Ngày 28/7, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Nghị quyết đưa ra nhiều định hướng quan trọng nhằm hoàn thiện chính sách quản lý, sử dụng đất đai, tăng tính minh bạch trong tiếp cận đất đai, kiểm soát đầu cơ và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.
Theo nghị quyết, việc giao đất, cho thuê đất sẽ được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước quản lý, bảo đảm bình đẳng trong tiếp cận đất đai giữa khu vực công và khu vực tư.
Quy định rõ các trường hợp phải đấu giá, đấu thầu và các trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; đồng thời làm rõ cơ chế nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nhằm hạn chế lãng phí, tiêu cực và lợi ích nhóm.
Đối với chính sách sử dụng đất, nghị quyết giao nghiên cứu kỹ cơ chế giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với một số loại hình sử dụng đất, với lộ trình phù hợp, thận trọng, bảo đảm đánh giá đầy đủ tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, thị trường bất động sản, hệ thống tín dụng và quyền tài sản của người dân.
Theo định hướng này, Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất có thời hạn đối với đất nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất kinh doanh và đất xây dựng trụ sở làm việc có chức năng ngoại giao.
Đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư, sẽ tiếp tục được giao đất lâu dài. Tuy nhiên, đối với các chung cư xây dựng mới, nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn của công trình xây dựng, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của người sở hữu căn hộ. Khi công trình hết niên hạn, chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để xây dựng lại chung cư.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh yêu cầu hạn chế tối đa việc phân lô, bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt là các đô thị lớn. Trong khi đó, thời hạn sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê, nhà ở chính sách và nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước vẫn được xác định là lâu dài. Đồng thời, sẽ có cơ chế ưu đãi về giao đất, cho thuê đất nhằm khuyến khích khu vực tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phù hợp.
Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Trung ương yêu cầu quy định chặt chẽ hơn tiêu chí dự án và phạm vi thu hồi đất trong các trường hợp thật sự cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vừa tránh lạm dụng, vừa không gây ách tắc trong triển khai dự án.
Đáng chú ý, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại của dự án khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất trong phạm vi thực hiện dự án.
Nghị quyết cũng yêu cầu thực hiện chủ trương tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để triển khai trước. Chính quyền địa phương được quyết định các chính sách hỗ trợ bổ sung phù hợp với điều kiện thực tế và đặc thù của từng dự án. Các khu tái định cư phải bảo đảm hạ tầng đồng bộ, dịch vụ thiết yếu và chú trọng tạo sinh kế cho người dân. Đồng thời, cần xây dựng cơ chế phòng ngừa tham nhũng, tiêu cực, trục lợi chính sách bồi thường, tái định cư cũng như xử lý tình trạng xây dựng trái phép sau khi có thông báo thu hồi đất.
Về giá đất và tài chính đất đai, nghị quyết xác định giá đất do Nhà nước quyết định trên cơ sở mục tiêu phát triển của từng giai đoạn. Việc định giá phải dựa trên dữ liệu và phương pháp khoa học, bảo đảm công khai, minh bạch, ngăn chặn tình trạng thao túng giá hoặc hình thành giá đất "ảo".
Nhà nước sẽ ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tỷ lệ bồi thường phù hợp với thực tế đối với từng loại đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Theo nguyên tắc được nêu trong nghị quyết, Trung ương sẽ xây dựng khung tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp định giá đất và cơ chế kiểm tra, giám sát, trong khi địa phương được giao quyền quyết định giá đất.
Đối với công cụ tài chính và chính sách thuế, Trung ương yêu cầu nghiên cứu xây dựng chính sách với lộ trình phù hợp nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, đầu cơ và găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của người dân.
Nghị quyết định hướng thiết kế chính sách để việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích thu được từ đầu cơ. Đồng thời, nghiên cứu áp dụng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch đối với phần thặng dư trong kinh doanh bất động sản và áp dụng mức thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng nhằm phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai, chống lãng phí và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Một nội dung mới đáng chú ý là Trung ương thống nhất chủ trương thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại các dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư không còn khả năng tiếp tục thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng. Các dự án sau khi được mua lại sẽ được sử dụng để hình thành quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân. Việc mua lại phải bảo đảm tính đúng, tính đủ, hợp lý các chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm phần địa tô chênh lệch.
Trung ương yêu cầu Đảng ủy Chính phủ chủ trì, phối hợp với Đảng ủy Quốc hội nghiên cứu sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai thực hiện Nghị quyết số 21-NQ/TW.
Gia Linh
