Thị trường “khựng” lại

9h sáng, một ngày tháng Sáu oi ả, ông P.T – CEO một công ty chuyên phân phối và đầu tư bất động sản, mới đến trụ sở. Văn phòng vắng tanh vì vãn việc. “Khó khăn quá, nếu 6 tháng cuối năm tiếp tục như thế này thì doanh nghiệp vỡ trận mất”, ông than vãn với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance khi nhắc đến diễn biến thị trường trong nửa đầu năm 2026.

Theo vị CEO này, đà tăng của lãi suất từ cuối năm 2025 đến nay đã khiến nhiều phân khúc trên thị trường bất động sản “tê liệt”, trong đó “nặng” nhất là đất nền. “Nhiều nhà đầu tư trước đây xuống tiền mua mảnh đất to rồi chia nhỏ ra để bán, giờ đều mắc kẹt hết. Nhóm mua đất xây nhà để bán cũng kẹt luôn. Phân khúc thổ cư tại Hà Nội thì đứng hình vì tâm lý lo sợ quy hoạch”, ông nói và cho biết ngay cả các dự án lớn đang ra hàng sơ cấp tại các tỉnh thành cũng “gãy sóng” hàng loạt. Trong khi đó, thị trường thứ cấp chứng kiến pha điều chỉnh giảm giá mạnh nhất trong 4 năm trở lại đây.

Các doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh bất động sản cũng lâm vào cảnh “điêu đứng”. Theo vị CEO trên, các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đang “rất run” vì chi phí phát triển dự án leo thang: “Tiền đất đã chiếm tới 30% - 35% tổng mức đầu tư, chi phí xây dựng lại tăng thêm 20%, nên đầu tư giai đoạn này rất lo sợ, làm không khéo là lỗ. Ngay cả làm nhà ở xã hội cũng rủi ro, không ít chủ đầu tư hiện nay không dám khởi công vì chi phí tăng vọt. Khổ nhất bây giờ là các đơn vị đang thi công và bán hàng, gần như nắm chắc phần lỗ”.

Vấn đề nguồn vốn đang trở nên gay gắt hơn với các doanh nghiệp. Hiện nay, việc vay vốn không hề dễ dàng, không chỉ do lãi suất rất cao mà còn lâm vào “cảnh ngộ” muốn vay mà không được, vì room tín dụng đã hết, nhất là với các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

CEO một tập đoàn bất động sản cỡ vừa khác tại Hà Nội, cho biết thời gian qua ông đã “lệnh” ngưng toàn bộ việc thanh toán với các bên để bảo vệ dòng tiền trong bối cảnh thanh khoản các dự án chậm lại rõ rệt còn chi phí vốn tiếp tục neo ở mức cao và chưa thấy triển vọng điều chỉnh giảm trong ngắn hạn. Những kế hoạch truyền thông thương hiệu trị giá hàng triệu USD cũng bị huỷ bỏ để tiết giảm chi phí, dù cho ở thời điểm đầu năm 2026, vị CEO rất hào hứng với việc “xưng danh” trên thi trường bất động sản sau một năm 2025 làm ăn phát đạt.

Cuộc chơi đã đổi

Sự chững lại của thị trường bất động sản nửa đầu năm 2026 vừa là một diễn biến tất yếu, vừa là hệ quả của các yếu tố ngoại cảnh. Nói tất yếu là bởi trong giai đoạn trước đó, thị trường đã tăng trưởng quá mạnh với nguồn cung đổ ra ồ ạt trong thời gian ngắn, giá cả phi mã liên tục và cầu đầu tư - đầu cơ mãnh liệt khiến tâm lý FOMO dẫn dắt người mua. Tới cuối năm 2025, thị trường như mũi tên bay hết đà, đến lụa mỏng cũng xuyên thủng, việc xuất hiện một pha điều chỉnh là không thể tránh khỏi.

Nói hệ quả là vì thị trường nửa đầu năm 2026 chịu “cú đấm” rất mạnh từ đà tăng lãi suất. Dòng tiền đầu tư - đầu cơ, vốn là động lực thanh khoản của thị trường trong thời kỳ hưng phấn, bị “cắt cơn” do lãi suất tăng cao. Vì vậy, những cơn sóng lớn từng đưa thị trường bay đến đỉnh cao không còn xuất hiện nữa, thanh khoản rơi mạnh, khiến nhà đầu tư không thể thoát hàng, hoặc phải chịu lỗ để thu tiền về. Điều này gây sức ép lên mặt bằng giá cả, qua đó kích hoạt tâm lý chờ đợi và kỳ vọng điều chỉnh từ người mua. Tâm lý này càng mạnh, thanh khoản càng chậm, giá cả càng giảm, tạo thành một vòng xoáy dẫn thị trường đi xuống.

Dù vậy, rất khó nhận định rằng những diễn biến trong nửa đầu năm 2026 là khởi đầu cho một chu kỳ suy thoái của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy thị trường có nghiêng nhưng không đổ, có suy nhưng không thoái, không chỉ vì xu hướng đi lên đã được xác lập từ năm 2024, mà các yếu tố nội tại - nền tảng vẫn đang đứng vững trước tác động của ngoại cảnh. Nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục tăng lên; hoạt động ra mắt, kick-off, mở bán vẫn diễn ra sôi nổi trên phạm vi toàn quốc. Tại một số địa bàn, phân khúc, thanh khoản vẫn được duy trì ở mức khá, thậm chí tốt, không hiếm dự án bán chạy, “cháy giỏ hàng” chỉ trong một thời gian ngắn.

Vì vậy, thị trường chỉ đang “chọn lọc” hơn, với một cấu trúc khác, một luật chơi khác – nơi những gì từng đúng trong quá khứ không còn tiếp tục hữu dụng ở thời điểm hiện tại.

Với các chủ đầu tư, bối cảnh thị trường hiện nay đã khác biệt căn bản so với thời kỳ khan cung trước đó. Không còn cảnh tranh mua, thị trường hiện nay dịch chuyển sang cảnh tranh bán. Quyền lực không còn nằm ở bên bán mà thuộc về bên mua. Vì thế, sản phẩm phải đẹp về vị trí, tốt về chất lượng, nhanh về tiến độ, chuẩn về pháp lý… mới có khả năng thu hút dòng tiền. 

Không chỉ vậy, các chủ đầu tư còn phải cạnh tranh dữ dội với nhau về chính sách bán hàng trong tình thế không thể giảm giá giỏ hàng sơ cấp. Cuộc đua chính sách bán hàng của các chủ đầu tư không tập trung nhiều vào chiết khấu sâu như thời kỳ cuối 2022 - đầu 2023 mà đặt trọng tâm vào thiết kế cấu trúc tài chính có lợi nhất cho người mua: giảm tỷ lệ vào tiền đợt 1 để ký hợp đồng mua bán xuống mức thấp chưa từng có (20%, thậm chí 15%), ân hạn nợ gốc “siêu dài” tới 5 năm, miễn lãi suất vay tới 3 năm, giãn tiến độ thanh toán bằng việc chia nhỏ thành nhiều đợt, giãn xây 18 tháng, cam kết khống chế trần lãi suất ở mức thấp (6% trong 5 năm, hoặc 7,5% trong 2 năm sau ưu đãi miễn lãi suất)…

Về phía người mua, tâm lý FOMO gần như tan biến trên thị trường. Phần lớn người mua hiện nay chuyển từ trạng thái “nhắm mắt mà mua” sang “dừng lại nghe ngóng”. Kỳ vọng lợi nhuận từ đà tăng giá sản phẩm trong ngắn hạn đã được thay thế bằng việc đánh giá hiệu suất sinh lời từ việc khai thác sản phẩm, như cho thuê, kinh doanh. Không còn thiên về đầu cơ lướt sóng, người mua tập xác định nắm giữ tài sản trong trung – dài hạn.

Tất cả những diễn biến này đã cho thấy một sự thay đổi mạnh mẽ trong “luật chơi” của thị trường bất động sản 2026. Giới chuyên gia nhận định “luật chơi” này sẽ còn được duy trì trong thời gian tới, ít nhất cho tới hết năm 2026, khi mặt bằng lãi suất thay đổi một lần nữa theo hướng có lợi cho hoạt động đầu tư – kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, tình thế hiện nay của thị trường là trạng thái “bình thường mới” mà mọi doanh nghiệp, nhà đầu tư và người mua bất động sản phải chấp nhận và vận hành theo. 

Trong cuộc chơi ấy, các đại tập đoàn, các doanh nghiệp lớn sẽ chiếm ưu nhờ lợi thế gần như tuyệt đối về sở hữu quỹ đất, khả năng triển khai đại dự án, năng lực tài chính hùng mạnh lẫn “quyền lực mềm” trong việc định đoạt diễn biến giá trên thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ chịu sức ép nặng nề, buộc phải chơi theo cách mà các “ông lớn” đặt ra, hoặc tìm kiếm một “lối nhỏ” để đi trong một thị trường đã đổi thay hoàn toàn về cục diện so với thập niên trước. Còn với người mua, sự đảo chiều của thị trường đã tạm thời mang lại “quyền lực của thượng đế”, vấn đề chỉ còn là tận dụng thời cơ và ra quyết định như thế nào để đạt được hiệu quả cao nhất mà thôi.