Chung cư tỉnh không còn rẻ

Sau nhiều năm tích lũy nhưng vẫn chưa thể mua nhà tại Hà Nội, vợ chồng anh Hoàng, quê Bắc Ninh, hướng ra các dự án chung cư ở tỉnh với hy vọng giá cả vừa tầm. Vợ chồng anh có khoản tiết kiệm hơn 1,5 tỷ đồng và dự định chọn căn hộ mới, vừa được chiết khấu, vừa thanh toán linh hoạt theo tiến độ.

Tuy nhiên, khi khảo sát thực tế, anh Hoàng nhận ra giá chung cư vùng ven không còn thấp. Nhiều dự án mới đang chào bán ở mức 60 - 70 triệu đồng/m², kèm theo khoản “chênh” 100 - 300 triệu đồng cho các căn đẹp.

Với căn hộ 50m², vợ chồng anh phải vay thêm gần 1,8 tỷ đồng. Nếu chọn căn góc, tầng trung, tổng chi phí có thể lên tới 70 triệu đồng/m² - ngang nhiều dự án đã bàn giao tại Hà Nội. Kế hoạch mua nhà xã hội cũng bất thành vì thu nhập vượt ngưỡng chính sách.

“Thu nhập chưa đủ mua nhà thương mại nhưng lại quá cao để được hưởng chính sách nhà xã hội. Về quê làm việc khó duy trì mức lương hiện tại, nên đành tiếp tục thuê nhà và cân nhắc giải pháp khác”, anh Hoàng chia sẻ.

Tình trạng tương tự xảy ra với chị Thu, nhân viên ngân hàng quê Hưng Yên. Sau nhiều năm làm việc tại Hà Nội, vợ chồng chị dự định chuyển về tỉnh mua nhà, nhưng giá liên tục tăng cao khiến kế hoạch bị gián đoạn. Tại Văn Giang, nhiều dự án đang chào bán từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Với căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 60m², tổng chi phí, bao gồm khoản chênh, có thể vượt 4 tỷ đồng, chưa kể còn phải cạnh tranh để chọn được căn ưng ý.

Theo ghi nhận, nhu cầu mua nhà vùng ven của người trẻ tăng mạnh trong bối cảnh giá nhà Hà Nội vượt khả năng chi trả. Tuy nhiên, giấc mơ an cư tại các tỉnh ven đô chưa hẳn dễ dàng hơn. Tại Hưng Yên, một dự án bốn tòa cao 27 tầng mới cất nóc trong đại đô thị có giá 4,8 - 5 tỷ đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ 60m².

Không chỉ dự án mới, nhiều dự án cũ cũng tăng giá mạnh. Một dự án 21 tầng tại xã Phụng Công, Văn Giang, mở bán giữa năm 2023 với giá 30 - 32 triệu đồng/m², nay rao bán 50 - 53 triệu đồng/m², tăng hơn 60% sau hai năm. Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cũng cho thấy nhiều dự án vùng ven liên tục “đua” tăng giá do tác động từ Hà Nội. Một số dự án như Trust City Văn Giang, Westbay Sky Residences tăng 30% - 40% chỉ sau một năm.

Báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy hoạt động mở bán dự án mới diễn ra sôi động khắp cả nước, đặc biệt tại Hà Nội và vùng ven như Bắc Ninh, Hưng Yên. Phân khúc cao cấp chiếm 42% tổng cung mở bán, nhưng 70% - 80% giao dịch hướng đến đầu tư, kỳ vọng tăng giá và khai thác cho thuê, thay vì nhu cầu ở thực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, giá bán liên tục tăng đã đẩy giấc mơ an cư vượt tầm với phần lớn người dân đô thị, kể cả nhóm thu nhập trung bình - khá. Nhiều môi giới phản ánh khách hàng trẻ, thu nhập 40 - 50 triệu đồng/tháng, cũng không dám mua nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình.

“Áp lực trả nợ vay quá lớn, nhất là khi lãi suất thả nổi tăng mạnh sau thời gian ưu đãi, trở thành rào cản đáng kể với người trẻ”, ông Đính nhấn mạnh.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết phần lớn người trẻ chỉ đủ khả năng vay mua các dự án vừa túi tiền, giá 2 - 3 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, phân khúc này ngày càng khan hiếm ở khu vực ven đô, ít được chủ đầu tư chú ý.

Ngoài yếu tố đầu tư, chi phí đất nền tăng cao cũng kéo giá căn hộ lên. Tại các tỉnh giáp Hà Nội, quỹ đất gần trung tâm hạn hẹp, hạ tầng kết nối với Thủ đô ngày càng hoàn thiện, khiến cả nhà đầu tư và người mua chấp nhận chi mức giá cao để sở hữu vị trí thuận lợi.

Người mua chịu sức ép kép

Sự tăng giá nhanh chóng của cả dự án mới và cũ khiến người mua chịu sức ép kép: vừa đối mặt với giá cao, vừa cạnh tranh với nhà đầu tư và môi giới để chọn căn ưng ý. Giới chuyên gia nhận định điều này tạo ra thị trường “hai tốc độ”: nhóm thu nhập cao hoặc đầu tư vẫn giao dịch sôi động, còn nhóm thu nhập trung bình - khá ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Mức tăng giá 30 - 60% chỉ trong vài năm cho thấy áp lực chi phí thực tế còn cao hơn số liệu công bố. Nhiều dự án vừa mở bán đã “cháy hàng” nhờ nhu cầu đầu tư, khiến giá gộp thực tế tăng mạnh so với niêm yết.

Để giấc mơ an cư khả thi, các chuyên gia đề xuất giải pháp đồng bộ. Chủ đầu tư nên cân nhắc phát triển phân khúc nhà vừa túi tiền thay vì tập trung vào cao cấp. Ngân hàng và cơ quan quản lý cần tạo điều kiện vay ưu đãi, lãi suất ổn định cho người trẻ và lao động thu nhập trung bình, giảm áp lực trả nợ.

Cơ quan chức năng cần thanh tra, giám sát thị trường, hạn chế việc môi giới thu phí chênh, đảm bảo người mua tiếp cận dự án với giá niêm yết. Các tỉnh ven Hà Nội cần quy hoạch quỹ đất hợp lý và phát triển hạ tầng kết nối, tạo nhiều lựa chọn nhà ở vừa túi tiền. Chính sách nhà xã hội cũng cần linh hoạt hơn, mở rộng đối tượng và điều chỉnh ngưỡng thu nhập để người thu nhập trung bình vẫn có thể tiếp cận.

Thị trường chung cư vùng ven đang chứng kiến mức giá cao tương đương Hà Nội, khiến người trẻ và nhóm thu nhập trung bình - khá phải tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định. Giải pháp căn cơ không chỉ phụ thuộc vào thị trường mà cần sự phối hợp giữa nhà đầu tư, cơ quan quản lý và ngân hàng. Tái cấu trúc rổ hàng, tạo điều kiện vay ưu đãi và kiểm soát hiện tượng chênh giá là những bước cần thiết để giấc mơ có nhà trở thành hiện thực.