Giá nhà tiếp tục giảm
Theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu của Cục Thống kê Quốc gia, giá nhà giảm 0,4% so với tháng trước, tương đương với mức giảm của tháng trước đó.
Tính theo cùng kỳ năm ngoái, giá cả đã giảm 3,1% trong tháng Giêng, nhanh hơn so với mức giảm 2,7% của tháng trước đó, đánh dấu mức giảm mạnh nhất trong bảy tháng.
Các nhà đầu tư đã theo dõi sát sao những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã chạm đáy sau thời kỳ suy thoái kéo dài. Ngành này, từng là động lực chính của tăng trưởng kinh tế, đã gây áp lực lên tài sản hộ gia đình khi giá nhà giảm, làm giảm tiêu dùng.
Việc khôi phục chi tiêu tiêu dùng là ưu tiên hàng đầu của các nhà hoạch định chính sách nhằm kiềm chế tình trạng dư thừa công suất công nghiệp và giảm thiểu rủi ro thương mại quốc tế đối với nền kinh tế.
Sự phục hồi trong hoạt động mua nhà cũng sẽ giúp ích cho các nhà phát triển bất động sản, nhiều người trong số họ cần dòng tiền mới để trả nợ và tài trợ xây dựng nhằm hoàn thành các dự án đã bán trước.
Bắc Kinh đã triển khai một loạt các biện pháp kể từ khi thị trường rơi vào khủng hoảng năm 2021, bao gồm nới lỏng các hạn chế mua bán và giảm yêu cầu trả trước cũng như lãi suất thế chấp, nhưng ngành này vẫn chưa phục hồi.
Trong số 70 thành phố được Cục Thống kê Quốc gia (NBS) khảo sát, 62 thành phố ghi nhận giá giảm, tăng từ 58 thành phố trong tháng trước.
Thị trường nhà ở đã qua sử dụng vẫn yếu. Mức giảm giá theo tháng giảm nhẹ, nhưng mức giảm theo năm tăng tốc, với giá giảm 7,6% tại các thành phố hạng nhất và hơn 6% tại các thành phố nhỏ hơn.
Truyền thông nhà nước đưa tin vào cuối tháng 1 rằng chính quyền đã dỡ bỏ cái gọi là "ba lằn ranh đỏ" - các giới hạn về tỷ lệ nợ trên tiền mặt, nợ trên tài sản và nợ trên vốn chủ sở hữu mà các nhà cho vay sử dụng khi cấp các khoản vay mới.
Được giới thiệu vào năm 2020, chính sách này đã góp phần gây ra tình trạng thiếu thanh khoản trên toàn ngành, với nhiều nhà xây dựng vỡ nợ và thiếu tiền mặt để hoàn thành các căn nhà đã bán trước.
Ngay cả khi không có các giới hạn này, tình trạng căng thẳng về nguồn vốn vẫn tiếp diễn khi các nhà phát triển chuyển hướng khỏi mô hình đòn bẩy cao đã thúc đẩy sự bùng nổ, các nhà phân tích cho biết.
Bài học gì cho thị trường Việt Nam?
Giá nhà mới tại Trung Quốc tiếp tục giảm trong tháng Giêng cho thấy thị trường bất động sản nước này vẫn chưa thoát khỏi chu kỳ điều chỉnh kéo dài từ năm 2021 đến nay. Theo tính toán của Reuters dựa trên dữ liệu từ National Bureau of Statistics of China, giá nhà giảm 0,4% theo tháng và giảm hơn 3% theo năm — tốc độ giảm còn nhanh hơn trước. Khi 62/70 thành phố ghi nhận giá đi xuống, có thể thấy xu hướng suy yếu mang tính diện rộng chứ không còn là hiện tượng cục bộ.
Điểm đáng lo không chỉ nằm ở giá, mà ở vòng xoáy tài chính đi kèm. Bất động sản từng là trụ cột tăng trưởng và là kênh tích trữ tài sản chính của hộ gia đình Trung Quốc. Khi giá giảm kéo dài, hiệu ứng “nghèo đi trên sổ sách” xuất hiện, khiến người dân thắt chặt chi tiêu, từ đó gây áp lực ngược lại lên tiêu dùng và tăng trưởng. Đồng thời, các chủ đầu tư vốn phụ thuộc mạnh vào bán trước để lấy dòng tiền tiếp tục bị bóp nghẹt thanh khoản, dù chính quyền đã nới lỏng nhiều rào cản tín dụng và gỡ bỏ cơ chế “ba lằn ranh đỏ”.
Điều đáng chú ý là chính sách nới lỏng không còn tạo hiệu ứng mạnh như trước. Lãi suất thấp hơn, điều kiện vay dễ hơn, nhưng người mua vẫn chần chừ — vì kỳ vọng giá còn có thể giảm tiếp. Khi kỳ vọng đảo chiều, chính sách kích cầu bằng tín dụng thường kém hiệu quả hơn nhiều so với giai đoạn thị trường tăng nóng.
Liên hệ với thị trường Việt Nam, có vài điểm tương đồng nhưng cũng có khác biệt quan trọng. Việt Nam cũng đã trải qua giai đoạn siết tín dụng và trái phiếu khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu vốn, dự án dở dang, thanh khoản suy giảm. Tuy nhiên, mức điều chỉnh giá tại Việt Nam nhìn chung diễn ra chậm và phân hóa hơn, thay vì giảm diện rộng như tại Trung Quốc. Một phần do nguồn cung tại nhiều đô thị lớn của Việt Nam vẫn hạn chế, pháp lý dự án kéo dài, nên giá khó giảm sâu trên mặt bằng chung.
Bài học lớn từ Trung Quốc là: khi thị trường dùng đòn bẩy cao trong thời gian dài, cú điều chỉnh sẽ không thể xử lý nhanh chỉ bằng nới lỏng tín dụng. Quan trọng hơn là khôi phục niềm tin người mua, minh bạch pháp lý dự án, đảm bảo bàn giao nhà đúng cam kết. Với Việt Nam, quá trình tái cân bằng đang diễn ra — và nếu kiểm soát tốt đòn bẩy, đẩy mạnh nguồn cung thực, thị trường có thể hồi phục theo hướng bền vững hơn thay vì rơi vào vòng xoáy giảm giá kéo dài.
