Hàng nghìn tỷ đồng cho vay kinh doanh bất động sản

Từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính liên tục có các chỉ đạo về việc theo dõi, kiểm soát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản để tránh rủi ro. Tuy nhiên, ngành bất động sản vẫn duy trì đà tăng trưởng và là một trong những lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế.

Theo số liệu Ngân hàng nhà nước, tính đến ngày 30/6, tín dụng tăng 9,35% so với cuối năm trước, tăng 16,69% so với cùng kỳ năm 2021, mức tăng 6 tháng đầu năm cao nhất trong vòng 10 năm qua.

Đối với lĩnh vực cho vay bất động sản, tính đến tháng 6/2022, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt trên 2,36 triệu tỷ đồng, tăng 14,07% so với cuối năm 2021, chiếm 20,74% tổng dư nợ tín dụng toàn hệ thống (cùng kỳ năm 2021 tăng 8,2%, chiếm 19,9%); trong đó tín dụng đối với bất động sản kinh doanh tăng 8,19%, chiếm 33% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản; tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng tăng 17,2%, chiếm 67% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản. Nợ xấu lĩnh vực bất động sản khoảng 36,4 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với 31/12/2021, tỷ lệ nợ xấu là 1,54% (năm 2021 là 1,67%).

Theo báo cáo tài chính của các nhà băng, đến cuối quý 2/2022, số dư cho vay kinh doanh bất động sản tại một số ngân hàng tăng nhưng hầu hết đều có xu hướng giảm tỷ trọng cho vay lĩnh vực này trên tổng dư nợ. Tuy nhiên, vẫn có nhà băng ghi nhận tăng trưởng cả về số tuyệt đối và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản trong nửa đầu năm 2022.

Điển hình tại ngân hàng MB, tính đến cuối quý 2/2022, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 415.457 tỷ đồng, trong đó, hơn 18.534 tỷ đồng là cho vay kinh doanh bất động sản, tương đương tăng đến 47% so với đầu năm. So với đầu năm, tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại MB tăng từ 3,47% hồi đầu năm lên 4,46%.

Ngoài ra, cho vay xây dựng tại MB cũng ghi nhận hơn 23.143 tỷ đồng, tăng 3% so với đầu năm, nhưng tỷ trọng lại giảm từ 6,2% xuống 5,57%.

Đối với ngân hàng OCB, đến cuối quý 2/2022 có tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt hơn 109.617 tỷ đồng và hơn 11.019  tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản. So với đầu năm 2022, số dư cho vay lĩnh vực này của OCB đã tăng gần 1.900 tỷ, tương đương tăng 21%. Ngoài ra, cho vay xây dựng tại nhà băng này cũng ghi nhận hơn 10.000 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm.

Còn tại ngân hàng MSB, dù ghi nhận giảm cả về số tuyệt đối và tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản nhưng so với các ngành nghề cho vay khác, bất động sản vẫn chiếm chủ đạo.

Cụ thể, tổng dư nợ cho vay khách hàng đạt gần 110.471 tỷ đồng và gần 10.709 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản và cơ sở hạ tầng. Tỷ trọng cho vay hạ dần từ 11,95% hồi đầu năm xuống còn 9,69%. Ngoài ra, cho vay xây dựng tại nhà băng này tính đến cuối quý 2 chiếm tỷ trọng 11,92% với 13.168 tỷ đồng. Tuy nhiên, so với đầu năm, tỷ trọng này đã giảm.

Tại ngân hàng nhỏ như VietBank, tính đến cuối quý 2/2022 dư nợ cho vay khách hàng hơn 56.222 tỷ đồng và hơn 11.114 tỷ trong đó là cho vay kinh doanh bất động sản và 2.931 tỷ đồng là cho vay xây dựng.

Tính đến hiện nay, ngân hàng có tỷ trọng cho vay kinh doanh bất động sản lớn là Techcombank với khoảng 28% tổng dư nợ. Tuy nhiên, so với một năm trước, tỷ trọng này đã giảm.

Tính đến cuối quý 2, dư nợ cho vay khách hàng đạt 392.000 tỷ đồng, tăng trưởng khả quan ở mức 12,8% so với đầu năm với khối khách hàng bán lẻ tiếp tục là động lực chính trong hoạt động cho vay của ngân hàng.

Trong đó dư nợ cho vay khách hàng cá nhân đạt 205.000 tỷ đồng, cho vay SME đạt 69.000 tỷ VND (tăng nhẹ 8% so với cùng kỳ). Việc đẩy mạnh cho vay bán lẻ khiến dư nợ nhóm khách hàng bán buôn giảm 4,1% so với đầu năm, đạt 117 tỷ VND, góp phần làm giảm rủi ro tập trung và đa dạng hóa danh mục tín dụng của ngân hàng.

Về cơ cấu cho vay cá nhân, tỷ trọng cho vay mua nhà có thế chấp tăng lên mức 82% với quy mô dư nợ tăng 31,2% so với đầu năm, đạt 167.000 tỷ đồng.

Cơ cấu ngành nghề cho vay của Techcombank không có sự thay đổi quá lớn khi cho vay bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng đạt 266.000 tỷ, tăng 11% so với đầu năm, chiếm 68% tổng dư nợ; nhóm FCMG, bán lẻ, logistics và Viễn thông lần lượt duy trì tỷ lệ 17% và 6% trên tổng dư nợ.

Một nhà băng khác là VIB, tính đến cuối tháng 6/2022, dư nợ cho vay của VIB đã đạt hơn 224.000 tỷ đồng, tăng 9,7% so với đầu năm. Trong đó, vay mua nhà vẫn là động lực tăng trưởng tín dụng chính của VIB, với dư nợ đạt gần 100.000 tỷ đồng, tăng 18% so với đầu năm, tăng 10% so với quý trước.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính cho biết ngoài các khoản cho vay kinh doanh bất động sản, hiện hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng với lĩnh vực này còn thông qua các khoản cho vay mua nhà để ở và đây mới là lĩnh vực chiếm tỷ trọng cao.

Rủi ro liên quan đến cho vay bất động sản dần hiện hữu

Theo báo cáo cập nhật ngành ngân hàng mới đây, CTCP Chứng khoán SSI nhận định động lực tăng trưởng tín dụng cho 6 tháng cuối năm 2022 có thể sẽ khác với nửa đầu năm, khi trọng tâm chuyển sang cho vay dài hạn đối với các lĩnh vực cơ sở hạ tầng, sản xuất, giáo dục, y tế và truyền tải điện.

Trong vài năm qua, theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), dư nợ dành cho chủ đầu tư bất động sản chiếm từ 5% -10% mức tăng ròng của tổng dư nợ tín dụng. Chuyên gia cho rằng ngay cả khi hoạt động cho vay chủ đầu tư bất động sản bị hạn chế, nhu cầu tín dụng từ các lĩnh vực khác vẫn đủ lớn để đạt được mục tiêu tăng trưởng tín dụng cho năm 2022. 

Theo SSI, rủi ro tín dụng liên quan đến lĩnh vực cho vay bất động sản và thị trường trái phiếu doanh nghiệp cần tiếp tục được theo dõi chặt chẽ, vì các ngân hàng có thể chưa trích lập dự phòng trước nhiều cho lĩnh vực này ở thời điểm hiện tại. 

Về cho vay mua nhà, người mua nhà đã được hưởng chính sách ân hạn hai năm mà không phải trả lãi và/hoặc gốc với sự phát triển mạnh mẽ của các chủ đầu tư bất động sản. Nhưng từ năm 2023, những người mua này sẽ bắt đầu phải trả lãi và gốc.

Nếu lạm phát tăng nhanh đi cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm xuống, thu nhập khả dụng sẽ giảm đi. Nhóm chuyên gia cho rằng điều này có thể khiến người mua nhà khó khăn hơn khi thu xếp các khoản thanh toán hàng tháng. Do đó, tỷ lệ nợ quá hạn từ các khoản vay mua nhà là một điểm cần được theo dõi chặt chẽ vào năm 2023.

Về tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản, nếu phiên bản cuối cùng của Nghị định 153 sửa đổi giống với phiên bản thứ 5 của dự thảo, chuyên gia cho rằng số lượng các đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ mới sẽ giảm đi.

Bên cạnh đó, việc các quy định đối với hoạt động cho vay của ngân hàng cũng như điều kiện đối với việc vay nước ngoài chặt chẽ hơn cũng có thể tác động đến vòng quay vốn và khả năng thanh khoản của các chủ đầu tư.

Đối với các ngân hàng thuộc phạm vi nghiên cứu của SSI, dư nợ cho vay đối với doanh nghiệp thuộc lĩnh vực xây dựng & đầu tư bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp do các chủ đầu tư bất động sản phát hành ước tính lần lượt vào khoảng 9% và 2% tổng tín dụng cuối 2021. Trong khi đó, các ngân hàng có thể chưa trích trước dự phòng cho các khoản vay này nhiều, giống như trường hợp các khoản vay tái cấu trúc do COVID-19 trước đây.