Nhu cầu tăng vọt, thị trường “nóng” lên từng tuần

Ghi nhận từ nhiều sàn môi giới cho thấy lượng khách tìm hiểu NƠXH tại phía Bắc Hà Nội tăng 30 - 40% so với cùng kỳ, đặc biệt sau khi thành phố công bố kế hoạch cải thiện nguồn cung đến năm 2030. Các sàn cho biết lượng truy vấn tập trung chủ yếu tại Đông Anh và Mê Linh - nơi hạ tầng kết nối đang phát triển mạnh, quỹ đất lớn và mức giá phù hợp với nhóm thu nhập 12 - 20 triệu đồng/tháng.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định phía Bắc thủ đô đang trở thành cực tăng trưởng mới nhờ loạt tuyến giao thông liên vùng được đầu tư như vành đai 3.5, đường 23B, cao tốc Nhật Tân - Nội Bài mở rộng… “Khoảng cách di chuyển từ Đông Anh, Mê Linh về trung tâm rút ngắn rõ rệt, khiến khu vực này trở thành lựa chọn tối ưu với người trẻ muốn sở hữu căn hộ giá phải chăng”, ông nói.

Theo ông Đính, nhu cầu hiện nay chủ yếu đến từ người mua ở thực, không phải giới đầu cơ. Họ là công nhân các khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Quang Minh, hay nhóm công chức trẻ đang sinh sống tại Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy - những người chấp nhận di chuyển xa thêm 5 - 10km để mua được mức giá phù hợp. Trong khi đó, nguồn cung NƠXH nội đô gần như không tăng trong nhiều năm, khiến dòng cầu đổ mạnh về các huyện phía Bắc.

Một thay đổi lớn giúp thị trường “ấm lên” là việc cơ quan quản lý yêu cầu công khai tiến độ, giá bán, quỹ căn và tiêu chí xét duyệt, thay vì tình trạng mù mờ kéo dài. Việc này tạo niềm tin đáng kể cho người mua.

Sau “cơn địa chấn” hàng nghìn người xếp hàng xuyên đêm tại dự án CT3 Kim Chung, Sở Xây dựng Hà Nội tiếp tục công bố công khai thông tin hai dự án NƠXH quy mô lớn CT05 và CT06 tại khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (Mê Linh) do HUD làm chủ đầu tư. Hai dự án sẽ tiếp nhận hồ sơ ngay trong tháng 12, giá bán dự kiến dưới 15 triệu đồng/m² - mức hiếm hoi trên thị trường hiện nay.

Cùng thời điểm, nhiều dự án NƠXH khác trên toàn thành phố cũng bắt đầu mở bán hoặc chuẩn bị nhận hồ sơ, tạo cảm giác “nguồn cung đang quay trở lại”. Tiêu biểu có dự án N01 Hạ Đình tại Thanh Liệt cung cấp 440 căn, giá tạm tính khoảng 25 triệu đồng/m² và dự kiến hoàn thành vào năm 2027.

Tại Đông Anh, dự án của Tổng công ty 319 đưa ra thị trường 466 căn với giá khoảng 20,6 triệu đồng/m². Khu NƠXH Kim Hoa - Tiến Thắng (Mê Linh) cũng thu hút sự chú ý với 720 căn hộ, giá vào khoảng 20,2 triệu đồng/m² và dự kiến bàn giao cuối năm 2026. Bên cạnh đó, CT3 Kim Chung - Thiên Lộc cung cấp hơn 1.100 căn, mức giá dự kiến khoảng 18,4 triệu đồng/m².

Nhìn tổng thể, mặt bằng giá NƠXH tại Hà Nội đã tăng mạnh. Nếu giai đoạn trước phổ biến 16 - 19 triệu đồng/m², thì nay nhiều dự án đã vượt 20 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 30 triệu đồng/m² ở những vị trí thuận lợi.

Cơ hội lớn nhưng rủi ro hiện hữu

Sự sôi động mang lại tín hiệu tích cực cho thị trường, song cũng đặt ra loạt thách thức. Trong ba tháng gần đây, số lượng người đăng ký quan tâm NƠXH tại Mê Linh và Đông Anh cao gấp 8 - 10 lần lượng căn dự kiến mở bán năm 2025. Khả năng cạnh tranh khi xét duyệt hồ sơ ngày càng lớn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ chưa tích lũy đủ điều kiện về thời gian tạm trú, mức thu nhập hay chứng từ xác nhận nhà ở.

Theo chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành, điểm mấu chốt khiến thị trường sôi động là người dân bắt đầu nhìn thấy “lộ trình cung thực sự”. Ông đánh giá: “Khi thông tin minh bạch và dự án được tái khởi động, kỳ vọng của người dân tăng theo. Nhưng nếu tiến độ tiếp tục chậm hoặc giá tăng nhanh, niềm tin này dễ lung lay".

Ngoài ra, tình trạng đầu cơ núp bóng để mua suất NƠXH - dù bị kiểm soát chặt hơn vẫn tồn tại rải rác, khiến giá thứ cấp tại một số khu vực bị đẩy lên 50 - 150 triệu đồng/căn chỉ sau giai đoạn bốc thăm. Điều này trực tiếp tác động đến mục tiêu “an cư giá rẻ”.

Nguồn cung vẫn còn hạn chế so với nhu cầu thực, trong khi chi phí đầu vào chịu sức ép tăng. Nếu không có chính sách đồng bộ, giá NƠXH sẽ có nguy cơ leo thang và ngày càng xa tầm với của người thu nhập thấp.

Các chuyên gia cho rằng giai đoạn 2025 - 2027 sẽ là bản lề để Hà Nội giải quyết bài toán NƠXH. Muốn thị trường ổn định, cần triển khai đồng bộ ba nhóm giải pháp:

Thứ nhất, đẩy nhanh phê duyệt và cấp phép dự án. Nhiều dự án đã có chủ trương từ 3 - 5 năm nhưng chưa thể khởi công do vướng quy hoạch, nghĩa vụ tài chính hoặc thủ tục đất đai. Việc rút ngắn thời gian thẩm định sẽ giúp nguồn cung “bơm” đều đặn, thay vì dồn cục.

Thứ hai, kiểm soát giá bán và hạn chế đầu cơ. Cơ quan quản lý cần giám sát kỹ chi phí đầu vào, tránh việc giá NƠXH tăng theo tâm lý thị trường. Với tình trạng đầu cơ, cần rà soát thường xuyên hồ sơ xét duyệt, tránh chuyển nhượng trái phép và xử phạt nghiêm để bảo vệ đối tượng thụ hưởng thật.

Thứ ba, mở rộng quỹ đất tại các đô thị vệ tinh. TS Nguyễn Văn Đính nhận định: “Nếu làm tốt NƠXH ở Mê Linh, Đông Anh, Sóc Sơn, Hà Nội có thể hình thành vành đai đô thị giá hợp lý, giảm áp lực nội đô và tạo cơ hội an cư cho hàng trăm nghìn lao động". Giải pháp này phù hợp với hướng phát triển đô thị đa trung tâm mà thành phố đang theo đuổi.

Với sự minh bạch thông tin, nguồn cung mới và nhu cầu thực tăng mạnh, thị trường NƠXH phía Bắc Hà Nội nhiều khả năng sẽ tiếp tục giữ nhiệt trong vài năm tới. Tuy nhiên, để giấc mơ an cư của người thu nhập thấp trở thành hiện thực, điều quan trọng nhất là đảm bảo dự án triển khai đúng tiến độ, đúng chất lượng và đúng đối tượng - tránh lặp lại những “vỡ kỳ vọng” của giai đoạn trước.