Có thể xây mới công trình, nhà ở trên bãi sông Hà Nội
Bộ Tư pháp đang tổ chức thẩm định dự thảo Luật Thủ đô (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XVI (tháng 4/2026). Có nhiều nội dung nhưng em quan tâm nhất là quy định xây mới công trình, nhà ở trên bãi sông Hà Nội.
Cụ thể, dự thảo cho biết trên bãi sông được phép tồn tại một số khu vực dân cư hiện hữu và được phép xây dựng mới công trình, nhà ở với tỷ lệ thích hợp theo quy hoạch phòng chống lũ của tuyến sông có đê và quy hoạch khác có liên quan.
Các khu vực bãi sông, bãi nổi còn lại được phép xây dựng các công trình dành cho không gian công cộng, công trình phục vụ mục đích công cộng nhưng không tôn cao bãi sông, bãi nổi để đảm bảo yêu cầu không làm cản trở dòng chảy. Bộ Tư pháp thông tin, đây là quy định mới được bổ sung so với luật hiện hành.
Ngoài ra, HĐND thành phố Hà Nội cũng có thẩm quyền quy định hình thức sử dụng, khai thác quỹ đất nông nghiệp tại bãi sông, bãi nổi ở tuyến sông có đê để sản xuất nông nghiệp, sản xuất nông nghiệp sinh thái, nông nghiệp kết hợp du lịch, giáo dục trải nghiệm.
Điều này bảo đảm nguyên tắc xây dựng trên đất nông nghiệp tại bãi sông, bãi nổi ở tuyến sông có đê phải phù hợp với quy hoạch phòng, chống lũ của tuyến sông có đê, quy hoạch đê điều, quy hoạch xây dựng, quy hoạch khác có liên quan.
Tại Hà Nội, các khu vực bãi sông phân bố chủ yếu dọc theo sông Hồng và sông Đuống, trải dài qua nhiều quận, huyện với đặc điểm rất đa dạng.
Ở khu vực nội đô, bãi sông tập trung tại các phường như Phúc Tân, Chương Dương (Hoàn Kiếm), nơi tồn tại các khu dân cư lâu đời ngoài đê. Dịch chuyển lên phía Tây Hồ là các bãi thuộc Nhật Tân, Tứ Liên, Quảng An, vừa có dân cư vừa xen kẽ vùng trồng đào, quất đặc trưng.
Bên kia sông, khu vực Long Biên nổi bật với các bãi rộng tại Ngọc Thụy, Bồ Đề, Cự Khối – nơi có cả làng xóm, đất nông nghiệp và nhà ở tồn tại từ lâu.
Xuôi về phía Nam là các bãi thuộc Thanh Trì, Hoàng Mai với dân cư rải rác gắn với sản xuất nông nghiệp, trong khi phía Bắc sông Hồng như Đông Anh, Mê Linh chủ yếu là đất bãi canh tác, mật độ dân cư thấp hơn.
Ngoài ra, dọc sông Đuống qua Long Biên và Gia Lâm cũng hình thành các khu bãi xen kẽ khu dân cư và làng nghề, tạo nên một hệ thống không gian ven sông rộng lớn nhưng chưa được khai thác đồng bộ.
Có nên “đi tắt đón đầu” mua đất?
Đề xuất trong Dự thảo Luật Thủ đô cho phép Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội quy định việc duy trì khu dân cư hiện hữu và cho phép xây dựng mới trên bãi sông đánh dấu một bước chuyển quan trọng trong tư duy quản lý không gian ven sông tại Hà Nội.
Nếu trước đây, khu vực bãi sông, đặc biệt dọc sông Hồng chủ yếu bị siết chặt do yêu cầu thoát lũ, thì nay chính sách mới mở ra khả năng khai thác quỹ đất này theo hướng linh hoạt hơn, gắn với quy hoạch phòng chống lũ.
Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng đây không phải là “cởi trói hoàn toàn” cho bất động sản bãi sông. Bản chất của đề xuất là cho phép nhưng có điều kiện rất chặt chẽ. Các tiêu chí về cao độ nền, mật độ xây dựng, hành lang thoát lũ, cũng như phân vùng rủi ro ngập lụt sẽ đóng vai trò quyết định. Điều này đồng nghĩa với việc chỉ một số khu vực có điều kiện địa hình thuận lợi, ít ảnh hưởng đến dòng chảy mới có khả năng được hợp thức hóa dân cư hoặc phát triển nhà ở. Phần lớn diện tích còn lại vẫn sẽ bị hạn chế hoặc kiểm soát nghiêm ngặt.
Từ góc độ thị trường, thông tin này chắc chắn sẽ kích hoạt làn sóng quan tâm tới đất bãi sông, đặc biệt tại các khu vực đã có dân cư ổn định như Long Biên, Tây Hồ hay một phần nội đô cũ.
Tâm lý “đi tắt đón đầu” thường xuất hiện rất sớm, thậm chí trước khi quy hoạch chi tiết được công bố. Tuy nhiên, đây cũng chính là điểm rủi ro lớn nhất. Bởi lẽ, luật chỉ tạo ra khung pháp lý, còn giá trị thực tế của từng thửa đất lại phụ thuộc hoàn toàn vào các đồ án quy hoạch cụ thể sau đó. Trong nhiều trường hợp, kỳ vọng tăng giá có thể đi trước thực tế rất xa, dẫn đến hiện tượng “sóng tin đồn” rồi nhanh chóng hạ nhiệt khi thông tin chính thức không như kỳ vọng.
Về góc độ đầu tư, việc mua đất bãi sông giá rẻ để chờ chuyển đổi có thể mang lại lợi nhuận cao nếu chọn đúng vị trí. Nhưng đây là chiến lược mang tính đầu cơ dài hạn và đòi hỏi khả năng chịu rủi ro lớn. Nhà đầu tư cần đối mặt với nhiều vấn đề: pháp lý đất chưa rõ ràng (đa phần là đất nông nghiệp), khả năng bị hạn chế xây dựng, thậm chí nguy cơ thu hồi nếu nằm trong hành lang thoát lũ. Ngoài ra, thời gian chờ đợi để quy hoạch được phê duyệt và triển khai có thể kéo dài nhiều năm, làm tăng chi phí cơ hội.
Do đó, chiến lược hợp lý không phải là “mua bằng mọi giá”, mà là lựa chọn có chọn lọc. Những khu vực đã có dân cư hiện hữu, hạ tầng kết nối tốt, nằm gần các khu đô thị phát triển và có tín hiệu tích cực về quy hoạch sẽ đáng để theo dõi hơn. Ngược lại, các khu đất bãi còn hoang hóa, xa trung tâm hoặc phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng nên được tiếp cận với sự thận trọng cao.
Tóm lại, đề xuất chính sách mới mở ra một hướng đi tiềm năng cho phát triển đô thị ven sông tại Hà Nội, nhưng không đồng nghĩa với cơ hội dễ dàng cho tất cả nhà đầu tư. Đây là cuộc chơi của thông tin, tầm nhìn dài hạn và khả năng chọn đúng vị trí – nơi mà lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro tương xứng.
