, Công ty cổ phần Xây lắp và Công nghệ số 3 đổi tên thành Công ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest như hiện nay và tăng vốn lên 68 tỷ đồng. Người đại diện theo pháp luật cũng đổi sang giám đốc Trần Mạnh Đức, sinh năm 1998. Tuy nhiên, không có thông tin về cơ cấu sở hữu sau màn tăng vốn này.

Xét danh sách các công ty con, công ty liên kết cũng như bên liên quan của Nam Mê Kông đều không tồn tại cái tên Công ty Cổ phần Bất động sản Vina Invest. Điều đó cho thấy, Nam Mê Kông cũng như các lãnh đạo chủ chốt của họ đã rút khỏi Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest.

Tuy nhiên, với những gì từng dính dáng, với những thắc mắc không có lời giải, thì đến đây, giới quan sát có thể tìm thấy câu trả lời cho động thái mời Công ty cổ phần Bất động sản Vina Invest vào dự án Bảo Ninh 2 của Nam Mê Kông.