Khi nói tới vấn đề này thì giới đầu cơ nhà đất chỉ là một phần, một bộ phận không thể không kể tới góp phần đẩy giá BĐS tăng cao đó là các chủ đầu tư.

Theo giám đốc một sàn giao dịch tại Hà Nội cho biết: Giao dịch trên thị trường từ quý II đột nhiên giảm đáng kể so với thời điểm cuối năm ngoái và quý đầu năm. Nguyên nhân chính là do giá thành sản phẩm bị đẩy tăng lên quá cao không phù hợp với tiềm lực tài chính của khách hàng.

Việc tăng giá này xuất phát từ chính chủ đầu tư. Khi tính giá thành trên sổ sách các chủ đầu tư đã cố tình tính toán đẩy chi phí xây dựng lên cao hơn so với thực tế. Do đó, giá bán ra tăng gấp nhiều lần so với giá thành thực tế.

Mặt khác sau một thời gian dài thị trường chìm trong băng giá, chủ đầu tư và đội ngũ môi giới, các sàn giao dịch đã phối hợp ăn ý hơn. Thay vì tự mình đứng ra bán hàng, nhiều chủ đầu tư đã chấp nhận đứng sau lưng và chia sẻ lợi nhuận với một số liên minh sàn giao dịch bất động sản để đội ngũ môi giới thoải mái tung hứng, làm giá thị trường.

Theo đó, sau khi các sàn giao dịch bất động sản nộp cho chủ đầu tư một khoản tiền, ngay lập tức giá bán bất động sản sẽ được chủ đầu tư điều chỉnh theo các đợt bán hàng của sàn giao dịch với mức tăng 5 - 15% để tạo sóng cho thị trường. Nhiều dự án còn thông báo dừng bán, hết hàng…, dù trên thị trường, nhiều nhà đầu tư cá nhân vẫn âm thầm “cắt lỗ”.

Điều này đã khiến cho những người mua nhà phải trả thêm các khoản tiền không đáng có. Tiểu biểu như tại  một số dự án ở các quận Hai Bà Trưng, Cầu Giấy, Đống Đa… không ít khách hàng đã phải mua với giá bán “chênh” thông qua liên minh các sàn giao dịch này.

Phần lớn các căn hộ này đẩy giá bằng cách thu tiền chênh thay vì cộng luôn vào giá thành bán nhà. Chẳng hạn dự án CT11 và CT12, khu đô thị mới Kim Văn - Kim Lũ (đường Nguyễn Xiển mới) do Xí nghiệp Xây dựng số 1 Lai Châu mở bán. Hiện giá bán các căn hộ này vẫn được chào quanh mức 11,5 triệu - 14,5 triệu đồng/m2 nhưng phải cộng thêm giá chênh là 30 triệu - 70 triệu đồng/căn. Các dự án chung cư giá rẻ khác, như Văn Phú Victoria (Khu đô thị Văn Phú - Hà Đông) cũng có giá chênh 15 triệu  - 25 triệu đồng/căn đối với các căn hộ có diện tích dưới 70 m2. Dự án CT2 Trung Văn (huyện Từ Liêm) của Vinaconex 3 giá chênh căn hộ diện tích nhỏ lên tới 50 triệu đồng/căn.

Kết quả khảo sát tại một số sàn giao dịch lớn khu vực Hà Đông và Linh Đàm cho thấy, dự án Xuân Mai Tower (Hà Đông) chênh giá 20 - 70 triệu đồng/căn tùy diện tích và tầng cao; Victoria Văn Phú (Hà Đông) khoảng 10 - 25 triệu đồng/căn; dự án Kim Văn - Kim Lũ (Linh Đàm, Hoàng Mai) khoảng 30 - 150 triệu đồng/căn; VP 5 (Linh Đàm - Hà Đông) khoản chênh còn lên tới gần 300 triệu đồng/căn có vị trí đẹp... Hiện tượng giá chênh không chỉ xuất hiện ở các dự án bình dân, ở nhiều dự án thuộc phân khúc cao cấp như dự án chung cư Hòa Phát (đường Hoàng Minh Giám, Thanh Xuân), được rao bán chênh khoảng 150-200 triệu đồng/căn so với giá gốc, Mandarin Garden chênh giá 3 - 6 triệu đồng/m2, chung cư UDIC (Nam Trung Yên, Cầu Giấy) chênh 80-150 triệu đồng/m2 tùy căn, tùy hướng.

Nếu chủ đầu tư còn tiếp tục đẩy giá sản phẩm lên cao, trong khi đó cung thị trường ngày một lớn. Nhiều khả năng, thị trường sẽ trở lại thời kỳ "ngủ đông" như trước đây.

Hiện nay, trên thị trường có khoảng 3.000 căn hộ thuộc các dự án nhà ở giá rẻ được chào bán, tỷ lệ bán ra hàng tháng là của phân khúc này là khá lớn lên tới 500 căn mỗi thàng. Nhu cầu của khách hàng tại phân khúc này đang tăng cao, vì thế trong thời gian tới dự báo lượng dự án chuẩn bị tung ra thị trường sẽ liên tục tăng.

Đối với khách hàng nhu cầu của họ luôn rất lớn tuy nhiên họ sẽ chọn mua khi mà họ cảm thấy giá thành hợp lí phù hợp với tiềm lực tài chính của mình. Tuy nhiên nếu giá bán cứ tăng như hiện nay thì dự báo trong thời gian tới số lượng các giao dịch sẽ giảm nhiều.

Nhiều người kinh doanh lâu năm trong lĩnh vực nhà đất khẳng định, chủ đầu tư có giảm giá nhà một nửa thì cũng chưa bị lỗ. Nhưng nếu họ tiếp tục làm giá như hiện nay thì tương lai gần thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thời kì “ốm yếu” khó phục hồi trở lại.

Tuy nhiên ngoài việc giới đầu cơ và chủ đầu tư làm giá trên thị trường thì còn một vài nguyên nhân khác cũng ảnh hưởng không nhỏ tới giá nhà đất tại Việt Nam.

Yếu tố đầu tiên là lãi suất cho vay ở Việt Nam quá cao, và kéo dài nhiều năm làm tăng cao chi phí, và tác động mạnh nhất đến hoạt động kinh doanh của các công ty BĐS.

Thứ hai, hiện nay chủ đầu tư bất động sản phải đóng tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009, là tính quyền sử dụng đất theo giá thị trường làm ảnh hưởng mạnh đến tăng giá cả nhà đất ở Việt Nam.

Thứ ba, mỗi dự án xin cấp phép cũng mất trung bình 3-5 năm, kéo dài quá lâu nên dẫn đến phát sinh rất nhiều chi phí hành chính, điều này cũng góp phần bổ sung vào chi phí đầu vào của dự án, làm đẩy giá nhà đất lên cao.

Thứ tư là thị trường bất động sản thiếu thông tin minh bạch, bất động sản chưa hoàn thiện đã được bán ra thị trường qua nhiều hình thức làm cho giá nhà đất tăng gây rủi ro cho người mua nhà.

Yếu tố quan trọng thứ năm là hiện tượng biến động giá bất động sản theo chính sách tiền tệ -tín dụng, giá BĐS tăng giảm theo chính sách quản lý chặt chẽ hay nới lỏng.

Trong bối cảnh thị trường vừa mới xuất hiện tín hiệu phục hồi ở một vài phân khúc, nhưng nó không bền vững, vẫn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro nhiều chủ đầu tư và các sàn giao dịch đã có những động thái găm hàng làm giá có thể đẩy thị trường trở lại trạng thái  ảm đạm đóng băng bất kỳ lúc nào. Thị trường BĐS vì thế cần phải “làm sạch”, không để tình trạng đầu cơ, làm giá để “sống khỏe, sống bền lâu”!

T.T (Tổng hợp)