Giá tiệm cận đỉnh, giao dịch bắt đầu hạ nhiệt

Đến cuối năm 2025, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², tăng hơn 7% so với cùng kỳ năm trước, theo dữ liệu của OneHousing. Nguồn cung dự kiến năm 2026 ước tính lên tới 35.000 - 40.000 căn, tạo áp lực đáng kể lên mặt bằng giá. Không chỉ vậy, thanh khoản thị trường cũng bắt đầu giảm nhiệt. Quý IV/2025, Hà Nội và vùng ven chỉ ghi nhận khoảng 9.500 giao dịch chuyển nhượng, giảm 22% so với cùng kỳ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, nhận định: “Phân khúc chung cư vốn giữ vai trò dẫn dắt thị trường đang cho thấy sự đảo chiều khá rõ. Nguồn cung tăng mạnh sẽ làm dịu đà tăng giá, đồng thời khiến tâm lý đầu cơ, lướt sóng dần suy yếu”.

Báo cáo của BHS Group cũng chỉ ra rằng giá căn hộ đã tiệm cận đỉnh của chu kỳ hiện tại. Trong bối cảnh hàng loạt dự án chuẩn bị ra hàng, khả năng tăng giá mạnh là không lớn, thậm chí nhiều dự án chỉ có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ. Giai đoạn 2026 - 2027, thị trường dự kiến bùng nổ nguồn cung, chủ yếu ở các đô thị vệ tinh, trong khi khu vực nội đô tiếp tục neo giá cao và chịu áp lực hạ tầng.

CBRE và các chuyên gia đồng tình rằng giá căn hộ sẽ chững lại khi vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua. Thực tế tại TP. HCM là minh chứng rõ ràng: sau đỉnh giá năm 2019, giá căn hộ đi ngang từ 2022, dao động 100 - 200 triệu đồng/m². Hà Nội dự báo sẽ đi theo quỹ đạo tương tự, chỉ khác về độ trễ.

Nguồn cung dồi dào và lãi suất tăng định hình thị trường

Nguồn cung bùng nổ được xem là yếu tố then chốt định hình thị trường năm 2026. Sau nhiều năm bị nén bởi thủ tục pháp lý và tâm lý thận trọng của doanh nghiệp, thị trường đang chứng kiến một chu kỳ giải tỏa mạnh mẽ.

Năm 2025, trên 100.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, tăng hơn 22% so với năm 2024, trong đó gần 90.000 căn là nguồn cung mới. Trong bức tranh này, nhà ở xã hội nổi lên như “van điều tiết”, giúp giảm áp lực lên phân khúc thương mại, đồng thời tạo cơ hội an cư cho nhóm thu nhập trung bình - thấp.

Ông Hồ Ngọc Tùng, Phó tổng giám đốc Sky Realty, nhận định: “Trong năm 2026, cung nhà xã hội sẽ nhanh hơn nhà thương mại, bởi chính quyền tạo điều kiện rút ngắn thủ tục. Khi hàng trăm nghìn căn nhà xã hội được bổ sung, thị trường sẽ có thêm trụ đỡ quan trọng, giúp giảm áp lực cầu lên phân khúc thương mại”.

Lãi suất vay mua nhà đến cuối 2025 đã lên khoảng 11%/năm, đủ cao để hạn chế đầu cơ nhưng vẫn trong ngưỡng chấp nhận được cho người mua ở thực. Mức lãi suất này khiến một số dự án định giá quá cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý tồn kho gia tăng. Theo ước tính, khoảng 30% số căn hộ mở bán gần đây chưa được tiêu thụ.

Chu kỳ tăng giá nhanh giai đoạn 2024–2025 đã đẩy giá căn hộ trung bình tăng 40 - 60% ở nhiều dự án sơ cấp, đặc biệt phân khúc cao cấp. Theo ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Phương Đông, với mức giá 60 - 80 triệu đồng/m², một căn hộ trung cấp hiện khoảng 5 tỷ đồng. Nếu hai vợ chồng vay 70 - 80% giá trị căn hộ, mỗi tháng có thể phải trả lãi khoảng 30 - 40 triệu đồng. “Do đó, nhu cầu phụ thuộc nhiều vào khả năng chi trả thực của người dân, chứ không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn,” ông Tuấn nhấn mạnh.

Dòng tiền đầu cơ giảm mạnh, nhu cầu chủ yếu chuyển về phía người mua ở thực, dự kiến chiếm khoảng 60% tổng nhu cầu thị trường năm 2026. Những dự án chất lượng kém, giá quá cao hoặc pháp lý chưa hoàn thiện sẽ khó tiêu thụ, trong khi các dự án sẵn sàng phục vụ nhu cầu ở thực sẽ được ưu tiên.

Thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng

Năm 2026, chung cư khó có thể “nóng” theo nghĩa bùng nổ giá và đầu cơ. Thay vào đó, đây là năm của sự sàng lọc, nơi phân khúc trung cấp và nhà ở xã hội giữ vai trò trung tâm.

Theo CBRE, khi cung vượt cầu, thị trường tự điều chỉnh và giá sẽ ổn định hơn. Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, đánh giá: “Năm 2025 ghi nhận mức tăng nguồn cung cao nhất kể từ 2020. Giao dịch phục hồi rõ rệt, giá bất động sản sau khi tăng mạnh đã dần chững lại, được kiểm soát nhờ các biện pháp điều tiết”.

VinaCapital dự báo, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào và lãi suất tăng, giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ, thanh khoản mang tính chọn lọc. CBRE nhấn mạnh thị trường sẽ song hành hai nhóm sản phẩm: dự án có sẵn phục vụ nhu cầu ở ngay và dự án mới mở bán, nơi người mua sẵn sàng chờ để có giá tốt hơn.

Nhà ở xã hội, với mức giá chỉ bằng 1/2 - 1/3 so với thương mại cùng khu vực, được kỳ vọng là trụ đỡ giúp điều tiết thị trường. Khi người mua có thêm lựa chọn phù hợp khả năng chi trả, cuộc cạnh tranh sẽ xoay quanh giá trị sử dụng thực, tiện ích và tính bền vững, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Để thị trường vận hành lành mạnh, các chuyên gia đề xuất tăng mạnh nguồn cung thực chất, bằng cách đẩy nhanh triển khai nhà ở xã hội và nhà thương mại vừa túi tiền, tháo gỡ thủ tục pháp lý tồn đọng, giúp cân bằng cung - cầu và ổn định giá.

Hỗ trợ người mua trẻ bằng cơ chế vay ưu đãi với lãi suất hợp lý, thời hạn dài sẽ tăng khả năng tiếp cận nhà ở, đặc biệt với căn hộ trung cấp từ 3 - 5 tỷ đồng. Việc điều chỉnh tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất cũng giúp người mua dễ dàng tiếp cận, giảm áp lực lên thị trường.

Các chủ đầu tư được khuyến nghị tái cấu trúc sản phẩm, tập trung vào chất lượng, tiện ích, giá phù hợp và phục vụ nhu cầu thực. Nhà nước cũng cần hoàn thiện cơ chế minh bạch, phát triển trung tâm giao dịch bất động sản quản lý bởi nhà nước, điều chỉnh tiền sử dụng đất hợp lý và khuyến khích phát triển nhà thương mại giá phù hợp.

Nhìn tổng thể, năm 2026 khó có thể là một năm “nóng” theo nghĩa tăng giá bùng nổ. Thị trường chung cư sẽ tiếp tục giữ vai trò trung tâm của bất động sản đô thị, nhưng sức hút sẽ đến từ khả năng đáp ứng nhu cầu sống thực, mức giá hợp lý và sự đồng bộ về hạ tầng - tiện ích.

Nguồn cung dồi dào, dòng tiền dịch chuyển về người mua ở thực và sự tham gia tích cực của nhà nước sẽ giúp thị trường bước vào giai đoạn tái cân bằng, bền vững hơn. Nhà ở xã hội không chỉ đảm bảo an sinh mà còn là “van điều tiết” giúp phân khúc thương mại ổn định, giảm áp lực giá và đầu cơ.

Ông Hồ Ngọc Tùng nhấn mạnh: “Chung cư năm 2026 sẽ không còn ‘sốt’ theo nghĩa tăng giá bùng nổ, nhưng sẽ ổn định, thanh khoản tốt với nhu cầu ở thực chiếm ưu thế, và thị trường sẽ phát triển bền vững hơn”. Trong chu kỳ mới, chất lượng tăng trưởng chính là thước đo thực sự cho sự “nóng” của thị trường.