Tăng mạnh nhất 51 lần, có nơi giá 810 triệu đồng/m2

Theo dự thảo điều chỉnh Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND về bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP.HCM đang lấy ý kiến, giá đất ở tại một số quận, huyện dự kiến sẽ tăng cao.

Theo đó, tại các huyện Hóc Môn, Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ và Củ Chi, giá đất dự kiến được điều chỉnh tăng cao, có nơi tăng 20-30 lần so với bảng giá đất áp dụng giai đoạn 2020-2024.

Đặc biệt, huyện Hóc Môn có giá đất dự kiến điều chỉnh tăng cao nhất so với bảng giá đất cũ khi có những tuyến đường có giá đất tăng 30 - 51 lần.

Cụ thể, ở huyện Hóc Môn, đường Song hành quốc lộ 22 (đoạn Nguyễn Ảnh Thủ đến Lý Thường Kiệt) có giá đất tăng 51 lần (từ 1,4 lên 71 triệu đồng/m²). Ngoài ra một con đường khác có giá đất tăng 46 lần và hai con đường giá đất tăng 40 lần.

Tại huyện Nhà Bè, giá đất tăng cao nhất là 23 lần. Huyện Bình Chánh có giá đất tăng cao nhất 29 lần.

Tại khu vực TP. Thủ Đức, giá đất mới có mức tăng phổ biến từ 20-30 lần. Trong giai đoạn 2020-2024, bảng giá đất tại TP.Thủ Đức có giá chỉ từ 2,3 - 8 triệu đồng/m², có nơi trên 20 triệu đồng/m² nhưng thời gian tới, một số con đường giá sẽ vọt lên tới 295 triệu đồng/m².

Tại trung tâm TP.HCM, các con đường "vàng" ở quận 1 dù có mức tăng chỉ 5 lần, song do giá đất cao khiến giá trị tăng lớn.

Đơn cử, đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi có giá đất mới 810 triệu đồng/m² (tăng 5 lần), Công trường Lam Sơn có giá 579,5 triệu đồng (tăng 5 lần), các đường Hai Bà Trưng (đoạn từ bến Bạch Đằng đến đường Nguyễn Thị Minh Khai), Công xã Paris, Công trường Mê Linh… có giá đất mới là 484 triệu đồng/m² (tăng 5 lần).

Trong bảng giá đất lần này, TP.HCM cũng dự kiến đất thương mại, dịch vụ bằng 80% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh; đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất công trình sự nghiệp được tính bằng 60% giá đất ở liền kề. Giá đất không được thấp hơn giá đất trồng cây lâu năm trong khu dân cư cùng khu vực.

Đất trong khu công nghệ cao được tính theo mặt bằng giá đất ở, sau đó quy định bảng giá các loại đất trong khu công nghệ cao.

Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết bảng giá đất mới dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết ngày 31/12/2024. Sau đó, Sở cùng các đơn vị sẽ tổng kết, đánh giá tác động về mặt kinh tế, xã hội để tiếp tục điều chỉnh bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2025 đến ngày 31/12/2025.

Còn đối với việc xây dựng bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, Sở này sẽ thuê đơn vị tư vấn làm.

Lo giá nhà ở sẽ tăng đột biến

Liên quan đến dự thảo trên, nhiều ý kiến lo ngại giá đất tăng cao, khiến người dân phải đóng tiền sử dụng đất nhiều hơn.

Theo Sở TN-MT TP.HCM, bảng giá đất theo Quyết định số 02 năm 2020 bị khống chế bởi quy định về khung giá đất (tối đa 162 triệu đồng/m²) nên phải điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập nên giá đất chưa tiệm cận giá đất thị trường. Nếu không triển khai bảng giá đất điều chỉnh để áp dụng trên địa bàn sẽ dẫn đến ách tắc trong giải ngân đầu tư công và thực hiện các thủ tục hành chính cho người dân và các tổ chức.

Việc điều chỉnh bảng giá đất năm 2020 được thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, dựa trên nguyên tắc thị trường và khi áp dụng sẽ tác động đến 12 nhóm đối tượng. Trong đó, chỉ có 1 nhóm được lợi, 3 nhóm không bị ảnh hưởng và có đến 8 nhóm ảnh hưởng.

Do giá đất sát giá thị trường nên nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư sẽ là nhóm được lợi khi Nhà nước thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Với 8 nhóm đối tượng bị tác động bởi việc tăng giá đất trong các trường hợp như: tính tiền sử dụng đất khi giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; tiền thuế sử dụng đất; tính lệ phí; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính về đất đai; tính tiền bồi thường về đất đai cho Nhà nước; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Đối với việc tính thuế sử dụng đất, trước đây mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại bảng giá đất. Đến nay, bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường nên mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.

Giới phân tích nhận định, bảng giá đất mới đã tiệm cận với giá thị trường. Điều này sẽ tác động lớn đối với người dân trong giao dịch, chuyển nhượng bất động sản bởi khi có bảng giá đất đối soát, người dân sẽ khó để khai giá khi mua bán thấp hơn thị trường (mua bán 2 giá).

Theo chuyên gia kinh tế Lê Bá Chí Nhân, bảng giá đất tăng sẽ mang lại nhiều lợi ích như Nhà nước tăng thu thuế, thị trường minh bạch, cân bằng quyền lợi giữa các bên tham gia giao dịch bất động sản.

Về ý kiến bảng giá đất tăng sẽ kéo theo giá nhà ở lên cao, ông Nhân cho rằng, giá nhà trong thời gian tới sẽ tăng nhưng không đáng kể. Bởi khi bảng giá đất sát với thị trường thì mọi giao dịch sẽ trở nên minh bạch hơn.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - nhìn nhận bảng giá đất tăng sẽ lập tức tác động đến thị trường bất động sản và giá nhà ở sẽ tăng theo.

Chủ tịch HoREA cho biết, giá nhà được cấu thành bởi nhiều yếu tố, trong đó có giá đất. Tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng 10% giá thành căn hộ tại các dự án chung cư. Con số này ở loại hình nhà phố và biệt thự lần lượt là 30% và 50%. Tiền sử dụng đất cũng là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán.

Ông Châu cũng cho biết, với bảng giá đất mới này, nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình để xin cấp giấy chứng nhận đối với đất ở sẽ tăng lên ở mức cao. Việc bảng giá đất cao sẽ tác động trực tiếp đến thị trường khi chi phí đầu vào như bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Hà đánh giá, khi thực hiện theo bảng giá đất mới, chi phí đền bù, thỏa thuận với các hộ dân nằm trong quy hoạch thực hiện dự án sẽ tăng cao hơn rất nhiều so với bây giờ. Ngoài ra chi phí, thuế liên quan đến việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất tăng. Hai yếu tố trên cũng kéo chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng theo nên chắc chắn người mua sẽ trả mức giá cao hơn bởi mọi chi phí đều tính vào giá bán.

Một số ý kiến cho rằng giá thị trường hiện nay vẫn cao hơn nhiều khung giá ban hành. Hiện nay, giá thị trường đất đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ đều có giá trên 1 tỷ/1m2 và khung ban hành sẽ không bao giờ theo kịp.