Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM vừa công bố dự thảo bảng giá đất lần đầu sau khi TP. HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, dự kiến áp dụng từ ngày 1/1/2026. Theo đó, nhóm tuyến đường đắt đỏ nhất Thành phố vẫn được giữ nguyên mức 687 triệu đồng mỗi m2, gồm Nguyễn Huệ, Đồng Khởi và Lê Lợi. Nhiều tuyến lớn như Cao Thắng (262 triệu đồng mỗi m2), Võ Văn Tần, Nguyễn Đình Chiểu, Nguyễn Thị Minh Khai (267 triệu đồng) cũng không thay đổi so với bảng giá hiện hành.

Tuy vậy, dự thảo ghi nhận sự điều chỉnh tại một số tuyến trung tâm. Các đường Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh, Đinh Tiên Hoàng (phường Bến Nghé) tăng 32 - 36%. Khu vực Bến Thành, các tuyến Đặng Trần Côn, Lương Hữu Khánh, Đề Thám, Phạm Ngũ Lão dự kiến tăng 19 - 27%. Riêng phường Tân Định, nhiều tuyến như Huỳnh Khương Ninh, Trần Khắc Chân, Trần Khánh Dư, Trần Nhật Duật tăng 30 - 40%.

Ở vùng ven, mức tăng rất hạn chế. Bình Chánh, Bình Hưng, Hóc Môn, Nhà Bè gần như giữ nguyên. Cần Giờ là địa bàn biến động mạnh nhất, với nhiều tuyến tăng 10 - 20%: đoạn Cầu Đò Đồng Hòa - Duyên Hải tăng từ 6,9 lên 8,3 triệu đồng mỗi m2; đoạn Bến Đò Đồng Tranh - Duyên Hải tăng hơn 20%. Một số tuyến quan trọng kết nối dân cư với cảng biển như Duyên Hải - Tắc Xuất hay Tắc Xuất - Giồng Cháy dự kiến tăng trên 20%.

Dự thảo bảng giá đất lần này chia thành ba khu vực: khu vực 1 (TP. HCM cũ), khu vực 2 (Bình Dương cũ) và khu vực 3 (Bà Rịa - Vũng Tàu cũ). Khu vực 1 tiếp tục dẫn đầu với mức trần hơn 687 triệu đồng mỗi m2, hệ số tăng tối đa 1,56 lần. Khu vực 2 cao nhất hơn 89 triệu đồng mỗi m2 tại các đường Yersin, Bạch Đằng, hệ số tăng tối đa 8 lần so với bảng giá cũ. Khu vực 3 ghi nhận mức trần 149 triệu đồng mỗi m2 trên đường Thùy Vân, hệ số tăng đến 3,78 lần.

Sở Tài nguyên và Môi trường lý giải, khu vực TP. HCM cũ có dữ liệu giao dịch dày đặc, nên bảng giá ít biến động và chủ yếu “cân chỉnh” lại cho đồng đều giữa các tuyến. Trong khi đó, nhiều đường trung tâm hiện được giữ ở mức thấp hơn 40% so với đề xuất từ đơn vị tư vấn. Ví dụ, đường Hàm Nghi được đề xuất 654 triệu đồng mỗi m2 nhưng dự kiến giữ 429 triệu đồng; đường Cao Bá Quát đề xuất 294 triệu nhưng giữ 215 triệu. “Nhìn chung bảng giá đất dự kiến vẫn thấp hơn 20 - 30% so với mức mà đơn vị tư vấn đưa ra”, Sở cho biết.

Ở Bình Dương (khu vực 2), mức tăng lớn hơn, 50 - 70% do cập nhật giá tái định cư vào bảng giá đất. Các tuyến có bố trí tái định cư được xác định giá cao, trong khi những tuyến khác thấp, dẫn đến chênh lệch lớn trước đây. Dữ liệu mới giúp cân bằng hơn nhưng mặt bằng giá vẫn thấp hơn giá tái định cư cũ. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu (khu vực 3), giá đất thực tế vốn cao nên bảng giá mới chỉ tăng nhẹ ở các xã, trong khi tuyến trung tâm như TP. Vũng Tàu từng được điều chỉnh bằng hệ số đã tiệm cận mức phù hợp.

Bảng giá đất mới cũng điều chỉnh đáng kể giá đất sản xuất kinh doanh và đất thương mại dịch vụ, theo hướng khuyến khích đầu tư. Bình Dương - nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và Bà Rịa - Vũng Tàu - nơi có lợi thế du lịch sẽ được áp dụng mức giá tương đối thấp hơn để tạo sức cạnh tranh. Đối với các loại đất đặc thù như sân golf, logistics, cửa hàng xăng dầu…, mức giá chỉ bằng 50 - 70% giá đất thương mại dịch vụ hoặc 30 - 50% giá đất sản xuất kinh doanh, tùy vị trí. Tỷ lệ thuê đất cũng được điều chỉnh về mức 0,25 - 1% nhằm giảm chi phí cho doanh nghiệp.

Điểm đáng chú ý là bảng giá đất trung tâm TP HCM trong dự thảo vẫn thấp hơn nhiều so với giá khảo sát của các đơn vị tư vấn - chỉ khoảng 60%. Đường Đồng Khởi được tư vấn đề xuất ở mức hơn 954 triệu đồng mỗi m2 nhưng bảng giá vẫn giữ mức 687 triệu. Các tuyến Lê Quý Đôn, Công trường Quốc tế, Nguyễn Huệ… đều áp dụng theo bảng giá hiện hành thay vì điều chỉnh tiệm cận thị trường.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM, cho rằng bảng giá đất lần này được xây dựng dựa trên điều kiện kinh tế - xã hội của từng khu vực nhằm bảo đảm công cụ điều tiết thị trường hiệu quả hơn. Việc áp dụng theo Luật Đất đai 2024 cũng tạo sự công bằng giữa các nhóm sử dụng đất. Trước đây, người được bố trí tái định cư phải áp dụng giá đất cụ thể - sát giá thị trường trong khi từ 2026 sẽ áp dụng theo bảng giá, giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng, lệ phí và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Khi giao dịch dân sự có giá thấp hơn bảng giá, cơ quan quản lý có quyền xem xét tính hợp pháp. Dù giao dịch hợp lệ, người dân vẫn phải nộp thuế, phí theo mức giá tối thiểu.

Từ ngày 1/7/2025, TP. HCM có 168 đơn vị hành chính sau khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Việc thiết lập bảng giá đất thống nhất từ 2026 được xem là bước quan trọng nhằm đồng bộ hóa nghĩa vụ tài chính đất đai và ổn định thị trường trong bối cảnh địa giới hành chính mới. Bảng giá sẽ được cập nhật hằng năm thay vì 5 năm một lần như trước, giúp phản ánh sát thực tế hơn.