Ông hoàng cơi nới, bà chúa chuồng cọp giá 150 triệu đồng/m2
Dẫu biết rằng cơi nới, chuồng cọp là chuyện thường ngày ở huyện ở Hà Nội. Thế nhưng, em vẫn vô cùng sốc khi đọc mấy thông tin rao bán nhà của các ông hoàng cơi nới, bà chúa chuồng cọp bởi diện tích sử dụng vượt xa diện tích sổ đỏ.
Mới đây thôi, có môi giới (hoặc chủ nhà) đăng tin bán một căn tập thể ở ngõ 82 Đại La. Căn có diện tích 28/70m2 bao gồm 3 phòng ngủ có giá 3,98 tỷ đồng.
Theo cách hiểu thông thường thì có nghĩa căn này diện tích trên sổ đỏ là 28m2, còn diện tích sử dụng thực tế là 70m2. Như vậy, diện tích sau cơi nới cao gấp 2,5 lần diện tích sổ đỏ. U là trời, lại bảo sai đi.
Nếu tính theo sổ đỏ, giá căn nhà này lên tới gần 150 triệu đồng/m2.
Một căn hộ tập thể cũ tại Nguyễn Quý Đức có diện tích sổ 30m2, diện tích sử dụng 68m2, gồm 1 phòng khách, 2 phòng ngủ, 2 WC và ban công được rao bán với giá 4,6 tỷ đồng. Tính theo sổ đỏ, giá mỗi mét vuông căn hộ lên tới 153,3 triệu đồng.
Đấy mới là ở quận Thanh Xuân (cũ) và rìa Hai Bà Trưng (cũ), chứ chưa nói trên phố đâu ạ. Hôm nào em khảo sát trên phố sau ạ.
Đầy rẫy nguy cơ
Thị trường các khu tập thể cũ tại Hà Nội đang xuất hiện một nghịch lý đáng chú ý: giá trị thực tế của căn hộ không nằm ở diện tích “trên giấy”, mà nằm ở phần diện tích được cơi nới qua nhiều năm sử dụng. Một căn có sổ đỏ chỉ 30m² nhưng diện tích sử dụng lên tới 70–80m² không còn là chuyện hiếm, thậm chí trở thành “điểm hấp dẫn” trong mắt người mua có nhu cầu ở thực.
Tuy nhiên, phía sau lợi ích ngắn hạn đó là hàng loạt rủi ro đáng cân nhắc. Trước hết là vấn đề pháp lý. Phần diện tích cơi nới thường không được công nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu, đồng nghĩa với việc người mua thực chất chỉ nắm giữ quyền hợp pháp với phần diện tích gốc. Khi xảy ra tranh chấp, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng, phần “tăng thêm” này gần như không có giá trị pháp lý rõ ràng. Điều này khiến tài sản trở nên kém minh bạch và tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường đảo chiều hoặc cơ quan quản lý siết chặt.
Nguy cơ thứ hai là an toàn xây dựng. Các khu tập thể cũ vốn đã xuống cấp theo thời gian, nay lại bị “gia tải” thêm bởi việc cơi nới tự phát, thiếu kiểm soát kỹ thuật. Việc mở rộng bằng cách đua ban công, cơi tầng, bịt hành lang… có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực chung của cả tòa nhà. Trong bối cảnh nhiều khu tập thể đã được xếp vào diện nguy hiểm, rủi ro về cháy nổ, sập đổ hoặc mất an toàn khi có thiên tai là điều không thể xem nhẹ.
Phức tạp nhất phải kể đến câu chuyện đền bù khi giải tỏa, cải tạo. Đây là điểm “nhạy cảm” và dễ phát sinh tranh chấp nhất. Khi Nhà nước hoặc doanh nghiệp triển khai dự án cải tạo chung cư cũ, nguyên tắc đền bù thường dựa trên diện tích hợp pháp ghi trong sổ đỏ. Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích cơi nới – dù người dân đã sử dụng ổn định hàng chục năm – có thể không được tính đầy đủ, hoặc chỉ được xem xét hỗ trợ một phần rất hạn chế.
Từ đó dẫn đến tâm lý không đồng thuận giữa các hộ dân: người có diện tích cơi nới lớn sẽ cảm thấy “thiệt”, trong khi chính sách lại phải đảm bảo tính pháp lý và công bằng chung. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án cải tạo tập thể cũ tại Hà Nội bị kéo dài nhiều năm, thậm chí rơi vào bế tắc.
Ở góc độ thị trường, việc định giá những căn hộ kiểu này cũng trở nên méo mó. Giá bán thường được tính theo diện tích sử dụng thực tế, nhưng rủi ro pháp lý lại dựa trên diện tích sổ đỏ. Người mua nếu không tỉnh táo rất dễ “trả tiền cho phần không chắc thuộc về mình”.
Tóm lại, câu chuyện cơi nới tại các khu tập thể cũ là một bài toán điển hình của quá khứ để lại: giải quyết không khéo sẽ vướng pháp lý, nhưng bỏ qua thì ảnh hưởng đến quyền lợi người dân. Với người mua, lợi ích về không gian sống cần được cân nhắc kỹ với các rủi ro dài hạn – đặc biệt là khi Hà Nội đang đẩy mạnh chương trình cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới.
