Doanh thu tăng gấp 10 lần như lãi giảm 10%

Theo Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2022 của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã CK: AGG), trong quý 2, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu 2.709 tỷ đồng, tăng tới 10 lần so với cùng kỳ năm 2021. Giá vốn hàng bán tăng 885% lên 2.178 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp vọt từ 39 tỷ đồng cùng kỳ năm trước lên 530,7 tỷ đồng.

Hoạt động tài chính âm khi doanh thu giảm 60%, đạt 79 tỷ đồng, trong khi chi phí tăng 34%, lên 103 tỷ đồng. Bên cạnh đó, AGG cũng chịu lỗ trong công ty liên kết 30 tỷ đồng (cùng kỳ lãi 75 tỷ đồng) và chịu lỗ khác 7 tỷ đồng (cùng kỳ có lãi 4 tỷ đồng).

Đáng chú ý, báo cáo của An Gia cho thấy, trong kỳ các chi phí tăng đáng kể, đặc biệt là chi phí bán hàng. Cụ thể, An Gia đã chi 243 tỷ hoa hồng trong quý II, trong khi cùng kỳ năm trước chỉ 18 tỷ đồng. Ngoài ra, An Gia cũng ghi nhận mức thuế thu nhập doanh nghiệp lên đến 180 tỷ trong quý II nhưng đã ghi nhận hoãn lại 166 tỷ đồng.

Tính chung, chi phí bán hàng của An Gia tăng mạnh gấp 9 lần, lên 253 tỷ đồng, và chi phí quản lý tăng 22% lên 33 tỷ đồng, đã ăn mòn lợi nhuận doanh nghiệp. Chi phí bán hàng đạt 253,1 tỷ, chi phí quản lý danh nghiệp đạt 33,1 tỷ, lần lượt tăng 847% và 19,8%.

Kết thúc quý 2/2022, Bất Động sản An Gia báo lãi 170,2 tỷ đồng giảm 10% so với cùng kỳ năm 2021.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, AGG ghi nhận doanh thu đạt 3.271,9 tỷ đồng, tăng 5,4 lần so với cùng kỳ; lợi nhuận gộp đạt 652 tỷ đồng, tăng 4 lần so với cùng kỳ. Song biên lợi nhuận gộp giảm từ 27,5% của cùng kỳ xuống còn 19,9%. Lợi nhuận sau thuế đạt 173,8 tỷ đồng, giảm 11,6% so với cùng kỳ.

Tính đến cuối tháng 6/2022, tổng tài sản của Bất động sản An Gia đạt 12.621 tỷ đồng, gần như không đổi so với đầu năm. Điểm đáng chú ý trong cơ cấu tài sản là sự gia tăng của các khoản phải thu: ngắn hạn 3.290 tỷ đồng, tăng 5%, dài hạn 1.456 tỷ đồng, tăng 32%, nâng tổng giá trị các khoản phải thu lên 4.746 tỷ đồng, chiếm 37% tổng tài sản và tăng 12% so với đầu năm. Trong đó, riêng thu về cho vay đã là 2.854 tỷ đồng.

Hàng tồn kho trong 6 tháng đã giảm 25% xuống 5.050 tỷ đồng. Tổng tỷ trọng của các khoản phải thu và tồn kho trong tổng tài sản là 77,6%. An Gia cũng ghi nhận khoản

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày kết thúc quý II/2022 là 9.566 tỷ đồng, giảm 3% so với đầu năm. Nợ vay có mức giảm 6%, xuống 2.320 tỷ đồng; trong đó: vay ngắn hạn 2.012 tỷ đồng, tăng 49%, vay dài hạn 308 tỷ đồng, giảm 72%.

Điểm sáng trong báo cáo tài chính doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền trong 6 tháng đầu năm ở mức rất tốt. Dòng tiền kinh doanh dương 1.961 tỷ đồng (cùng kỳ dương 1.597 tỷ đồng) chủ yếu do giảm hàng tồn kho (1.607 tỷ đồng), giảm các khoản phải thu (385 tỷ đồng)...

Nhờ đó, An Gia mạnh tay chi cho vay, mua công cụ nợ của đơn vị khác và chi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác, lần lượt đạt 1.806 tỷ đồng và 898 tỷ đồng. Tuy vậy, AGG vẫn tăng cường vay mượn. Tiền thu từ đi vay trong 6 tháng năm nay tăng mạnh lên 1.146 tỷ đồng, gấp 6 lần; tiền trả  nợ gốc vay là 1.305 tỷ đồng, tăng 75% so với cùng kỳ.

Kết quả là dòng tiền thuần 6 tháng dương 1.264 tỷ đồng, giúp tiền và các khoản tương đương tiền lên tới 1.662 tỷ đồng, tăng 4,2 lần so với đầu năm.

Tồn kho giảm mạnh, thế chấp loạt dự án để vay trái phiếu

Trong danh mục tồn kho của AGG, hàng tồn kho giảm mạnh từ 6.667 tỷ đồng đầu năm, xuống còn 5.050 tỷ đồng tại ngày 30/6. Riêng dự án The Sóng tại TP Vũng Tàu đã giảm từ 3.246 tỷ đồng, xuống còn 1.918 tỷ đồng.

Cũng chính nhờ bàn giao dự án này nên công ty đã thực hiện hạch toán doanh thu tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Dự án The Sóng, nằm ở số 28 Thi Sách, phường Thắng Tam, TP Vũng Tàu. Đây là dự án có quy mô hơn 1.500 căn hộ condotel, shophouse và các tiện ích khác, dự án có tổng diện tích sàn là 123,424m2, được khởi công từ cuối năm 2019.

Trong khi đó, tồn kho tại dự án Westgate tính đến cuối tháng 6/2022 ghi nhận 1.888 tỷ đồng, tăng 17% so với hồi đầu năm. dự án Westgate có có vị trí tại thị trấn Tân Túc, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Đây là dự án nổi bật của Bất động sản An Gia và cũng là dự án đầu tiên được TP HCM chấp thuận đầu tư ngay đầu năm mới 2020.

Theo thiết  kế, Westgate có diện tích hơn 3,1 ha, gồm 4 block, cung cấp ra thị trường 2.000 căn hộ với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng. An Gia cho biết, trong năm 2022, công ty dự kiến sẽ hoàn tất kế hoạch kinh doanh dự án này.

Tại dự án The Standard, tại ngày 30/6/2022 tồn kho 682 tỷ đồng, giảm 42% so với con số 1.176 tỷ đồng đầu năm. An Gia cho biết, tiến độ bán hàng tại dự án đạt khoảng 75-80%, dự kiến tháng 5, tháng 6 sẽ bàn giao 50% còn lại cho khách hàng.

Ngoài ra, một số dự án khác của An Gia cũng ghi nhận tồn kho đáng kể như dự án Signial còn tồn kho 283 tỷ đồng, tăng 22 tỷ đồng so với đầu năm; Dự án River Panprama2 tồn kho 133 tỷ, giảm 26 tỷ đồng so với hồi đầu năm.

Trong đó, quyền tài sản cùng các quyền và lợi ích gắn liền hoặc phát sinh từ dự án The Sóng đang được dùng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay trái phiếu thông qua tổ chức thu xếp phát hành là Ngân hàng TPCP Tiên Phong.

Tương tự, quyền sử dụng đất, cùng các quyền và lợi ích gắn liền hoặc phát sinh từ các dự án Westgate và The Standard đang được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản trái phiếu phát hành thông qua đơn vị thu xếp là Ngân hàng TMCP Quân đội và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh vượng.

Kỳ vọng lớn vào dự án 3.1 và The Gió

Đánh giá về triển vọng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ các dự án của An Gia, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) cho biết, so với cuối năm 2021, danh mục dự án của An Gia có thêm hai quỹ đất là The Gió và dự án 3.1.Trong đó, dự án 3.1 có quy mô 3,1 ha nằm đối diện dự án WestGate. Hai dự án này nhiều khả năng sẽ kinh doanh vào năm 2022 - 2023.

Đối với dự án BC27, BVSC đánh giá, đây là dự án có quy mô và tiềm năng nhất với AGG hiện tại. Tuy nhiên, dự án vẫn còn vướng mắc về quỹ đất kênh rạch thuộc quản lý Nhà nước. Do đó, thời điểm có thể triển khai vẫn chưa xác định.

Với danh mục dự án hiện hữu, bộ phân phân tích BVSC dự phóng doanh thu tiềm năng An Gia có thể ghi nhận trong giai đoạn 2022 - 2025 là 20.904 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp dự kiến 7.400 tỷ đồng.

Căn cứ tiến độ các dự án và kế hoạch bàn giao, BVSC ước tính doanh thu 2022 của An Gia là 3.465 tỷ đồng, tăng 92% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp là 1.275 tỷ đồng, tương đương biên gộp ở mức 37%. Lãi ròng 543 tỷ đồng, vượt nhẹ so với kế hoạch đề ra và tăng 30% so với cùng kỳ.

Với doanh thu chưa ghi nhận các dự án đang triển khai ở mức cao, BVSC cho rằng việc ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng với An Gia trong 2023 là hiện hữu. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng lợi nhuận của 2023 phụ thuộc nhiều vào tiến độ hai dự án gối đầu là dự án 3.1 và The Gió. Trên cơ sở thận trọng, BVSC ước tính doanh thu năm 2023 của An Gia là 5.989 tỷ đồng, tăng 73% so với ước 2022, lãi ròng 640 tỷ đồng, tăng 18%.

Đối với chiến lược phát triển dự án và quỹ đất, tại ĐHĐCĐ thường niên được tổ chức vào giữa tháng 4 vừa qua, ban lãnh đạo An Gia chia sẻ công ty sẽ tiếp tục triển khai loạt các dự án ở TP HCM và các tỉnh thành lân cận như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Long An,… Trọng tâm là các sản phẩm nhà ở (căn hộ, khu phức hợp) trong phân khúc trung khá, phục vụ nhu cầu nhà ở thực.

Đồng thời công ty sẽ M&A quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng và thời gian triển khai nhanh. Các khu vực công ty hướng đến gồm: TP HCM (quận 7, Bình Chánh, quận 9, Nhà Bè, Bình Tân…) và các địa phương lân cận (Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu…). Lãnh đạo An Gia cũng hé lộ công ty đang trong quá trình hoàn tất đàm phán mua thêm 30 – 50 ha quỹ đất thấp tầng.

Chia sẻ với cổ đông, Chủ tịch Nguyễn Bá Sáng cho biết, An Gia định hướng công ty sẽ tham gia đầu tư hoặc hợp tác đầu tư để phát triển quỹ đất hiện có nhằm đảm bảo nhu cầu phát triển 4 năm tới. Khi công ty chính thức hoàn tất M&A những quỹ đất đang đàm phán thì đảm bảo được sự phát triển và tăng trưởng ổn định trong 7 năm tới…