Lãi vay tăng cao, người mua nhà chùn bước

Giai đoạn lãi suất thấp kỷ lục đã khép lại từ đầu quý IV khi hàng loạt ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất huy động. Hiện lãi suất tiết kiệm tại một số nhà băng đã chạm mốc 8% ở các kỳ hạn dài. Áp lực chi phí vốn đầu vào tăng khiến mặt bằng lãi suất cho vay khó có thể duy trì ở mức thấp.

Thực tế, từ cuối tháng 11, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà khiến mặt bằng lãi áp dụng cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1-2%.

Mức lãi suất cho vay mua nhà phổ biến hiện nay từ 7-9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1-3 năm.

Chẳng hạn, BVBank áp dụng lãi vay 8,5%/năm cố định trong 12 tháng đầu; VIB áp dụng mức lãi suất ưu đãi 6,9-8,9%/năm trong 1-3 năm đầu; ACB áp dụng lãi suất 8,5-9,5%/năm, tùy kỳ hạn. Còn lãi suất thả nổi cho vay mua nhà tại các ngân hàng phổ biến từ 11-14%/năm.

Đáng chú ý, nhiều ngân hàng dừng triển khai chương trình cho vay ưu đãi đối với khách hàng cá nhân, bao gồm gói vay mua nhà dành cho người dưới 35 tuổi với lãi suất 5,2-5,5% cố định trong 3 năm. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới, phổ biến từ 6,3-7% cho kỳ hạn ngắn và thả nổi theo thị trường sau ưu đãi.

Trong bối cảnh lãi suất đi lên, nhiều người đi vay mua nhà đang khá lo lắng. Nhóm người mua nhà sử dụng vốn vay cân nhắc lại kế hoạch tài chính, đặc biệt là rủi ro khi hết thời gian ân hạn, lãi suất thả nổi tăng cao.

Đầu tháng 10, chị Kim Ngân (Hà Nội) định vay 1,5 tỷ đồng để mua 1 căn hộ chung cư. Chị được một ngân hàng nhà nước thông báo lãi suất 6,3%/năm nhưng đắn đo chưa quyết định vay. Đến cuối tháng 12, chị được thông báo lãi suất lên 7,8%. Lãi suất tăng nhanh khiến chị tạm dừng kế hoạch mua nhà.

Một số người đang vay mua nhà thông tin đã nhận được thông báo từ ngân hàng về việc điều chỉnh tăng lãi suất.

Chị Thanh (Hà Nội) đang vay 2 tỷ đồng ở một ngân hàng cổ phần với lãi suất ưu đãi 5,5%/năm. Nhưng từ tháng 2/2026, lãi suất sẽ tăng lên 11-12%/năm sau khi hết ưu đãi. Điều này khiến chị lo lắng và phải tính toán lại kế hoạch tài chính.

Sự điều chỉnh lãi suất lập tức tác động mạnh đến tâm lý thị trường. Tâm lý nhà đầu tư bất động sản bắt đầu thận trọng khi lãi suất tăng lên.

Anh Nam, một môi giới lâu năm tại Hà Nội, cho biết chỉ vài tháng trước, khách hàng chốt giao dịch rất nhanh nhờ đòn bẩy tài chính lãi suất thấp. Nhưng hiện nay, nhiều khách đang lo ngại rủi ro nợ xấu nên đã rút cọc hoặc hoãn kế hoạch mua nhà.

Lãi suất cho vay mua nhà khó duy trì mặt bằng thấp

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá rằng dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chưa thắt chặt tiền tệ nhưng áp lực lạm phát và xu hướng thận trọng của thế giới đang thu hẹp dư địa lãi suất thấp.

Theo giới chuyên gia, việc chi phí vốn tăng lên khiến người trẻ không còn dễ dàng “xuống tiền” như giai đoạn trước. Áp lực trả nợ dài hạn, đặc biệt trong bối cảnh thu nhập chưa thực sự ổn định, khiến nhiều người phải rà soát lại kế hoạch tài chính cá nhân.

Nếu lãi suất huy động tiếp tục tăng, lãi suất cho vay năm 2026 nhiều khả năng sẽ vượt 10%/năm, gây áp lực lớn cho việc tiêu thụ sản phẩm vì người mua sẽ chùn tay, giao dịch sụt giảm mạnh và chính chủ đầu tư sẽ rơi vào thế khó.

Nhiều chủ đầu tư đang sử dụng chính sách bán hàng dựa vào việc hỗ trợ lãi suất vay mua nhà trong 2-3 năm đầu để hỗ trợ người mua. Giá nhà đã tăng khá cao so với khả năng tài chính của người dân. Nếu lãi suất cho vay tăng mạnh, doanh nghiệp sẽ gặp nhiều áp lực trong việc thực hiện cam kết hỗ trợ này.

TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính - ngân hàng, cho biết, hiện nay, những khách hàng tốt (xếp hạng tín dụng AAA) vẫn có thể vay được với lãi suất 5,8-6,2%/năm cố định trong 12-24 tháng đầu, nhưng từ quý I/2026, mức lãi suất này sẽ khó giữ.

Ông Minh dự báo, từ nay đến quý I/2026, lãi suất cho vay bình quân sẽ tăng thêm 0,4-0,6%/năm, đưa mặt bằng phổ thông lên 6,9-7,5%/năm. Sang quý II - III/2026, lãi suất cho vay có thể chạm 7,5-7,8%/năm.

TS Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư tài chính DG Capital - cho rằng, khi lãi suất cho vay tăng, tác động đầu tiên và rõ rệt nhất là thanh khoản trên thị trường suy giảm. Người mua nhà, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy, sẽ cân nhắc lại kế hoạch tài chính trước khi vay. Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn với các kế hoạch mở rộng danh mục, bởi khả năng sinh lời kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn tăng. Điều này khiến các doanh nghiệp bất động sản đối mặt với khó khăn, đó là chi phí tài chính tăng trong khi sức cầu suy giảm, khiến dòng tiền quay vòng chậm và nguồn cung mới bị thu hẹp.

Tuy nhiên, mức tăng lãi suất hiện nay vẫn được đánh giá là mang tính điều chỉnh, chưa đủ mạnh để tạo cú sốc lớn đối với thị trường.

TS. Cấn Văn Lực cho biết NHNN vẫn ưu tiên giữ mặt bằng lãi suất ổn định để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Nhưng lãi vay dành cho bất động sản thương mại đã tăng lên do lĩnh vực này không nằm trong nhóm ưu tiên như nhà ở xã hội hay sản xuất, xuất khẩu.

Nhưng theo ông Lực, trong năm nay và năm tới, lãi suất khó xảy ra kịch bản căng thẳng như năm 2022 - thời điểm thị trường rơi vào khủng hoảng niềm tin và lãi suất tăng mạnh.

Nhiều chuyên gia cho hay mức lãi suất vay mua nhà hiện nay sẽ chưa điều chỉnh trong ngắn hạn, duy trì 8-9%/năm đầu và thả nổi 11-12% ở giai đoạn tiếp theo. Người mua nhà ở thực và đầu tư sẽ bị tác động mạnh ở giai đoạn sau.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng giấc mơ an cư của người trẻ vẫn còn nhiều thách thức nhưng không phải không có cơ hội. Khi thị trường dần bước vào giai đoạn phát triển ổn định hơn, chính sách tín dụng được điều tiết linh hoạt và nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền được cải thiện, áp lực tài chính sẽ từng bước giảm bớt.

Các chuyên gia cũng đưa ra lời khuyên cho người mua nhà là cần tính toán kỹ tài chính, không vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rơi vào bẫy lãi suất thả nổi khi thị trường biến động, đảm bảo an toàn tài chính cho chặng đường dài hạn.