Theo báo cáo Thị trường nhà ở TPHCM quý IV/2025 của Cushman & Wakefield, thị trường nhà liền thổ TPHCM sau một thời gian dài im ắng, nguồn cung đã có sự bứt phá mạnh mẽ vào quý IV/2025 với tăng trưởng kỷ lục.
Nguồn cung mới khoảng 1.535 căn, tăng hơn 50 lần so với quý III/2025, và so với cùng kỳ năm trước - thể hiện rõ nét bức tranh của một thị trường bùng nổ sau thời gian “nén” cực độ.
Trong quý IV/2025, lượng hấp thụ mới khoảng 1.167 căn, tăng hơn 20 lần so với quý III/2025 và cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sức hút cực lớn của loại hình này khi có nguồn cung mới từ các dự án lớn.
Thế nhưng, có tin sốc là giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm đột biến hơn 50% từ 13.014 USD/m2 xuống 6.330 USD/m2.
Nghe vô lý đúng không ạ? Nhưng thực ra lại hoàn toàn hợp lý.
Đây là hệ quả từ hiệu ứng “pha loãng” khi siêu đô thị Green Paradise Cần Giờ gia nhập thị trường, chiếm tới 92% tổng nguồn cung mới, với mức giá khoảng 5.809 USD/m2.
Thông tin “nhà liền thổ TP.HCM giảm một nửa giá” nếu nhìn ở bề mặt dễ tạo cảm giác thị trường đang rơi tự do. Tuy nhiên, khi đặt vào bối cảnh vận động của bất động sản thành phố trong vài năm gần đây, câu chuyện không đơn giản là giảm sâu đồng loạt mà là bình quân giá xuống do xuất hiện nguồn cung mới quy mô lớn tại Cần Giờ với mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng nội đô và các khu đã phát triển. Nếu đặt trong bức tranh quy hoạch và giãn dân, đây thực chất lại là một tín hiệu tích cực hơn là tiêu cực.
Thứ nhất, khi một khu vực mới được phát triển bài bản với quỹ đất lớn như Cần Giờ, giá khởi điểm thường thấp hơn đáng kể so với các quận nội thành vốn đã khan hiếm đất. Khi nguồn cung mới này được đưa vào rổ thống kê, giá trung bình toàn thị trường nhà liền thổ bị kéo xuống mạnh. Về mặt số học, “giảm một nửa” có thể xảy ra, nhưng đó là do cấu trúc nguồn cung thay đổi, không phải tài sản hiện hữu trong nội đô bị mất giá 50%. Đây là khác biệt rất quan trọng về bản chất.
Thứ hai, sự xuất hiện của nguồn cung mới giá mềm giúp mở rộng cửa cho nhóm người mua ở thực. Trong nhiều năm, nhà liền thổ TP.HCM gần như trở thành “tài sản xa xỉ”, vượt quá khả năng của phần lớn hộ gia đình trẻ. Khi có thêm lựa chọn ở khu đô thị mới xa trung tâm hơn nhưng giá hợp lý, thị trường trở nên cân bằng hơn. Điều này góp phần giảm áp lực dồn nén dân cư vào lõi đô thị – vốn đã quá tải hạ tầng, giao thông và môi trường sống.
Thứ ba, câu chuyện Cần Giờ không chỉ là giá rẻ hơn, mà còn gắn với yếu tố chất lượng sống. Một khu đô thị mới quy hoạch đồng bộ, mật độ xây dựng thấp, gần biển, không khí trong lành sẽ hấp dẫn một bộ phận cư dân có xu hướng dịch chuyển khỏi khu trung tâm đông đúc. Sau đại dịch, nhu cầu về không gian sống xanh, thoáng và ít ô nhiễm tăng rõ rệt. Nếu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi cùng tiến độ dự án, đây sẽ là lực hút thật, không chỉ là kỳ vọng.
Thứ tư, mô hình TOD (Transit-Oriented Development – phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) nếu được triển khai đúng nghĩa sẽ làm thay đổi hoàn toàn bài toán khoảng cách. Khi hệ thống giao thông khối lượng lớn, kết nối nhanh vào trung tâm được đảm bảo, khái niệm “xa” sẽ được đo bằng thời gian di chuyển, không phải số kilomet. Một khu vực cách xa địa lý nhưng đi lại thuận tiện vẫn có thể trở thành nơi ở chính, thay vì chỉ là đô thị vệ tinh ngủ qua đêm như trước đây.
Tuy vậy, cũng cần nhìn thực tế rằng tác động tích cực này phụ thuộc lớn vào tiến độ hạ tầng và mức độ hoàn thiện tiện ích. Nếu giao thông kết nối và TOD triển khai chậm hơn kế hoạch, khoảng cách sẽ lại trở thành rào cản tâm lý và thực tế. Khi đó, giá thấp chỉ là điều kiện cần, chưa đủ để tạo thanh khoản bền vững.
Tóm lại, việc giá bình quân nhà liền thổ TP.HCM giảm mạnh do xuất hiện nguồn cung lớn, giá hợp lý ở Cần Giờ nên được xem là dấu hiệu của tái cấu trúc không gian đô thị hơn là suy yếu thị trường. Nó phản ánh quá trình mở rộng thành phố, giãn dân, đa dạng hóa lựa chọn nhà ở và hướng tới mô hình phát triển gắn với giao thông công cộng. Nếu đi đúng lộ trình, đây là nền tảng tốt cho một chu kỳ phát triển lành mạnh và cân bằng hơn.
