Apec Group – “Thế lực mới” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng

Công ty Cổ phần Tập đoàn Apec Goup được thành lập ngày 24/11/2017, tiền thân là CTCP BG Group. Hiện đăng ký địa chỉ trụ sở chính tại Grand Plaza, số 117 Trần Duy Hưng, Hà Nội.

Thời điểm mới thành lập, BG Group đăng ký quy mô vốn điều lệ 500 tỷ đồng, với cơ cấu cổ đông gồm 3 cá nhân có địa chỉ thường trú tại Hà Nội, bao gồm: ông Nguyễn Hoàng Linh (sở hữu 65% VĐL), ông Phạm Duy Hưng (sở hữu 34,99% VĐL) và ông Lục Thanh Tùng (sở hữu 0,01% VĐL). Sau hơn 1 năm đi vào hoạt động, cập nhật tới tháng 12/2018, BG Group đã nâng vốn lên gấp đôi, đạt mức 1.000 tỷ đồng, cơ cấu cổ đông không được tiết lộ.

Tới cuối tháng 6/2020, ông Nguyễn Hoàng Linh (SN 1919) bất ngờ nhường vị trí Chủ tịch HĐQT BG Group cho ông Hán Kông Khanh (SN 1975). Sau đó, BG Group đổi tên thành Apec Group. Theo giới thiệu, mục tiêu phát triển của Apec Group là thành lập một khối các doanh nghiệp thông qua sở hữu cổ phần, vốn góp hoặc liên kết khác.

Các công ty trong “hệ sinh thái” của Apec Group bao gồm: Công ty CP Đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương (Mã CK: API), Công ty Cổ phần Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương, Công ty cổ phần Đầu tư Apec Group Việt Nam, Công ty CP Apec Land Huế,…

Với định hướng phát triển, đầu tư mạnh vào bất động sản nghỉ dưỡng, năm 2018, từ những quỹ đất đã thâu tóm, Apec Group và một số đơn vị thành viên định hướng phát triển mạnh dòng sản phẩm condotel, đồng thời tuyên bố sẽ cung cấp 10.000 sản phẩm condotel ra thị trường. Đặc biệt, lãnh đạo Apec Group còn nhiều lần thể hiện tham vọng doanh nghiệp này sẽ “in dấu chân trên bản đồ du lịch Việt Nam”.

Trên thị trường bất động sản, Apec Group được biết đến là chủ đầu tư hàng loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng đình đám. Hiện doanh nghiệp đang triển khai loạt dự án như: Apec Mandala Wyndham Mũi Né, Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Golden Palace Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Huế, Apec Mandala Wyndham Phú Yên, Apec Mandala Wyndham Hải Dương, Apec Mandala Sky Villas Kim Bôi, Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Golden Valley Mường Lò, Apec Aqua Park Bắc Giang, Điềm Thuỵ Center Point, Cụm công nghiệp Apec Đa Hội, Apec Dubai Ninh Thuận.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đang chuẩn bị triển khai các dự án Apec Mandala Wyndham Thái Nguyên, Apec Cao bằng, Apec Sầm Sơn Thanh Hoá.

Dù đã và đang chuẩn bị triển khai loạt dự án bất động sản “khủng”, tuy nhiên trong danh mục các dự án đã triển khai của Apec Group, doanh nghiệp mới chỉ xây dựng thành công 3 dự án bất động sản, và không gây được nhiều chú ý. Cụ thể: Dự án Apec số 5 Trúc Tuyên, TTTM Ngã ba Bắc Nam và dự án Apec Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh.

Trong đó, dự án Apec Mandala Hotel & Spa Bắc Ninh (tên cũ là Royal Park) từng gây xôn xao với loạt tai tiếng lên quan đến các sai phạm trong quá trình triển khai, xây dựng, mở bán và đưa vào sử dụng. Dự án này cũng nhiều lần bị xử phạt vi phạm hành chính với tổng số tiền hơn 800 triệu đồng.

Như vậy, có thể thấy, kinh nghiệm đối với lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng của Apec Group là không quá nhiều. Dù vậy, những năm gần đây, việc liên tục triển khai các dự án bất động sản nghỉ dưỡng quy mô lớn tại nhiều địa phương trên cả nước đã đưa tên tuổi của Apec Goup trở thành một “thế lực mới” trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, cũng từ năm 2018, thị trường condotel đã bước vào thời kỳ thoái trào do nhiều vướng mắc về pháp lý, thị trường “bội thực” nguồn cung, giao dịch sụt giảm, tồn kho cao… đặc biệt khi thị trường ghi nhận những trường hợp “vỡ trận” tại các dự án condotel “đình đám” khi chủ đầu tư không thể chi trả lợi nhuận cho nhà đầu tư theo cam kết ban đầu. Trong bối cảnh đó, Apec Group và các đơn vị trong “hệ sinh thái” vẫn công bố sẽ đầu tư mạnh vào condotel, bất chấp các ông lớn đang hạn chế đầu tư vào phân khúc này. Đây được đánh giá là bước đi khá mạo hiểm của Apec.

Trên thực tế, từ năm 2018 đến nay, các vấn đề liên quan đến pháp lý condotel vẫn chưa được giải quyết dứt điểm nên phân khúc này vẫn kém thu hút. Bên cạnh đó là “cú đấm bồi” từ những đợt đại dịch covid – 19 bùng phát và kéo dài. Đến nay, condotel vẫn được cho là “mảng tối” nhất trên thị trường bất động sản, thị trường “đóng băng”, nhiều quý gần như không có giao dịch.

Liên tục thâu tóm, mở rộng quỹ đất

Ngay khi Covid-19 ảnh hưởng thị trường bất động sản, khi nhiều ké hoạch kinh doanh, mở bán không thể triển khai như dự kiến, các đại gia địa ốc đã đẩy mạnh các hoạt động "săn tìm quỹ đất". Đầu năm 2021, lãnh đạo Apec Group từng chia sẻ, dù dịch bệnh nhưng Apec Group vẫn tích cực tìm kiếm quỹ đất mới. Chính trong thời điểm dịch bệnh, cơ hội tìm kiếm quỹ đất lớn, đẹp, giá cả tốt lại dễ dàng.

Vị lãnh đạo của Apec Group cũng cho biết thêm, trong năm 2020, công ty đã nhanh chóng thâu tóm những dự án “đóng băng”, mua lại những quỹ đất với giá rẻ. Kế hoạch thâu tóm quỹ đất sẽ tiếp tục được triển khai trong thời gian tới. “Nếu như trước đây, chúng tôi phải đàm phán nhiều lần thì hiện tại quá trình giao dịch dễ dàng hơn, mức giá tốt hơn và nhiều cơ hội lựa chọn hơn. Khủng hoảng khiến nhiều doanh nghiệp không thể triển khai dự án. Họ sẵn sàng hạ mức giá thấp xuống”.

Bên cạnh các dự án hiện tại, Apec Group cũng đang chủ động phát triển quỹ đất và triển khai hoạt động M&A như: khu đô thị sinh thái 64ha tại Cao Lộc – Lạng Sơn, khu đô thị sinh thái 85ha tại Tứ Kỳ, Hải Dương; khu đô thị nhà ở xã hội 9ha tại Hải Dương; khu công nghiệp Nam Sách, Hải Dương; quần thể di lịch nghỉ dưỡng Kim Bôi quy mô 485ha hay đại đô thị du lịch nghỉ dưỡng tại cao nguyên Mù Là, Bắc Kạn 4000ha…

Đặc biệt, doanh nghiệp “nhắm” đến, thâu tóm các dự án nghỉ dưỡng, khoáng nóng… Năm 2021, Apec Group thông báo đã hoàn tất thương vụ M&A CTCP Khoáng nóng Cúc Phương, đưa công ty trở thành thành viên trong hệ sinh thái của Apec Group. Việc thâu tóm CTCP Khoáng nóng Cúc Phương – doanh nghiệp được cấp phép khai thác độc quyền nước khoáng tại đây với lưu lượng khai thác liên tục 140m3/ngày sẽ là bước khởi đầu cho chuỗi các dự án tổ hợp nghỉ dưỡng 5 sao và khu vui chơi giải trí quốc tế theo xu hướng wellness holiday tại tỉnh Ninh Bình.

Theo kế hoạch, Apec Group sẽ đầu tư 1 tỷ đô phát triển chuỗi các dự án tổ hợp nghỉ dưỡng 5 sao và khu vui chơi giải trí quốc tế tại Ninh Bình.

Trước đó, cuối năm 2020, Apec Group đã có văn bản đề xuất đầu tư dự án sân golf Apec Mandala và dự án khu du lịch nghỉ dưỡng thương mại dịch vụ Apec Mandala Grand có tổng diện tích 696 ha tại huyện Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh. Trong đó, dự án sân golf Apec Mandala có quy mô 403 ha, dự án Apec Mandala Grand có quy mô 293 ha.

Cuối năm 2021, CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (thuộc “hệ sinh thái Apec Group) cũng được chấp thuận hiện tài trợ quy hoạch để đầu tư xây dựng Khu đô thị du lịch văn hóa nghỉ dưỡng tại Vĩnh Tiến, Huyện Kim Bôi. Dự án có diện tích khoảng 100 ha, tại Vĩnh Tiến, Kim Bôi, gồm biệt thự nghỉ dưỡng, chung cư hạng sang, khách sạn 5 sao; Trung tâm thương mại quốc tế với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 2 tỷ USD.

Ngoài ra, IDJ còn M&A dự án 60ha tại Lương Sơn Hòa Bình qua việc thâu tóm công ty CP Đầu tư APEC Hòa Bình, tổ hợp dự án 3.000 căn khách sạn 5 sao tại dự án APEC Dubai Tower, tổ hợp khu nhà ở chuyên gia tại thành phố Thái Nguyên thông qua việc M&A công ty In Thái Nguyên…

Mới đây, Tập đoàn Apec Group cũng khiến dư luận chú ý khi trình Chính phủ đề án đầy tham vọng xây dựng 10 triệu căn nhà ở xã hội 5 sao trong 10 năm, hiện thực hóa giấc mơ có nhà cho hơn 40 triệu người Việt….

Để thực hiện ké hoạch này, cuối năm 2021, APEC Group đã chính thức ra mắt Tổng công ty Đầu tư – Phát triển Nhà ở xã hội 5 sao Việt Nam – Happy City (AHC). Theo đó, doanh nghiệp này có vốn điều lệ ban đầu 10.000 tỷ đồng, gồm 4 cổ đông sáng lập (đều là các doanh nghiệp trong “hệ sinh thái” Apec, bao gồm: APEC Group, CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam (Mã: IDJ); CTCP Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương (Mã: APS) và CTCP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (Mã: API).

Dự kiến AHC sẽ niêm yết tên HOSE với mã APH vào cuối quý III hoặc đầu quý IV/2022. Trong năm 2022, doanh nghiệp dự kiến tăng vốn tư 10.000 tỷ lên 20.000 tỷ đồng. Theo đó, CTCP Chứng khoán Châu Á Thái Bình Dương (Mã: APS) sẽ là đơn vị độc quyền phân phối nguồn tài chính cho AHC, bao gồm việc tăng vốn đợt 1 là 10.000 tỷ đồng, đợt 2 là 20.000 tỷ đồng và các đợt thu xếp vốn để đầu tư các khu đô thị NOXH 5 sao trên cả nước với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 50.000 – 100.000 tỷ đồng.

Dồn dập phát hành trái phiếu lãi suất cao

Để hiện thực hoá tham vọng “in dấu chân trên bản đồ du lịch Việt Nam”, cũng như phục vụ các kế hoạch phát triển, mở rộng, thâu tóm quỹ đất, triển khai hàng loạt dự án… thì việc giải bài toán về vốn chính là một trong những bước đi quan trọng nhất.

Khách quan mà nói, so với những những gì Apec đã làm được trên thị trường bất động sản, thì những câu chuyện liên quan đến hoạt động huy động vốn của doanh nghiệp dường như được nhà đầu tư và thị trường biết đến nhiều hơn.

Trong đó, gây chú ý nhất là những thương vụ phát hành trái của phiếu doanh nghiệp với các hoạt động “gọi vốn” diễn ra mạnh mẽ. Trên thị trường, Apec Group là một trong những doanh nghiệp gây chú ý nhất trong cuộc đua phát hành trái phiếu với lãi suất “khủng” lên tới 13%/năm.

Thậm chí cuối năm 2020, doanh nghiệp gây “sốc” khi chào bán trái phiếu với lãi suất lên đến 18%/năm, cao bậc nhất thị trường và cao gấp đôi lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản, nhóm trái phiếu có mặc bằng lãi suất cao nhất thời điểm đó. Theo ké hoạch, Apec muốn huy động 3.000 tỷ đồng. Đây là loại trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và không có tài sản đảm bảo.

Ông Hán Kông Khanh, đại diện Tập đoàn Apec Group khi đó cho biết, tổng số tiền từ đợt phát hành sẽ được Tập đoàn Apec sử dụng để tăng quy mô vốn hoạt động, đa dạng hóa nguồn vốn nhằm phục vụ cho việc tăng trưởng kinh doanh bền vững của Tập đoàn trong thời gian sắp tới.

Theo đại diện Apec, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu sẽ bổ sung nguồn vốn lưu động vào các dự án Apec Aqua Park Bắc Giang, Apec Golden Valley Mường Lò, Apec Mandala Grand Hòa Bình... Bên cạnh đó, chiến lược phát triển của Tập đoàn Apec giai đoạn tới còn bao gồm kế hoạch mua lại một số dự án lớn, thâu tóm các khu đất vàng giàu tiềm năng, tái cơ cấu và nâng tỉ lệ sở hữu các công ty con trong Tập đoàn", ông Khanh cho biết.

Kết quả công bố sau đó cho thấy, kế hoạch huy động 3.000 tỷ đồng của Apec Group không thành công, doanh nghiệp chỉ huy động động vỏn vẹn hơn 8 tỷ đồng. Tuy nhiên, lô trái phiếu này sau đó đã bị UBCKNN ra quyết định xử phạt 600 triệu đồng và buộc thu hồi do phát hành không đúng quy định.

Sau khi bị xử phạt, Apec Group vẫn dồn dập phát hành trái phiếu huy động vốn, lãi suất đã hạ xuống đáng kể so với con số 18% nói trên, tuy nhiên vẫn ở trong Top cao nhất thị trường với mức lãi suất 13%/năm. Phía Apec Group cũng cho biết, lãi suất trái phiếu do công ty này phát hành ổn định trong thời gian từ 1-5 năm và cao hơn so với kênh ngân hàng truyền thống.

Trên website trái phiếu của Apec Group thường xuyên quảng cáo các loại trái phiếu mức lãi suất 13%/năm. Theo lời giới thiệu, trái phiếu có rủi ro thấp do được bảo lãnh thanh toán gốc và lãi bởi CTCP Đầu tư IDJ Việt Nam, thanh khoản cao (trả lãi 3 tháng/lần và rút gốc sau 12 tháng nắm giữ), thủ tục nhanh gọn (quy trình mua/bán hoàn thiện chỉ trong 1 ngày).

Gần đây, doanh nghiệp cũng liên tục công bố các thông tin phát hành thành công một số mã trái phiếu như: APGCH2225005, phát hành ngày 29/3/2022, kỳ hạn 2 năm, huy động gần 35 tỷ đồng; APGCH2122010, phát hành ngày 10/1/2022, kỳ hạn 1 năm, huy động gẩn 26 tỷ đồng; APGCH 2106012, phát hành ngày 10/1/2022, kỳ hạn 6 năm, huy động hơn 7 tỷ đồng…

Có thể thấy, mặc dù liên tục phát hành, chào bán, giới thiệu rầm rộ các gói trái phiếu trên thị trường nhưng trái phiếu Apec Group không thu hút nhà đầu tư khi nhiều lô trái phiếu “ế ẩm”, không có nhà đầu tư tham gia, không huy động được số tiền như dự kiến, giá trị phát thành công hành lẻ tẻ, chỉ từ vài tỷ đến vài chục tỷ, thậm chí dưới 1 tỷ đồng.

Điều này cho thấy các nhà đầu tư đang rất cảnh giác trước những nguy cơ rủi ro của nhóm trái phiếu này. Đặc biệt là những lô trái phiếu không được bảo lãnh thanh toán, không tài sản đảm bảo, chất lượng tài sản đảm bảo không được đánh giá cao như cổ phiếu, dự án hình thành trong tương lai… thì khi tình kinh kinh doanh cũng như doanh nghiệp có biến động tiêu cực sẽ có ảnh hưởng rất lớn và nguy cơ rủi ro rất cao đến khả năng thanh toán gốc và lãi của doanh nghiệp…