Theo các chuyên gia định giá và luật sư, đề xuất đánh thuế vào nhà ở thứ hai trị giá hơn 5 triệu đô la của thành phố New York có khả năng gây ra những cuộc chiến pháp lý tốn kém về cách định giá bất động sản đắt đỏ nhất thành phố.
Thuế "nhà ở thứ hai" của thành phố, được Thống đốc New York Kathy Hochul và Thị trưởng thành phố New York Zohran Mamdani công bố tuần trước, sẽ áp đặt một khoản thuế phụ thu hàng năm đối với bất động sản không phải là nơi ở chính trị giá hơn 5 triệu đô la. Thống đốc và thị trưởng cho biết khoản thuế này sẽ thu được khoảng 500 triệu đô la mỗi năm để giúp trả bớt thâm hụt ngân sách của thành phố.
Các quan chức chưa công bố bất kỳ chi tiết nào, bao gồm cả mức thuế suất hay thời gian áp dụng. Tuy nhiên, các chuyên gia định giá bất động sản và luật sư cho rằng thuế này sẽ tạo tiền đề cho một cuộc chiến pháp lý lớn về cách định giá bất động sản cao cấp tại một trong những thị trường đắt đỏ nhất thế giới. Bởi vì hệ thống thuế bất động sản lỗi thời của New York định giá thấp đáng kể các căn hộ chung cư và nhà ở tập thể, các chuyên gia cho rằng thành phố sẽ phải đưa ra một hệ thống mới để định giá những ngôi nhà nghỉ dưỡng cao cấp.
Một trong những câu hỏi đặt ra là: Liệu chủ sở hữu bất động sản hay thành phố sẽ quyết định giá trị chịu thuế? Liệu chủ sở hữu nhà nghỉ dưỡng có phải thuê chuyên gia định giá căn hộ của họ hàng năm? Thành phố sẽ xử lý như thế nào trước hàng loạt thách thức pháp lý về giá trị?
“Chi phí hành chính chưa được tính toán kỹ lưỡng,” Jonathan Miller, Giám đốc điều hành của Miller Samuel, công ty định giá và nghiên cứu, cho biết. “Thuế này có thể tạo ra một ngành công nghiệp nhỏ hoàn toàn mới, nơi tôi có thể thực hiện rất nhiều công việc định giá.”
Thuế này dự kiến sẽ được đưa vào ngân sách hàng năm của tiểu bang và vẫn cần được cơ quan lập pháp tiểu bang phê duyệt. Nó vấp phải sự phản đối mạnh mẽ từ ngành bất động sản và các đề xuất tương tự trong quá khứ đã thất bại. Hôm thứ Năm, Citadel đã chỉ trích Mamdani vì đã nhắm vào CEO Ken Griffin trong nỗ lực thúc đẩy thuế này.
Các đề xuất thuế nhà ở thứ hai trước đây bao gồm các mức thuế lũy tiến dựa trên giá trị. Ví dụ, một đề xuất năm 2019 đã áp đặt thuế 0,5% trên giá trị của một căn nhà ở thứ hai trên 5 triệu đô la, 1,5% trên 10 triệu đô la và 4% trên 25 triệu đô la.
Việc áp đặt một khoản thuế bổ sung mới đối với giá trị của nhà ở thứ hai sẽ yêu cầu hai hình thức xác minh mới từ thành phố: không cư trú và giá trị. Hochul ước tính rằng khoảng 13.000 ngôi nhà không phải là nhà ở chính ở thành phố New York có giá trị từ 5 triệu đô la trở lên sẽ phải chịu thuế này.
Miller cho biết trong 5 năm qua, có 4.146 căn hộ ở Manhattan được bán với giá từ 5 triệu đô la trở lên. Ông ước tính khoảng 70% số bất động sản được bán với giá trên 5 triệu đô la là nhà thứ hai (hoặc thậm chí là nhà thứ ba, thứ năm hay thứ mười).
Việc chứng minh nơi cư trú không phải là nơi chính thức sẽ khá đơn giản, dựa trên sổ thuế. Nếu chủ sở hữu bất động sản trị giá hơn 5 triệu đô la không phải là cư dân thuế của Thành phố New York, họ sẽ phải chịu thuế. Những người mua căn hộ thông qua các công ty trách nhiệm hữu hạn (LLC), chiếm phần lớn người mua bất động sản cao cấp, có thể khó xác định. Và vì chủ sở hữu nhà thứ hai cho thuê dài hạn có thể được miễn thuế, một số chủ sở hữu LLC có thể cho chính mình thuê và có thể tránh được thuế, theo các chuyên gia bất động sản.
Vấn đề lớn hơn sẽ là định giá. Thuế bất động sản là nguồn thu lớn nhất của Thành phố New York, chiếm hơn 40% tổng thu thuế trong những năm gần đây, theo Văn phòng Ngân sách Độc lập của thành phố. Tuy nhiên, hệ thống định giá của thành phố định giá các bất động sản thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường. Do lịch sử pháp lý phức tạp định giá một số loại bất động sản dựa trên giá trị cho thuê, giá trị được định giá cho các căn hộ ở Thành phố New York thường chỉ bằng một phần nhỏ giá trị thị trường.
“Giá trị định giá thấp đến mức phi lý,” Robert Pollack, đối tác cấp cao tại Marcus & Pollack LLP và là chuyên gia về thuế bất động sản ở New York, cho biết. “Chúng không phản ánh giá trị thị trường.”
Căn penthouse của Griffin tại số 220 Central Park South, nơi Mamdani dùng làm bối cảnh để công bố thuế, được mua vào năm 2019 với giá 238 triệu đô la. Tuy nhiên, thành phố định giá nó ở mức 6,99 triệu đô la và niêm yết giá trị thị trường là 15,5 triệu đô la, theo Pollack. Rất ít căn hộ trong tòa nhà này, thuộc hàng đắt nhất thành phố, sẽ phải trả thuế nhà ở tạm thời theo giá trị hiện tại của thành phố.
Đề xuất thuế nhà ở tạm thời năm 2019 yêu cầu định giá dựa trên giá bán gần đây. Tuy nhiên, các nhà môi giới cho biết vì mỗi căn hộ đều khác nhau và thị trường thay đổi nhanh chóng, việc sử dụng giá bán gần đây có thể làm sai lệch giá trị. Để đạt được mục tiêu thu ngân sách 500 triệu đô la mỗi năm từ loại thuế mới này, các quan chức thành phố có thể sẽ phải tạo ra một hệ thống mới để xác định giá trị thị trường, theo các chuyên gia.
Ông Miller cho biết một lựa chọn là các chủ sở hữu bất động sản nên được thẩm định giá thường xuyên, điều này sẽ tạo ra nhu cầu lớn đối với các công ty thẩm định giá như của ông.
“Tôi sẽ rất vui nếu mọi căn hộ ở thành phố New York đều phải được thẩm định giá hàng năm,” ông nói.
Tuy nhiên, ngay cả khi chủ sở hữu tự thẩm định giá, vẫn sẽ có áp lực định giá các căn hộ thấp hơn một chút so với ngưỡng thuế gần nhất. Ví dụ, có thể sẽ có một số lượng lớn căn hộ được định giá ở mức 4,98 triệu đô la để tránh thuế. Hoặc một người sở hữu căn hộ trị giá 26 triệu đô la có thể thẩm định giá ở mức 24,9 triệu đô la để tránh mức thuế suất 4% cao nhất.
