TVS, MSB liên quan đến lô trái phiếu khất nợ bất thành 

Sau khi LDG bị khẳng định xây chui 680 căn biệt thự, nhà liền kề tại Viva Park, liệu MSB và SeaBank có “lo” khi Viva City - dự án được ngân hàng nhận làm tài sản đảm bảo cũng từng bị dân căng băng rôn đòi sổ đỏ.

Giữa tháng 4/2023, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai đề nghị chuyển Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh điều tra dấu hiệu tội phạm hình sự liên quan đến dự án Khu dân cư Tân Thịnh (tên thương mại Viva Park) do Công ty Cổ phần Đầu tư LDG (Công ty LDG) làm chủ đầu tư. Theo đó, LDG bị kết luận từ năm 2018- 2020, công ty xây trái phép 680 căn nhà, trong đó có 198 căn biệt thự, 290 căn nhà liên kế đã thi công xong và 192 căn nhà liên kế đang thi công dang dở.  

Trong khi bị khẳng định xây “chui” 680 căn biệt thự, nhà liền kề, LDG lại gây chú ý khi khất nợ trái phiếu bất thành. Cụ thể, Công ty LDG đã có công văn gửi Công ty Cổ phần chứng khoán Thiên Việt (TVS) và Ngân hàng TMCP Hàng hải Việt Nam (MSB) để phản hồi các thông tin liên quan sau khi họp hội nghị người sở hữu trái phiếu ngày 24/3/2023. 

Điều đáng nói, trước khi có kết luận xây “chui” 680 căn biệt thự, nhà liền kề UBND tỉnh Đồng Nai đã giao Thanh tra tỉnh khẩn trương tham mưu UBND tỉnh thành lập đoàn thanh tra và thực hiện thanh tra toàn diện dự án 500 biệt thự, nhà liền kề xây dựng không phép ở khu dân cư Tân Thịnh do LDG làm chủ đầu tư. Sau đó không lâu, MSB và Thien Viet Securites “thu xếp” lô trái phiếu cho LDG.

Theo đó, lô trái phiếu LDGH2123002 với tổng mệnh giá phát hành 400 tỷ đồng, lãi suất 11,5%, đáo hạn vào ngày 10/12/2023. Thien Viet Securities là Đại diện người sở hữu trái phiếu và MSB – Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh là Đại lý quản lý tài sản đảm bảo. Sau đó, LDG mua lại một phần lô trái phiếu nên hiện tại, dư nợ chỉ còn là gần 360 tỷ đồng. Một trong những đề xuất đáng chú ý mà LDG đưa ra là được miễn sự kiện vi phạm thanh toán không đúng hạn và tiếp tục hiệu lực Trái phiếu; Gia hạn thời gian thanh toán lãi của Trái phiếu đến tháng 10/2023. 

Ngoài ra, LDG cũng mong muốn được thanh toán lãi, gốc bằng sản phẩm thuộc Dự án Khu chung cư lô C1 tại Lô C1, Khu đô thị mới Bình Nguyên, phường Bình An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (tên thương mại LDG Sky) khi không thể thanh toán bằng tiền mặt. TVS đã liên hệ với một số trái chủ lớn để thu thập ý kiến của các trái chủ về các vấn đề mà LDG đề xuất. Tuy nhiên, các trái chủ này không chấp thuận. 

Đề xuất dự án đã thế chấp làm tài sản đảm bảo trái phiếu

Như đã nêu trên, một trong các đề xuất mà LDG đưa ra chính là được thanh toán lãi, gốc trái phiếu bằng sản phẩm thuộc dự án LDG Sky. Thế nhưng, dự án này đã được LDG cầm cố tại chính MSB. 

Cụ thể, ngày 11/10/2022, LDG ký hợp đồng tín dụng với MSB – Chi nhánh Tp.HCM. Tài sản đảm bảo là toàn bộ quyền đòi nợ, khoản phải thu, các quyền tài sản (không bao gồm quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất) và yêu cầu thanh toán khác, phát sinh từ tất cả các hợp đồng và văn bản khác liên quan đến việc kinh doanh toàn bộ dự án Khu chung cư Lô C1 - Khu đô thị mới Bình Nguyên (tên thương mại LDG Sky). MSB vẫn nhận LDG Sky làm tài sản đảm bảo dù trước đó dự án này bị tố giới thiệu, mở bán và huy động vốn trái luật.

Trước đó, đầu tháng 11/2020, LDG cùng Đất Xanh Miền Nam tổ chức buổi lễ ra mắt dự án LDG Sky. Sau khi đóng 50 triệu, khách hàng sẽ nhận được "Phiếu đăng ký giữ sản phẩm". Tiếp đến 15 ngày sau sẽ đóng 10% giá trị căn hộ và ký "Thoả thuận đặt cọc". Đến khi khách hàng đóng đủ 30% sẽ tiến hành ký "Hợp đồng mua bán". 

MSB vẫn nhận LDG Sky làm tài sản đảm bảo dù trước đó không lâu, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương có nhận hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở một phần dự án Khu đô thị mới Bình Nguyên của LDG và không có dự án nào tên LDG Sky. Thời điểm ấy, dù chưa được chấp thuận song LDG và Đất Xanh Miền Nam đã huy động vốn từ khách hàng trái luật.

Không chỉ có vậy, một dự án dính nhiều lùm xùm khác của LDG cũng được trở thành tài sản đảm bảo tại SeaBank. Ngày 1/7/2021, LDG đã ký hợp đồng tín dụng trị giá 100 tỷ đồng với Chi nhánh Tp. Hồ Chí Minh Ngân Hàng TMCP Đông Nam Á (SeaBank). Tài sản đảm bảo là Toàn bộ quyền tài sản và lợi ích hợp pháp hiện có hoặc phát sinh trong tương lai (không bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở) từ Dự án Khu dân cư – Dịch vụ tại xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, Tỉnh Đồng Nai, Việt Nam (Dự án Viva City).

Trong khi đó năm 2020, LDG bị khách hàng tại dự án Viva City (xã Giang Điền, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai) căng băng rôn, tố công ty đã 10 năm nhưng chưa giao sổ đỏ cho khách hàng... 

Nợ bủa vây, cổ đông chịu thiệt vì giá cổ phiếu

Có thể thấy, hiện tại, trái chủ của LDG đang không được thanh toán trái phiếu đúng hạn. Tuy nhiên, số trái phiếu này “chỉ” là gần 360 tỷ đồng, thấp hơn nhiều so với con số 4.658 tỷ đồng nợ phải trả của công ty.

Cụ thể, tại ngày 31/12/2022, nợ phải trả của LDG đạt 4.658 tỷ đồng, tăng nhẹ so với 3.896 tỷ đồng hồi đầu năm. Trong đó, tổng nợ vay đạt 1.223 tỷ đồng. Ngoài lô trái phiếu trị giá gần 360 tỷ đồng kể trên, LDG có “chủ nợ” lớn nhất là Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) – Chi nhánh Quận 11 với 600 tỷ đồng.

Đứng sau là Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) với 187 tỷ đồng, SeaBank với 65,3 tỷ đồng và Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) với 10,9 tỷ đồng.

Ngoài ra, LDG còn ghi nhận 1.373 tỷ đồng Phải trả vốn hợp tác đầu tư, 152 tỷ đồng Chi phí phải trả dự án Khu dân cư Tân Thịnh...

Bên cạnh đó, LDG cũng xuống “đáy” về lợi nhuận trong giai đoạn 5 năm (2016-2020). Năm 2020, lợi nhuận sau thuế của LDG chỉ là 12,9 tỷ đồng, giảm sâu so với 603 tỷ đồng (năm 2019), 604 tỷ đồng (năm 2018), 283 tỷ đồng (năm 2017) và 166 tỷ đồng (năm 2016).

Còn so với kỳ ngay trước thời điểm LDG phát hành trái phiếu, doanh thu quý 3/2021 của LDG “lao dốc” khi giảm từ 745 tỷ đồng xuống chỉ còn 124 tỷ đồng. Tuy nhiên, do giá vốn giảm sâu nên lợi nhuận sau thuế của LDG vẫn tăng mạnh từ 10,2 tỷ đồng của quý 3/2020 lên 30,7 tỷ đồng. Dù vậy, tính riêng lợi nhuận quý 3, năm 2021 vẫn thấp thứ hai, thấp hơn rất nhiều so với khoản lãi 150 tỷ đồng (quý 3/2019), 261 tỷ đồng (quý 3/2018), 50,3 tỷ đồng (quý 3/2017).

Với việc LDG liên tục đi lùi về kinh doanh và dính dáng đến pháp lý, cổ phiếu LDG bị nhà đầu tư quay lưng, liên tục giảm sâu dưới mệnh giá. Phải tới ngày 2/11/2021, LDG mới tìm lại mệnh giá khi tăng lên 10.420 đồng/CP. Sau đó, tới 7/1/2022, LDG đạt “đỉnh” 25.510 đồng/CP.

Sau đó, LDG lại trượt dốc. Đóng cửa phiên chứng khoán 25/4, LDG dừng ở mức 4.070 đồng/CP, giảm 21.440 đồng/CP, tương đương 84% so với “đỉnh” khiến cổ đông LDG chịu thiệt hại 5.509 tỷ đồng.

Về các vấn đề này, PV đã liên hệ các bên liên quan, đặc biệt là LDG nhưng chưa nhận được bất cứ thông tin phản hồi nào.