Xử lý nghiêm tình trạng bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý

Tại họp báo về tình hình kinh tế – xã hội Tp.HCM, ông Huỳnh Lê Công Trường, Phó Trưởng phòng Kiểm tra chuyên ngành, Sở Xây dựng Tp.HCM, đã thông tin về thực trạng một số dự án nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng vẫn phát sinh giao dịch trên thị trường.

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, dự án cao ốc An Khang (A&K Tower) do Công ty Cổ phần Địa ốc OBC Holdings làm chủ đầu tư tại phường An Phú (Tp.HCM), cùng dự án The Emerald Garden View của Công ty Cổ phần Tập đoàn Lê Phong tại phường Thuận An (Tp.HCM), đến nay chưa được cơ quan quản lý ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, Sở đã ghi nhận nhiều phản ánh cho thấy các sàn giao dịch, môi giới bất động sản vẫn tiến hành chào bán, nhận tiền giữ chỗ, đặt cọc hoặc thỏa thuận góp vốn đối với các dự án này.

Trước tình trạng này, ngày 31/3, Sở Xây dựng Tp.HCM đã có Thông báo số 1171 đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trên địa bàn thực hiện, chấp hành quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Nghị định số 96/2024 của Chính phủ.

Thời gian tới, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ phối hợp với các sở, ngành và UBND cấp xã tăng cường công tác kiểm tra hoạt động môi giới bất động sản và xử lý vi phạm (nếu có).

Đồng thời, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ tăng cường công tác tuyên truyền quy định pháp luật về điều kiện, phạm vi hoạt động môi giới bất động sản; các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý, kinh doanh mua bán để người dân nắm rõ; cung cấp tài liệu, hồ sơ liên quan đến hoạt động môi giới bất động sản của các dự án nêu trên đến cơ quan quản lý Nhà nước để xem xét xử lý hành vi vi phạm (nếu có).

Bên cạnh đó, ngày 10/10, Sở Xây dựng Tp.HCM đã ban hành Thông báo số 11410 về việc chấp hành quy định pháp luật công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh trên địa bàn Tp.HCM, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản. 

Sở nêu rõ những doanh nghiệp này phải công khai thông tin bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh; công khai thông tin tình hình giao dịch bất động sản của dự án ngay sau khi phát sinh giao dịch; tuân thủ quy định về xử phạt hành chính liên quan đến kinh doanh bất động sản.

Song song, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự án bất động sản không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh để xác nhận đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

Theo tìm hiểu, dự án The Emerald Garden View do Tập đoàn Lê Phong làm chủ đầu tư, , có địa chỉ tại đường Nguyễn Chí Thanh, phường Thuận An (Tp.HCM). Dự án có quy mô hơn 2.000 sản phẩm với hai tòa tháp cao 25 tầng, bao gồm căn hộ, condotel và shophouse, được xây dựng trên diện tích 8.627 m2, gồm 2 block chung cư cao 39 tầng với khoảng 1.100 căn hộ từ 1 đến 3 phòng ngủ.

Dự án A&K Tower (Cao ốc An Khang) là dự án chung cư cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ tọa lạc tại phường An Phú, Tp.HCM do Công ty Cổ phần OBC Thuận An làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô hơn 1ha, gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng nổi, cung cấp ra thị trường khoảng 1.155 căn hộ để ở và 06 căn thương mại dịch vụ (2 tầng). 

Đề nghị dừng cho vay thanh toán tiền đặt cọc các dự án bất động sản huy động vốn trái phép

Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh khu vực 2 vừa có văn bản gửi các ngân hàng thương mại ở Tp.HCM và Đồng Nai đề nghị tạm dừng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc (hoặc các hình thức tương tự) đối với các dự án bất động sản.

Theo Chi nhánh Ngân hàng khu vực 2, trong thời gian qua, Ngân hàng Nhà nước thường xuyên nhận được đơn thư của công dân phản ánh các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo thỏa thuận với các đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản. Việc làm này có thể gây ra rủi ro pháp lý và hệ lụy cho khách hàng.

Điển hình, trước đây, Tòa án nhân dân khu vực quận 7 từng đưa ra xét xử sơ thẩm 1 vụ án đã có nhận định nội dung thỏa thuận về tiền cọc, tiến độ, thời hạn đặt cọc, phương thức nộp tiền, xử lý tiền cọc theo văn bản thỏa thuận là trái quy định pháp luật.

Đến ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng Tp.HCM cũng có quyết định xử lý vi phạm hành chính đối với 1 số công ty tư vấn, môi giới kinh doanh bất động sản về hành vi kinh doanh bất động sản không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh.

Đồng thời Sở Xây dựng cũng có văn bản đề nghị các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ở Tp.HCM không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng…

Như vậy, trong trường hợp các văn bản thỏa thuận trái với quy định pháp luật và bị tuyên vô hiệu, ngân hàng thương mại có khả năng phải đối mặt với rủi ro tranh chấp, khiếu kiện và sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi nợ, xử lý tài sản đảm bảo.

Ngoài ra, ngân hàng còn có thể gặp rủi ro nợ xấu, rủi ro tín dụng, rủi ro thiệt hại tài chính nếu dự án bị chậm tiến độ, tạm dừng thi công thì ngân hàng có thể đối mặt với việc gia tăng phát sinh chi phí, phát sinh nợ xấu, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi nợ của ngân hàng, nguy cơ mất vốn cho các ngân hàng.

Vì vậy, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh khu vực 2 đề nghị tạm dừng cho vay cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp văn bản thỏa thuận được xác nhận không trái pháp luật, các ngân hàng sẽ xây dựng quy trình cụ thể để hạn chế rủi ro.