Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc No Va (Novaland) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý 4/2025 với lợi nhuận tăng đột biến.
Theo đó, lợi nhuận sau thuế trong kỳ của tập đoàn lên tới 3.638 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với khoản lỗ 17,7 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, doanh thu của Novaland chỉ đạt 1.567 tỷ đồng.
Điều này khiến nhà đầu tư giật mình, lợi nhuận gộp cao hơn cả doanh thu thuần, nhìn qua tưởng như công thức đã bị đảo ngược thành “doanh thu + giá vốn”. Tuy nhiên, nếu đọc kỹ bản chất kế toán và đặc thù ngành bất động sản, đây không phải sai sót, mà là dấu hiệu của một loạt bút toán điều chỉnh kỹ thuật quy mô lớn trong kỳ. Dưới đây là phân tích đầy đủ để hiểu điều gì thực sự đang diễn ra phía sau con số.
Trước hết, hãy nhìn vào số liệu chính trong quý 4/2025. Doanh thu thuần của NVL đạt khoảng 1.567 tỷ đồng. Trong khi đó, giá vốn hàng bán lại được ghi nhận là (1.015 tỷ đồng). dấu ngoặc ở đây không chỉ là cách trình bày chi phí, mà thực chất thể hiện giá vốn âm trong kỳ. Khi áp dụng công thức kế toán chuẩn: lợi nhuận gộp = doanh thu thuần – giá vốn, thì nếu giá vốn là số âm, phép tính sẽ trở thành doanh thu trừ đi số âm, tức là tương đương phép cộng. Kết quả là lợi nhuận gộp được ghi nhận khoảng 2.582 tỷ đồng — cao hơn doanh thu. Hiện tượng này không phổ biến trong ngành sản xuất – thương mại, nhưng lại có thể xuất hiện trong bất động sản khi có hoàn nhập chi phí quy mô lớn.
Vậy vì sao một doanh nghiệp bất động sản có thể ghi nhận giá vốn âm? Có năm nguyên nhân thường gặp.
Thứ nhất, hoàn nhập chi phí dự án. Trong giai đoạn trước, doanh nghiệp có thể đã trích trước nhiều khoản chi phí xây dựng, chi phí lãi vay vốn hóa, hoặc dự phòng vượt chi phí. Khi dự án được quyết toán lại với tổng mức đầu tư thấp hơn dự kiến — do đàm phán lại với nhà thầu, thay đổi thiết kế, hoặc cắt giảm hạng mục — phần chi phí đã trích dư sẽ được hoàn nhập ngược trở lại, làm giảm giá vốn trong kỳ, thậm chí kéo giá vốn xuống âm.
Thứ hai, hoàn nhập dự phòng giảm giá hàng tồn kho bất động sản. Với các doanh nghiệp địa ốc lớn như NVL, tồn kho dự án thường chiếm tỷ trọng rất cao trong tổng tài sản. Trong giai đoạn thị trường khó khăn, công ty có thể đã trích lập dự phòng giảm giá dự án. Khi thị trường hoặc phương án phát triển dự án thay đổi theo hướng tích cực hơn, khoản dự phòng này có thể được hoàn nhập — và theo chuẩn kế toán, hoàn nhập đó đi trực tiếp vào giá vốn, khiến giá vốn giảm mạnh.
Thứ ba, điều chỉnh quyết toán chi phí dự án hoàn thành. Khi dự án kết thúc và quyết toán cuối cùng thấp hơn tổng chi phí tạm tính trước đó, phần chênh lệch sẽ được điều chỉnh giảm giá vốn kỳ hiện tại. Với các đại dự án kéo dài nhiều năm, sai lệch dự toán – quyết toán có thể lên tới hàng trăm hoặc hàng nghìn tỷ đồng.
Thứ tư, chuyển nhượng một phần dự án hoặc pháp nhân dự án. NVL trong giai đoạn tái cấu trúc thường xuyên thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, hợp tác đầu tư, hoặc bán bớt công ty con. Khi các giao dịch này xảy ra, giá trị sổ sách dự án và chi phí liên quan phải được đánh giá lại, dẫn đến các bút toán đảo chiều chi phí đã ghi nhận trước đó — tác động trực tiếp vào giá vốn.
Thứ năm, điều chỉnh hợp nhất báo cáo tài chính. Khi thay đổi tỷ lệ sở hữu hoặc quyền kiểm soát công ty con, chuẩn mực kế toán yêu cầu đo lường lại tài sản và nghĩa vụ theo giá trị hợp lý. Quá trình này có thể tạo ra các khoản điều chỉnh lớn, trong đó một phần đi qua giá vốn.
Nếu nhìn rộng hơn toàn năm 2025 trong báo cáo bạn cung cấp, hiện tượng này không chỉ xuất hiện ở quý 4. Doanh thu thuần cả năm khoảng 6.965 tỷ đồng, trong khi giá vốn được ghi nhận âm 2.477 tỷ đồng, dẫn đến lợi nhuận gộp hơn 4.487 tỷ đồng. Điều đó củng cố nhận định rằng đây là một đợt điều chỉnh kế toán quy mô lớn, không phải sai số trình bày.
Một điểm đáng chú ý khác là cấu trúc lợi nhuận của NVL quý 4 không chỉ đến từ lợi nhuận gộp bất thường, mà còn đến từ doanh thu hoạt động tài chính rất cao — khoảng 1.704 tỷ đồng trong riêng quý 4. Khoản này thường bao gồm lãi từ chuyển nhượng khoản đầu tư, tái cấu trúc nợ, đánh giá lại tài sản tài chính, hoặc giao dịch với bên liên quan. Điều này cho thấy lợi nhuận kỳ này mang nặng yếu tố tài chính và kế toán, thay vì đến từ hoạt động bán hàng cốt lõi.
Khi so sánh theo chiều ngang, bức tranh càng rõ hơn: doanh thu quý 4/2025 thấp hơn rất nhiều so với quý 4/2024, nhưng lợi nhuận lại tăng mạnh. Trong điều kiện thị trường bất động sản vẫn còn trong giai đoạn phục hồi chưa đồng đều, việc lợi nhuận tăng vọt trong khi doanh thu giảm sâu thường là tín hiệu cho thấy lợi nhuận kỹ thuật đang lấn át lợi nhuận vận hành.
Điều này không có nghĩa các con số là sai hay không hợp lệ — chúng hoàn toàn phù hợp chuẩn mực kế toán. Nhưng với nhà đầu tư và người phân tích, điều quan trọng là phải tách bạch: bao nhiêu phần lợi nhuận đến từ hoạt động kinh doanh thực (bán và bàn giao sản phẩm), và bao nhiêu phần đến từ hoàn nhập, đánh giá lại, tái cấu trúc. Hai loại lợi nhuận này có ý nghĩa rất khác nhau đối với sức khỏe dài hạn và dòng tiền của doanh nghiệp.
Tóm lại, hiện tượng “lợi nhuận gộp lớn hơn doanh thu” trong báo cáo quý 4 của NVL xuất phát từ giá vốn âm do hoàn nhập và điều chỉnh kế toán dự án — một đặc thù có thể xảy ra trong ngành bất động sản khi doanh nghiệp tái cấu trúc mạnh. Đây là tín hiệu cho thấy báo cáo cần được đọc sâu hơn phần thuyết minh, thay vì chỉ nhìn vào con số lợi nhuận cuối cùng. Với nhà đầu tư, câu hỏi quan trọng không phải là lợi nhuận tăng bao nhiêu — mà là lợi nhuận đó đến từ đâu.
