Khi kết thúc năm 2024, điều đọng lại trong cảm nhận của giới quan sát là thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực, mang đến kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2025. Song, điều bất ngờ là thị trường bất động sản năm 2025 đã vượt qua cả kỳ vọng, khi không những tăng trưởng mạnh mà còn đạt đến cấp độ “bùng nổ”.
Những dòng chữ yêu thương này là do báo chí viết.
Bùng nổ chắc hẳn “tin chuẩn, đủ để đồn” vì theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ mới tới tháng 9/2025, tổng cung bất động sản nhà ở đã vượt qua mốc 100.000 sản phẩm, cao hơn 22% so với cả năm 2024, trong đó có hơn 86.000 sản phẩm mới, cao gấp 1,3 lần năm trước.
Đồng hành với cung là cầu, theo thống kê của VARS, 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mở bán mới đạt 68%, tương đương với hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án ghi nhận tình trạng “cháy hàng” chỉ sau một thời gian ngắn mở bán.
Trong bức tranh hân hoan, rộn ràng đó, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long lại “thua bạn kém bè” khi hoạt động bán hàng cho thấy bức tranh kém lạc quan. Tại sao em lại bảo vậy. Nó có sách, mách có chứng ạ.
Thứ nhất, doanh thu giảm
Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 mới được công bố, trong kỳ, Nam Long ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ chỉ đạt 1.704 tỷ đồng, giảm 4.665 tỷ đồng, tương đương 73,2% so với quý 4/2024; lũy kế cả năm giảm 1.551 tỷ đồng, tương đương 21,6% xuống 5.645 tỷ đồng.
Doanh thu giảm thì lợi nhuận cũng “cài số lùi” theo thôi.
Lợi nhuận sau thuế quý 4/2025 chỉ còn 505 tỷ đồng, giảm 822 tỷ đồng, tương đương 61,9% xuống 505 tỷ đồng; lũy kế cả năm 2025 đạt 946 tỷ đồng, giảm 441 tỷ đồng, tương đương 31,8% so với năm 2024.
Trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp khác ghi nhận tăng trưởng nhờ mở bán dự án mới, mức sụt giảm này khó có thể giải thích đơn thuần bằng yếu tố “chưa đến kỳ bàn giao”. Lợi nhuận sau thuế cũng lao dốc tương ứng, phản ánh không chỉ vấn đề ghi nhận kế toán mà là sự suy yếu thực chất của hoạt động kinh doanh.
Thứ hai, người mua trả tiền giảm
Bất động sản là ngành đặc thù không phải “tiền trao cháo múc” như các hàng hóa phổ thông khác. Đặc điểm riêng biệt của nó chính là ngay cả khi khách đã trả tiền, dòng tiền này chưa chắc được ghi nhận vào doanh thu vì nó phải “om” ở đó. Tiền này chỉ trở thành doanh thu khi chủ đầu tư bàn giao nhà đất cho khách.
Chính vì vậy, doanh thu giảm sâu không có nghĩa hoạt động bán hàng kém cỏi. Tất nhiên, đấy là lý thuyết. Trên thực tế, Nam Long không vượt qua được khe cửa hẹp này bởi vì cùng với doanh thu giảm là chỉ tiêu người mua trả tiền trước ngắn hạn còn giảm sâu hơn.
Cụ thể, tại ngày 31/12/2025, chỉ tiêu người mua trả tiền trước ngắn hạn tại Nam Long chỉ là 2.588 tỷ đồng, giảm 436 tỷ đồng, tương đương 14,4% so với cuối năm 2024.
Trong năm 2024, em chẳng biết Nam Long đẩy mạnh bán dự án nào, chỉ biết là em xem facebook thì thấy Izumi tràn ngập mạng xã hội. Nên trong mắt em (chỉ riêng em thôi nhá), Izumi là dự án trọng điểm của anh chàng này.
Chỉ tiêu người mua trả tiền trước ngắn hạn – thước đo sát nhất với sức bán – cũng giảm 14,4%. Đây là điểm then chốt. Nếu thị trường thực sự “bùng nổ” và sản phẩm của Nam Long hấp dẫn, khoản mục này lẽ ra phải tăng mạnh, ngay cả khi doanh thu chưa ghi nhận. Việc người mua trả tiền giảm cho thấy tốc độ bán hàng chậm, lượng hợp đồng mới ký không đủ bù cho phần đã ghi nhận hoặc hoàn tất trước đó.
Thứ ba, hàng tồn kho giảm sâu
Hàng tồn kho và hoạt động bán hàng luôn có mối quan hệ mật thiết với nhau của tất cả các loại hình doanh nghiệp (tất nhiên, trừ các bác dịch vụ ra).
Ở Nam Long lạ lắm. Trong khi doanh thu giảm, hàng tồn kho cũng đi lùi luôn.
Tại ngày 31/12/2025, chỉ tiêu hàng tồn kho của Nam Long chỉ còn là 8.678 tỷ đồng, giảm 9.315 tỷ đồng, tương đương 51,8% so với cuối năm 2024.
Tất nhiên là có nhiều yếu tố khiến hàng tồn kho giảm như hạn chế thi công công trình, bán sỉ sản phẩm,…
Ở tại Nam Long thì ít nhất đã diễn ra tình trạng bán sỉ. Còn hạn chế thi công hay không thì không biết nhưng rõ ràng bùng nổ thi công là điều khó tin.
Tóm lại, thị trường có thể bùng nổ, nhưng không phải doanh nghiệp nào cũng hưởng lợi như nhau. Với Nam Long, dữ liệu cho thấy 2025 giống một năm co cụm, tái cơ cấu và giữ nhịp, hơn là một năm bứt phá bán hàng như kỳ vọng chung của thị trường.
