Nhìn từ lợi nhuận bán niên 2026
Bán niên 2026 doanh thu thuần của Phát Đạt chỉ đạt 158 tỷ đồng, giảm 65% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lãi trước thuế đạt tới 504 tỷ đồng, tăng 3 lần và lãi sau thuế đạt 218 tỷ đồng, tăng 89% so với cùng kỳ năm trước. Điều làm nên sự đột phá của lợi nhuận là sự bùng nổ của hoạt động tài chính khi mang về doanh thu 1.381 tỷ đồng, tăng 6 lần so với cùng kỳ.
Phần lớn của doanh thu tài chính này là khoản lãi chuyển nhượng công ty con/công ty liên kết. Theo đó, trong nửa đầu năm, Phát Đạt ghi nhận doanh thu từ 2 thương vụ: bán toàn bộ cổ phần trong Công ty Cổ phần Đầu tư Senerity (tổng giá trị chuyển nhượng 2.500 tỷ đồng, được thanh toán hết) và bán toàn bộ cổ phần tại Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long, thông qua Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Bình Dương (tổng giá trị chuyển nhượng 2.694 tỷ đồng, mới được thanh toán 604 tỷ đồng).
Trên thực tế, đây không phải là lần đầu Phát Đạt có lãi nhờ “bán con”. Chuyện này đã xảy ra nhiều lần ở những kỳ báo cáo trước. Vậy rốt cục, Phát Đạt đang tính toán điều gì?
Trở lại với năm 2023 – năm được xem là “đen tối” nhất của Phát Đạt kể từ sau cuộc khủng hoảng bất động sản 2011 – 2013, khi công ty phải vật lộn để cân đối dòng tiền do khủng hoảng trái phiếu. Để tồn tại, Phát Đạt đã phải bán một loạt công ty con: bán 99,8% quyền sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI); thoái một phần tại Công ty Cổ phần Kinh doanh và Dịch vụ bất động sản Phát Đạt (Phatdat Realty) và bán Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn - KL (chủ đầu tư dự án Astral City tại Bình Dương). Song song với đó, cuối năm 2023, Phát Đạt phát hành 67,16 triệu cổ phiếu riêng lẻ, thu về khoảng 671,6 tỷ đồng. Ông Nguyễn Văn Đạt nói với các cổ đông tại đại hội 2024 đầy chua chát: “Trải qua khủng hoảng, tôi nhận thấy dòng tiền là máu”.
Nhưng chuyện nói trên không chỉ dừng lại ở năm 2023. Liên tục các năm 2024 – 2025 và nửa đầu năm 2026, kịch bản trên tiếp tục được Phát Đạt lặp lại: bán con và tăng vốn.
Lấy giai đoạn gần nhất là bán niên 2026, ngoài 2 thương vụ đã nhắc phía trên, Phát Đạt còn bán 20% cổ phần trong Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Tầng Thuận An 1 (đơn vị đã mua lại dự án chung cư Thuận An 1 từ tay Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long); bán Công ty Cổ phần Cao ốc Hoà Phú (chủ đầu tư dự án chung cư Thuận An 2); bán toàn bộ 35% cổ phần tại Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Tam Hiệp (chủ dự án chung cư ở Tam Hiệp), xúc tiến bán cổ phần tại Công ty Cổ phần Khu Đô thị mới Đồng Nai Riverside. Trong quý III, Phát Đạt hoàn tất bán The EverRich 2 cho Big Gain. Còn về tăng vốn, đại hội đồng cổ đông 2026 cũng đã thông qua phương án phát hành 199,561 triệu cổ phiếu để hút về 1995,61 tỷ đồng.
Không có gì phải hoài nghi khi nói rằng cho tới giờ này, Phát Đạt vẫn đang mải miết dọn dẹp lại danh mục dự án đồ sộ của mình cũng như tái cấu trúc lại nguồn vốn.
Phát Đạt muốn gì?
Phát Đạt mới đây nhất đã nhảy vào dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem trong một thoả thuận với Lotte Group. Theo đó, Phát Đạt tham gia đồng phát triển đối với hợp phần nhà ở tại các khối 2-2, 2-4 và 2-6. Đồng thời, Phát Đạt sẽ giữ vai trò phát triển hai khối cao ốc thương mại 2-1 và 2-3, cùng khối đế gồm 4 tầng thương mại - dịch vụ và các tầng hầm.
Lotte Eco Smart City Thu Thiem có tổng giá trị đầu tư lên đến 60.000 tỷ đồng. Theo thỏa thuận hợp tác đầu tư đã được ký kết, Phát Đạt tham gia dự án với tỷ lệ 35%.
Để có dòng vốn cho “cú đấm thép” này, Phát Đạt đã duyệt phương án vay MB gần 8.835 tỷ đồng và “gọi vốn” từ Thép Nam Kim thêm 400 tỷ đồng. Cho tới đầu tháng 8/2026, Công ty TNHH Lotte Properties HCMC (chủ đầu tư dự án) đã hoàn tất thanh toán tiền sử dụng đất tại dự án Lotte Eco Smart City Thu Thiem với tổng số tiền đã nộp 17.569 tỷ đồng.
Việc dọn dẹp danh mục trong bối cảnh nhảy vào một dự án lớn cho thấy Phát Đạt đang muốn dồn sức cho một vài mục tiêu cụ thể, có khả năng tạo đột phá, hơn là dàn trải trên quy mô rộng.
Tất nhiên, “mâm cơm” mà Phát Đạt đang sửa soạn không chỉ có một món. Bên cạnh Lotte Eco Smart City Thu Thiem, công ty vẫn đang “nấu nướng” thêm nhiều dự án: Han River tại Đà Nẵng (góp vốn vào Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Đà Nẵng Centre Point), 239 Cách Mạng Tháng Tám, TP. HCM (mua vốn góp trong Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Dịch vụ AKYN từ tay Đại Quang Minh, đã chi 975 tỷ), Bắc Hà Thanh - Quy Nhơn Iconic (đã và đang triển khai), Poulo Condor (tại Côn Đảo)
Đó là chưa kể hàng nghìn tỷ đồng đã được chi ra để thâu tóm quỹ đất: 1.700 tỷ đồng cho ông Nguyễn Thanh Hiển để mua quỹ đất tại Bình Dương cũ, 144 tỷ đồng cho bà Đoàn Thị Minh Nguyệt để mua quỹ đất tại Bình Dương, 300 tỷ đồng cho bà Nguyễn Thị Diễm Xuân để nhận chuyển nhượng vốn góp trong Công ty Cổ phần Du lịch Biển Xanh, 170 tỷ đồng cho ông Võ Ngọc Châu để nhận chuyển nhượng lô đất 8.845m2 thuộc dự án Han River; 51 tỷ đồng cho ông Nguyễn Cao Tiến để nhận chuyển nhượng toàn bộ cổ phần Công ty TNHH Tài Tiến tại công ty con là Công ty Cổ phần Dịch vụ Logistics Phước Hoà nhằm sở hữu lô đất 24ha tại Phường Tân Phước, TP. HCM.
Bên cạnh đó, Phát Đạt còn đang hợp tác kinh doanh để tìm kiếm dự án với 2 công ty là Công ty TNHH Đầu tư Hai Bốn Một và Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại MIAN, với giá trị gần 520 tỷ đồng tại mỗi đơn vị.
Phát Đạt đang thế nào?
Dù đã dọn dẹp khối lượng lớn danh mục, nhưng bức tranh tài chính của Phát Đạt tại ngày 30/6/2026 vẫn chưa thực sự sáng sủa. Tổng tài sản đạt 28.607 tỷ đồng, tăng 5%. Trong đó, số dư tiền và tương đương tiền khá lớn, đạt 1.666 tỷ đồng, nhưng đều là tiền gửi không kỳ hạn.
Trong khi đó, các khoản phải thu rất lớn. Chưa nói đến 969 tỷ đồng cho vay ngắn hạn, tổng giá trị các khoản phải thu đã lên tới 9.610 tỷ đồng, tăng 51% so với đầu năm, chiếm 33,6% tổng tài sản.
Trong số này, có nhiều khoản nằm ở các thương vụ dở dang. Chẳng hạn như phải thu Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao Tầng Thuận An 1 368 tỷ đồng (từ thương vụ bán Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long), 174 tỷ đồng từ chuyển nhượng cổ phần Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn – KL cùng hàng nghìn tỷ đồng khác từ các giao dịch mua đất chưa thành.
Đáng nói thêm nữa là hàng trăm tỷ đồng đã chi cho các dự án nhưng bị ngừng lại như: 209 tỷ đồng đã trả cho Tổng công ty Cổ phần Đền bù giải toả liên quan đến dự án nhà thi đấu Phan Đình Phùng, 70 tỷ đồng cho Công ty Cổ phần Đức Khải liên quan dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật nội bộ khu Cổ Đại để đổi lấy đất tại phường Long Bình, TP. HCM. Những khoản này đều bị xếp vào “nợ xấu” khiến Phát Đạt phải trích lập cả trăm tỷ đồng.
Bên cạnh phải thu lớn, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt cũng không hề nhỏ, đạt 13.555 tỷ đồng, giảm 19% so với đầu năm, nhưng vẫn chiếm tới 47,4% tổng tài sản.
Với đà tăng mạnh của các khoản phải thu và giá trị hàng tồn kho rất lớn, dòng tiền kinh doanh 6 tháng của PDR rất xấu khi âm 2815 tỷ đồng - nối dài mạch âm dòng tiền kinh doanh trong các năm 2024 – 2025 (lần lượt là: -4.616 tỷ đồng và -2.975 tỷ đồng).
Dù có thể căn bản cân đối dòng tiền từ việc thu hồi tiền từ các thương vụ thoái vốn, nhưng Phát Đạt vẫn không tránh khỏi được việc vay mượn. Dòng tiền đi vay trong 6 tháng đầu năm 2026 tăng 12% so với cùng kỳ, đạt 2224 tỷ đồng.
Tại ngày 30/6/2026, Phát Đạt duy trì dư nợ vay tới 5.246 tỷ đồng. Dù giảm 10% so với đầu năm, nhưng với giá trị vay mượn rất lớn, chi phí tài chính vẫn là một gánh nặng: 6 tháng đầu năm đạt 536 tỷ đồng, tăng 4,1 lần so với cùng kỳ.
Những diễn biến này cho thấy Phát Đạt vẫn còn phải vật lộn để sắp xếp lại bảng tài sản trước khi có thể lành mạnh trở lại để tìm lại hào quang đã từng có.
